失敗しない物件選びの秘訣！不動産投資初心者向け物件選びのコツとは？

不動産投資を始める際に最も大切なことは、正しい物件を選ぶことです。

物件選びに成功すれば、大きな失敗を避けられる可能性が高いですが、逆に間違った物件を選んでしまうと、損失が大きくなるリスクがあります。

しかし、初心者にとって適切な物件を選ぶのは難しく、特に何に気をつければよいか迷ってしまうことが多いでしょう。

最近では「貯蓄から投資へ」の流れが加速し、不動産投資への関心が高まっています。老後資金への不安や、岸田政権の投資推奨の影響もあり、不動産投資を始めたいと考える人が増えていますが、不動産は高額な買い物であるため、失敗は避けたいと誰もが考えるでしょう。

不動産投資で失敗しないためには、まずどのような種類の不動産物件があり、特に初心者に向いているのはどの物件かを理解することが重要です。

また、物件選びの際には、価格や利回りだけでなく、他の要素にも注意を払うことが大切です。この記事では、不動産投資物件の種類と、物件選びのポイントについて説明します。

監修者ライズ株式会社代表取締役 福井亮眞

2016年11月に「学生×副業」で生計を立て、2018年に個人事業主として起業。SNS型投資詐欺、稼げない情報商材に騙されるも、2019年10月に北海道札幌市に法人を設立。持ち前の営業力と知識・情報のアップデートで、「営業代行、コンサル」「ホームページの制作」「営業・AIの情報発信」「資産形成の情報発信」を行っております。

また、営業代行業では、不動産投資サロンの代行業も行なっている為、常に最新の不動産投資情報をインプットしております。

間違った知識・情報をアップデートせず正しい知識・情報をアップデートできるように是非ライズ株式会社の記事をご覧になり、是非ご活用ください。

1.不動産投資物件の種類

不動産投資の対象となる物件には、主に次の3つの種類があります。

1-1.区分マンション

区分マンション投資とは、マンションの「部屋」単位で購入し、その部屋を賃貸して家賃収入を得る投資です。マンション全体を一棟単位で購入する「一棟マンション投資」に比べ、区分マンションは1戸単位で購入できるため、少ない予算で始められるのが特徴です。区分マンションは流通量が多く、売却時にも買い手を見つけやすい利点があります。また、複数のマンションに1戸ずつ所有することでリスクを分散することが可能です。

1-2.一棟アパート

一棟アパートは、物件全体を一棟単位で購入し、複数の部屋を賃貸して家賃収入を得る形の不動産投資です。地域や物件によっては、区分マンション1戸分の価格で一棟アパートを購入できることもあります。満室経営になれば家賃収入は高くなりますが、耐用年数が短く、人気がなくなると利回りが大幅に低下するリスクがあります。

1-3.戸建て

戸建て住宅を所有し、その家を賃貸して家賃収入を得るのも不動産投資の一種です。戸建て賃貸は古くから存在し、現在も多くの物件がありますが、投資目的で戸建て住宅を新たに建てることは少なく、自分が住んでいた家を賃貸に出すケースが一般的です。

2.不動産投資初心者に向いている物件

不動産投資を始める際、多くの初心者はリスクをできるだけ低くし、取り組みやすい物件を選びたいと考えるでしょう。そのためには、比較的リスクが少なく、手頃な価格で始められる中古区分マンションが最適です。

2-1.中古区分マンション

中古の区分マンションは、新築に比べて購入価格が低く、新築特有の「新築プレミアム」もないため、初心者に適しています。参入のハードルを下げるためにも、中古区分マンションは無難な選択肢です。ただし、競争力を持たせるために、リノベーションによって物件の価値を高めることが推奨されます。

2-2.リノベーションで家賃アップも可能

中古区分マンションにリノベーションを施すことで、物件の競争力を向上させることができます。リノベーションは、物件のコンセプトや世界観を一新することで、新築とは異なる価値を提供し、家賃の引き上げも可能になります。他の物件との差別化を図り、より高い家賃収入を見込むことができるでしょう。

3.中古リノベーション投資が初心者におすすめの理由

中古リノベーション投資は不動産投資の初心者に特におすすめされる方法です。その理由は、初心者にとってのメリットが多く、リスクを抑えながらも収益を見込める点にあります。以下に、その理由を3つの観点から詳しく解説します。

