さいたま新都心駅 不動産

「さいたま新都心駅　不動産」というキーワードで検索すると
１５４万件のインデックスがあります。
　しかし、後に屋とか会社という文字を入れて
「さいたま新都心駅　不動産屋」になると７９万件
「さいたま新都心駅　不動産会社」では４９万件までインデックス
数は下がります。しかしＰＰＣ広告は１０件程度あり、
上位表示したいと思っている業者が多い事は判ります。

　唯ＰＰＣ広告というのは、オーガニック（自然検索で表示
される部分）と違って広告料を払って表示しているサイトです。
　最近ではこの事が世間に浸透してきた為、ＰＰＣ広告の
サイトをクリックすると、何か買わされたり、無理やり契約
させられたり、請求が来る・・などと警戒される様になり始めて
います。
　やはり自然検索（オーガニック）でＳＥＯ対策で上位表示すべきです。
では、例えば大宮に事務所がある不動産会社が
・大宮・川越・北浦和などの他「さいたま新都心駅　不動産」
などの様に複数の駅、地域のキーワードで上位表示するには
それだけ沢山のサイト・ホームページが必要かと言うと
そんな事はありません。
　簡単に言えば、お店のホームページのトップページに必要な
内部対策を施し外部対策でリンクを張りＳＥＯ対策を強化します。
この上で、駅ごとの下位（サブ）サイトを作ってそこに
軽くリンクを張るだけで、比較的簡単に上位表示出来る様になります。

北浦和 不動産会社

「北浦和　不動産会社」というキーワードはＧＯＯＧＬＥや
ＹＡＨＯＯで検索するとインデックス数は２８４０００件
ほどです。しかしインデックス数の割にＰＰＣ広告はＹＡＨＯＯ
では１ページ目に１４件も登録されています。
　北浦和は大宮や赤羽に比べると、交通の要所では無いので
利用者は少ないのですが（実際京浜東北線しか走っていない）
商業的には重要な駅です。
　埼玉大学へは、北浦和駅か埼京線の南与野駅からバス便を
利用しますし、埼玉芸術劇場やサッカーの浦和レッズの本拠地の
駒場スタジアムへのアクセスも北浦和駅始発のバス便を利用します。

従って、「北浦和　不動産会社」というキーワードで後ろに評判
や口コミといった言葉を付け加えて複合キーワードにしなくても
ＳＥＯでの上位表示も難しくありません。
　さらにビッグターミナル大宮駅や赤羽の不動産会社でも
北浦和駅の物件は持っているはずですから、この「北浦和　不動産会社」
というキーワードで自社へ誘導しても何ら不自然な事はありません。

　唯ＳＥＯ対策の場合、ＧＯＯＧＬＥ－ＡＤＷＡＲＤＳや
ＹＡＨＯＯ－ＬＩＳＴＩＮＧ広告の様なＰＰＣ広告と違って
１つのサイトで何十ものキーワードを登録することはできません。
しかし、ご安心ください。
次回で１つのサイト・ホームページで複数の地域・駅のキーワード
で上位表示する方法をご説明します。

大宮駅 不動産管理会社 評判

それでは「大宮駅 不動産管理会社 評判」という
・埼玉県より大宮駅　という地域を絞る
・評判　というキーワードを加えて複合キーワードにする。

この場合、インデックス数は５４万件に減ります。
これならば、上位表示は相当簡単になります。
しかもＰＰＣ広告はＹＡＨＯＯで９件表示されています。
こんな複雑なキーワードでも　ニーズが高い事が判ります。

従って、「大宮駅 不動産管理会社 評判」というキーワードを
意識したホームページを作成するば、ＳＥＯ対策はそれほど
難しくはありません。
社内ＳＥＯ対策も十分可能です。

対象の顧客を絞れば　「評判」「口コミ」「評価」などの
キーワードを追加する事で　インデックス数が減ってライバル
が少なくなっても、集客効果は同じ・・という結果が得られます、

同様な事は、地域を絞る事でも得られます。
キーワードを「埼玉県　不動産管理」から「大宮駅　不動産管理」
に絞ればインデックス数が１割くらいまで大幅に減り、ライバル
がいなくなります。
　不動産投資を行う場合でも県単位で行う訳でなく、地域で
絞る投資家が多くいます。
　有る地域（例えば大宮）での不動産投資に成功した投資家は
次も大宮近辺で投資をする場合が多い。
　これは良い管理会社が付いている場合が多いからです。

