こんばんはトクヒロです。
今日は逆転の発想について書いてみたいと思います。
逆転の発想をするにはあるパターンがあると思います。
ステージ①
一般常識を逆転常識に変える
一般常識：【建築確認が長くなると建築業界は売上が少なくなってダメやねー】
↓
逆転常識：【建築確認が長くなると建築業界はよくなるねー】
ステージ②
逆転常識の正当性を理屈づける
正当化の理屈①
→ライバルが倒産するので、実質的な取引量は増加する
正当化の理屈②
→増加取引量をどのように自分が獲得するかを考える
相手業者：【賄賂を使って建築確認を早くする、そうすれば他の建築業者と差別化できる】
お客さん：【竣工が遅くなるので、お客さんの契約を早める動機となる】
これが、ＭＳテクニックである。
【確認資料と鑑定評価報告書】
鑑定評価報告書は、依頼者や第三者等の市場参加者が価格の参考資料
とするものであり、市場関係者が誤解を生ずる余地のないよう、
わかりやすく客観性をもたせることが重要である。
そこで、資料の一つである確認資料は、鑑定評価に客観性を持たせて
妥当性を持たせる基礎的な資料になる。
したがって、確認資料の写真や登記簿謄本や図面等を
鑑定評価報告書に添付することは鑑定評価に説得力を持たせるのに
非常に意義のあることである。
【賃貸用事務所ビルの確認に当たって】
ポイントは、「収益性」に着目して確認することである。
物的確認：事務所用ビルについての詳細な事項
権利の態様の確認：所有権・賃借権の内容について（特に賃借権）
よろしこ！
1次試験でお困りの方、
下記のアドレスをどうぞ
http://page9.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/k52717084
ちなみに、私は去年の一次試験は
行政法規：７７．５点
鑑定理論：６７．５点
合計：１４５点でした。
高得点のポイント【本質から理解すること】
トクヒロです。
今日は、証券化対象不動産についてお話します。
この概念は、去年の基準の改正で生まれた論点です。
まず、これを理解するに付き、一番押さえなければならないポイントは、
【投資家の保護】
です。
まさしく、【会計学の財務諸表】と一緒です。
証券化の問題がでればとにかくこれを押さえるのが手っ取り早いと思います。
証券化対象不動産の論点は４つに分かれます。
①鑑定評価の基本的姿勢
②処理計画の策定
③個別的要因の調査等
④ＤＣＦ法の適用等
です。
①－①証券化対象不動産の範囲ですが、
「資産流動化法・投信法」
「不動産特定共同事業法」
「金融商品取引法」
が絡む鑑定評価です。
特に、投資会社がファンドで新しい不動産を購入するときは、必ず、
鑑定士に鑑定評価を依頼しなければならないというのは、うらやましい話です。
法律で仕事を作ってもらうなんて、さすが鑑定士、非常勤公務員！
でも、この法律の趣旨は、やはり
【投資家の保護】
という観点からでしょう。
また、証券化対象不動産以外の不動産の鑑定評価であっても、
この第三章を類推適用して評価してとも書いてます。
具体例
「大規模賃貸マンション等」よ。
①－②鑑定士の責務ですが、
証券化対象不動産の鑑定評価額が、依頼者のみならず、投資家を含めた
証券化に関わる、多数の関係者に影響を及ぼすので、
それらに考慮して、鑑定評価しなければならないですと。
要するに、
【投資家の保護】
の観点から、責務をまっとうせいと言っておられます。
②処理計画の策定ですが、
６つの事項を確認して、スケジュールを立てなさいと言っておられます。
６つのうち特に重要なのは、
エンジニアリングレポートの収集時期です。
エンジニアレポートというのは、
証券化対象不動産の鑑定評価を行うに当たって、
不動産鑑定士が、活用する、
他の専門家の行った、証左結果をまとめた調査報告書です。
なんといっても、このＥＲが証券化対象不動産の鑑定評価のポイントといえるでしょう。
おしまい。