3-1.好立地の物件に安く投資できるためリスクを抑えられる

不動産投資において、物件の立地は非常に重要です。同じ設計の建物でも、立地が違えば価値が大きく異なります。首都圏ではマンションの価格が上昇しており、毎年多くの新築マンションが供給されていますが、新しいマンションを建てる場所は限られており、後から建てられるマンションほど立地条件が悪くなる傾向があります。

一方、中古マンションの中には、建物自体は古いものの、優れた立地にある物件が少なくありません。これらの物件は、建物が古くなっていても、立地条件そのものが劣化することはありません。そのため、中古マンションにリノベーションを施すことで、安価に好立地の物件を手に入れ、リスクを抑えながら投資を始めることができるのです。

3-2.リノベーション物件というだけで競合と差別化ができる

多くのマンションは、建てられた時期や設計の流行により、室内デザインが画一的であり、築年数が経つと「古い」印象を与えてしまいます。このため、競合物件との差別化が難しくなり、家賃を下げないと入居者を確保できないケースが多くなります。

しかし、リノベーションを行うことで、物件の価値を再生し、「古い」「流行遅れ」といった印象を払拭できます。リノベーションされた物件は、独自のデザインやコンセプトを持つため、競合物件と差別化が可能となり、集客力が向上します。結果として、家賃を引き下げることなく、安定した収益を確保することができるのです。

3-3.時代に合っており受け入れられやすい

新築マンションを建設するには多大な費用と時間がかかりますが、リノベーションは既存の建物を活用し、1部屋単位で行うことができるため、柔軟かつ迅速に対応できます。また、一度リノベーションを行った物件でも、時代やニーズの変化に合わせて再度リノベーションを行うことで、常に市場に適応した物件として維持することが可能です。

このように、リノベーション投資は時代の変化に柔軟に対応できるため、入居者のニーズに合わせた物件を提供することができ、結果として受け入れられやすい投資手法となります。

4.不動産投資物件を選ぶ時の注意点

不動産投資で物件を選ぶ際には、いくつか注意すべき点があります。これらのポイントを理解しておくことで、投資の成功率を高めることが可能です。

4-1.賃貸需要の見通しを確認する

物件を購入する地域における賃貸需要の安定性を確認することは、最も重要なポイントです。大都市圏の中心部では、企業や施設が集まっており、人口の増加が続いているため、賃貸需要が安定していることが期待できます。一方、地方では賃貸需要の見通しが不透明なことも多く、慎重な判断が必要です。

4-2.ニーズと物件がマッチしているか確認

地域のニーズに合った物件を選ぶことが、投資の成功に直結します。例えば、都心部ではワンルームマンションの需要が高く、逆に住宅地ではファミリータイプのマンションが好まれる傾向があります。このように、地域のニーズを把握して、適切な物件を選ぶことが重要です。

4-3.周辺環境や利便性もチェック

物件の周辺環境や交通の利便性も、入居者にとって重要な要素です。特に都市部では、駅へのアクセスが良い物件が高い需要を誇ります。また、周辺に生活利便施設が揃っているかどうかも確認すべきポイントです。

4-4.任せる管理会社のフォローが重要

不動産投資を始める際、物件選びと同じくらい重要視すべきなのが、物件管理を任せる管理会社の選定です。もし管理会社選びに失敗すると、物件の対応に多くの手間や時間を要することになり、副業として投資を行う場合には、本業に悪影響が及ぶ可能性があります。

一般的には、物件を購入した不動産会社がそのまま管理を行ったり、紹介された管理会社に委託するケースが多いです。

入居者管理は空室対策において非常に重要な役割を果たします。入居者管理には、入居者募集、契約手続き、家賃の集金、滞納者への督促、退去時の手続きや立ち会い、クレーム対応など、多岐にわたる細かな業務が含まれます。これらの作業が適切に行われないと、入居者の不満を招き、他の物件へ移ってしまう可能性もあります。そのため、物件購入後には、どのような入居者管理が行われるのかをしっかりと確認し、細やかな対応ができる管理会社を選ぶことが重要です。