埼玉県 不動産投資

それでは「埼玉県　不動産投資」というキーワードはどうでしょか？
前回の「埼玉県　不動産管理」は５５６０万件もインデックスが
ありましたが、「埼玉県　不動産投資」は３４６万件です。
１割を切るインデックス数です。
しかし、「埼玉県　不動産投資」のキーワードでＧＯＯＧＬＥ
かＹＡＨＯＯで検索してください。
ＰＰＣ広告は同じくらい表示できます。
不動産業者の方は同じくらい上位表示したいのです。
　不動産管理をお願いしたいのは、入居者ではなくオーナーです。
又はオーナーを目指している投資家です。
　不動産オーナーは不動産投資が成功するかしないかは、いかに
優秀な管理会社と組めるかが成否を決める事を知っています。
　従って「埼玉県　不動産投資」というキーワードは
ニーズが高いお客さんが見ている訳です。
この「埼玉県　不動産投資」というキーワードで上位表示が
出来れば効率良く　継続収入が得られる顧客を獲得する
事が出来る様になる可能性は非常に高い訳です。
　「埼玉県　不動産投資」から、さらに複合キーワードにすれば
インデックス数は減ります。
それはさらに上位表示しやすくなります。次回は複合キーワード
について説明します。

埼玉県 不動産管理

「埼玉県　不動産管理」は超ビッグなキーワードです。
何しろインデックス数が５５６０万件もあります。
ＰＰＣ広告も上に４個、右に８個、下に２個とほぼフルハウスです。
こんなキーワード「埼玉県　不動産管理」で貴方の会社のホームページが１ページ目に表示
出来れば、間違いなくお客さんが沢山集まってくるとお考えでしょうか？
　しかし、ＧＯＯＧＬＥやＹＡＨＯＯで「埼玉県　不動産管理」で
検索してみてください。
ＰＰＣ広告には大手の不動産会社の広告ばかりです。
　上位表示されているのも。
①大手不動産会社
②不動産管理システムや競売のサイト
③Ｑ＆Ａサイト
ばかりです。もし貴方の会社が地域密着の不動産屋なら
「埼玉県　不動産管理」のようなビッグキーワードで上位表示
しても余り効果が無いのでは無いのではないでしょうか？
第一、埼玉県の企業や学校に通う為にアパートやマンションを探して
いるお客さまが、「埼玉県　不動産管理」で検索するでしょうか？
もっと絞った「大宮駅　不動産会社」というキーワードの方が
検索されるｙと考えられます。
余りビッグなキーワードでの上位表示も、ＳＥＯ業者の自慢にしか
ならないと思います。

法定耐用年数とは（３）

そもそも法定耐用年数とは何か？
という疑問があります。
中には減価償却しない固定資産もあります。
典型的な例は土地でしょう。
土地は何年経っても価値が下がることはありません。
同様に金の様な貴金属や、名画や彫刻の様に
骨董的価値のあるものは減価償却しません。
いくら時間が経っても価値が上がるか下がるかは
判りません。骨董品などは逆に値上がりしています。

　使っている内に価値の下がるものが償却資産です。

建物については　壁・屋根・柱・梁・ドア・窓など
沢山の部分から構成されていますが、普通壁と窓では
耐久性は格段に違います。
実際に法定耐用年数を算出するためには
これらの構成部分の耐用年数と表面積を計算して
出されたものだそうです。
壁と屋根は５０年、窓は２０年、ドアは３０年などです。
これらを案分して決められています。
そして、主要構成品（RCや鉄骨・木造など）と使用目的
（住居・店舗・工場など）で調整を行って。今の
法定耐用年数表が作成されています。
でも、ここまで計算するのなら、経済的耐用年数との
差がこんなに有っても良いのか・・と考えます。
わざと短くしている意図が消え隠れしています。

建物付属設備の法定耐用年数（２）

・可動間仕切り
可動間仕切りとは俗に言うパーテションの事です。
パーテションは簡易なものは法定耐用年数３年で
一般のものは１５年です。
簡易なものと　そうでないものの違いは
パーテションが天井に接触しているかいないかで
判断する様です。
完全に部屋として密閉されていて、壁の一部を構成して
いるときは１５年、単に置かれている場合は簡単に撤去できる
ので３年という見解の様です。
　玄関のドアなどは、可動間仕切りと間違えやすいのですが
実際は建物を構成している一部なので、建物付属設備にはなりません。
　概ねドライバーではずす事ができるのが間仕切りで
そうでない壁などは建物本体になります。

・エレベーターとエスカレーター
エスカレーターの法定耐用年数は１５年ですが
エレベーターは１７年です。
普通金属製の建物付属設備は１８年、金属でない場合は
１０年となっています。
　可動部分が大きいので若干短めてあると思いますが
私は統一して１５年でも良いのではないかと思います。

