とくひろです。
今回は、各論の典型的な問題パターンですな。
そして、問題の出し方も、比較せよというのがスタンダードでしょう！
よくあるパターン
共通点：使用収益を制約するような権利の付着していない当該宅地だよ！
相違点：建物がある・ない
といったことが、典型的なパターンです！
建付地は、不思議な評価ですよー！
建物がある敷地のその敷地部分のことをいっているのですから、
対象確定条件でもあるけど、
【独立鑑定評価】
なのか
【部分鑑定評価】
なのかということになりますわな。
原則的には、【独立鑑定評価】＞【部分鑑定評価】ですわな！
だって、更地は最有効使用が可能だからね！
【部分鑑定評価】は、上に建物があることが前提だから、
上の建物が、最有効使用の状態にない可能性が高いよね！
がしかし、まれに【独立鑑定評価】＜【部分鑑定評価】
の時があるんですよ！
①建物が【既存不適格物件】のときですよね
→この場合、現状の建物の方が、取り壊して新規に建て直すよりも、容積率や建ぺい率を
ふるに使用している「最有効使用」が実現しているといえますよね！
②建物が最有効使用の場合ですわな
→建て直ししている間の未収集期間がありますわな
不確実性もね！
鑑定評価額を求めるときも、相違点はあるよねー！
更地は、価格の三面性から検討
建付地は、価格の収益性と市場性から検討
という違いがあるよねー！
まあ、仕方がないよねー、建付地は建物があるから、直ちに自用の用に供することができないもねー！
このことは、【自建敷】【貸建敷】でも同じですよー！
ただ、【貸建敷】の方は、収益性を考慮するということになってます。
そりゃ、そうだよねー、建物は賃貸しているんだから、完全に需要者は収益用に購入することを検討しますよ。
まあ、大体こんなところがオーソドックスな論点ですー！
あっそうそう、各論からはずれるけど、手法の適用には大体、事例を使用して、間接的求めるのが主流なんだよねー！
直接法は呼んで字のごとく→対象不動産から直接求めるのよ
間接法は呼んでじのごとく→事例から間接的に求めるのよ
原価法の再調達原価の査定は間接法 ←建設事例
取引事例比較法の査定 ←取引事例
収益還元法の純収益の査定 ←収益事例
大体使ってるはずです！
【配分法】は完全に間接法だし、
【土地残余法】も間接法で求める方法があるもんねー！
【地域要因・個別的要因の比較】にもあるよねー！
世の中、間接法だらけです！間接法に汚染されているよー！
あっ、類型のことを書くときは、
①有形的利用及び権利関係の態様によって区分される分類なんだー、類型って！
②類型は、経済価値の本質を表しているんだよねー
だから、
③不動産の鑑定評価に当たっては、類型に応じた分析を行う必要があるだー！
っていうね、これを書くんだっていうね、簡単なこと！
各論は、こういう問題なら簡単だよねー！
最近は、【底地】【借地権】【区分】が出題されるから、嫌な世の中になりました。
今日はここまで、おしまい！
1次試験でお困りの方、
下記のアドレスをどうぞ
http://page9.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/k52717084
ちなみに、私は去年の一次試験は
行政法規：７７．５点
鑑定理論：６７．５点
合計：１４５点でした。
高得点のポイント【本質から理解すること】