・防火・肺煙または災害放置設備及び格納式避難設備
これらの法定耐用年数は８年です。
何故か非常に短く感じます。
私は電気設備と同じ１５年で良いと思います。
格納式避難設備とは、早い話、屋上などにある縄梯子です。

本来は不動産投資の確定申告では、これらを厳密に区分して
計算しないといけないのですが、やっている人は稀です。
概ね１５年で計算されている人が多いようです。

建物付属設備の法定耐用年数（１）

建物以外となると建物付属設備があります。
主なものは
・電気設備（照明設備を含む）
・給排水設備・衛生設備・ガス設備
・冷房・暖房・痛風・ボイラー設備
などがあります。ちなみにここで言っている
衛生設備とは、トイレの事です。
　これらは簡易的なものを除いて
法定耐用年数は１５年です。
　唯、冷暖房といっても一般家庭に取り付けられている
霧ヶ峰などのエアコンは違います。
これは、建物付属設備ではなく、備品の勘定科目になります。
これは１０年位の寿命しかありません。
法定耐用年数は６年ですが、近年は２０万円以下で買えるので
固定資産・償却資産にはならない確率が高くなっています。
新築から１０年位経過するとエアコンが一斉に壊れて
修理費は嵩むことは良くあります。
　では建物付属の冷暖房設備とは何かと言うと
俗に言うセントラルヒーティングの事で、建物の地下などに
大型のエアコンがあり、ここから各部屋に冷気・暖気が
送られる装置を言います。
　これらの法定耐用年数が同じなのは理に適っています。
例えば冷暖房機器に電気を供給するための電気設備は
電気設備なのか冷暖房設備か迷います。
この時、法定耐用年数が同じなのでどちらでも良いのですが
違っていたら、大変です。

定額法か定率法か

建物に限らず固定資産・減価償却資産は減価償却を行って費用化を行います。
実際は定額法・定率法の他に級数法・生産高比例法がありますが
建物や建物付属設備、構築物の様に不動産投資は使えないので省きます。

定額法は
【（取得価格）ー（残余価格）】÷　耐用年数
で計算されます。つまり最後まで一定の金額が費用に使えます。
例をあげると　建物の価格が２４００万円で耐用年数２２年の木造住宅を
購入した場合（残余価格は２００万円とする）

（２２００万円ー２００万円）÷２２　＝　１００万円

で毎年１００万円づつ経費に出来ます。
ちなみに　銀行から借り入れをしていて　借入金の元本返済が１００万円以下の
時は　経費の方が多いので　余分に税金を払う必要はありません。

減価償却費　＜　借入金の元本返済
となると　余分に税金を払わないといけないので　この時点の事をデッドクロス
と呼ぶ場合もあります。

一方定率法は
（残余価格）×　（償却率）　で計算されます。
償却率は　耐用年数毎に決まっていて　例えば５年ならば　０．３６９になります。
残余価格は　（前年の残余価格）－（前年の償却額）で計算され
初年度は取得価格になります。
お気付きと思いますが　早い段階では　

（定額法）＜（定率法）

で、途中から

（定額法）＞（定率法）

の償却費になります。

早い段階で売却するのであれば、定率法の方が良く　長期保有ならば　定額法が優れています。

法定耐用年数とは（２）

　余りにも老朽化していて、耐震性に問題があるならいざ知らず基礎さえしっかり
していれば新築と見間違えるリフォームをしてくれる業者もいます。
俗に言う新築そっくりさんです。
戸建程度ならば１０００万円程度で新築住宅の様にリフォームしてくれます。
特に競売物件などを購入した場合、どこに瑕疵があるか判りません。
その場合、新築そっくりにリフォームする方法があるそうです。
　　
　又、一般に更地（建物がない土地）の方が上屋のない土地よりも評価は高くなり易い。
木造の場合、比較的取り壊し費用が安く済みますが、鉄骨造りや鉄筋コンクリート
造りの場合はそうはゆきません。
特に、１９９０年以前に建てられた鉄骨造りの建物は要注意です。
これにはアスベストが使われている為、そう簡単には取り壊しが出来ません。
もし、購入しようと考えている建物が鉄骨造りで１９９０年以前に造られていた場合
見送った方が良いでしょう。近隣の住民から訴訟を起こされる可能性もあります。
私が以前勤めていた会社では、何故か鉄骨造りの建物ばかりでした。
１９９０年以前に建てられたビルなので、毎年現状（ひび割れが無いかとか
アスベストが飛散していなかを測定して当局に報告していました）
鉄筋コンクリート造りの場合も、最後どうするのか出口戦略を考えないとあとで
痛い目に会います。
規模にもよりますが、鉄筋コンクリート造りの建物を取り壊すには何百万円単位
で費用が必要になるそうです。