また、建物の維持管理には専門的な知識が求められます。初心者は、価格が手頃な中古物件から不動産投資を始めることが多いですが、その際に留意すべき点は、建物の維持管理がどのように行われるかです。中古物件では、購入後に補修が必要になることがありますが、保証期間が終了している場合、費用は所有者の負担となります。中古物件ではある程度の補修費用が避けられない場合もありますが、過度な費用がかかると家賃収入が大きく削られることになります。そのため、管理会社が建物の状態を丁寧にチェックし、将来的な修繕を見越した提案を行ってくれることが重要です。壊れてから修理するのではなく、事前の点検で問題箇所を発見し、早めに修繕することで、出費を抑えることができます。特に水回りのトラブルは、被害が広範囲に及ぶ可能性があるため、物件選びの際には、問題点をしっかりと指摘し、可能であれば購入時に修繕手配を行ってくれる管理会社を選ぶと安心です。

さらに、2022年4月からはマンション管理適正評価制度が導入され、第三者機関によってマンションの管理状態が評価されるようになります。この制度により、管理状態が100点満点で評価されるようになりますので、可能であればこの制度を活用し、管理状態が公開されている物件や、評価の高い物件を選ぶことをおすすめします。

5.不動産投資初心者によくある失敗例と解決策

不動産投資初心者が陥りやすい失敗には、典型的なパターンがあります。これらの失敗を避けるために、5つの具体的な失敗パターンとその回避策を紹介します。

5-1.十分な資金なしで始めること

不動産投資だけでなく、投資全般において資金管理は極めて重要です。金融機関から融資を受けられるため、物件購入に必要な資金の一部が用意できれば投資を始めることが可能ですが、十分な資金がない状態で始めるのは非常にリスクが高いです。

予想外の空室や修繕費が発生して資金がショートすると、最悪の場合、物件を手放し、借金だけが残ることになりかねません。

【解決策】
不動産投資を含むすべての投資や事業において、十分な資金を持って臨むことは基本です。予期せぬ事態が発生しても余裕を持った資金計画をしておけば、冷静に対応でき、投資を続けることで長期的に利益を得ることが可能です。

フルローンで自己資金ゼロから始めることは不可能ではありませんが、資金が全くない状態で始めると、少しの計算ミスでも大きな危機に陥る可能性が高いです。

5-2.営業トークを鵜呑みにすること

不動産投資初心者にとって、不動産会社の担当者は身近な不動産の専門家です。そのため、担当者が勧める物件を信頼して購入したくなるものですが、その判断は早計かもしれません。

不動産会社の方針や倫理観に左右され、その物件が本当に「買うべき物件」なのか、それとも「売りたい物件」なのかを判断するのは難しいです。後者を購入してしまうと、空室が続き、期待していた収益が得られず、ローン返済に苦しむこともあります。

【解決策】
投資の基本は自己判断と自己責任です。提案を受けるのは良いことですが、最終的な判断は自分で行うべきです。営業トークに頼るだけでなく、自分で学び、その提案が妥当かどうかを精査する能力を養うことが重要です。納得できない部分がある物件は購入しない方が良いでしょう。

5-3.新築のワンルームマンションを購入すること

不動産投資初心者に対し、新築ワンルームマンションを推奨する不動産会社やネット記事が多く見られますが、新築ワンルームマンションはキャッシュフローが赤字になる前提のことが多く、入居者が付いていてもローン返済に「持ち出し」が必要になるケースが多いです。

新築ワンルームマンションが売れる理由は「資産形成」や「節税効果」を強調した営業トークです。ローン返済中は「持ち出し」があっても「節税になる」と勧められたり、完済後に黒字化して将来の収入源になると言われたりしますが、ローン完済後に物件が新築時と同じ価値を保っているとは限りません。家賃の値下げや空室率の増加により、収益性が低下するリスクがあります。

【解決策】
マンション価格が上昇している現状では、新築ワンルームマンションに限らず、新築物件全般が高価であるため、収益を高めるのは難しいです。「新築プレミアム」が価格に上乗せされるため、取得価格が高くなり、利回りが低下し赤字に陥ることも珍しくありません。

節税目的や、赤字でも十分な資金がある場合は別ですが、不動産投資初心者には、コストパフォーマンスの良い中古物件から始めることをお勧めします。

5-4.家族に内緒で始めること

不動産は高額な買い物です。「借金をしてまで購入する」ということに家族が反対することを恐れて、家族に内緒で物件を購入するケースがあります。

安定した収入があればローン審査に通ることは可能ですが、計画が少しでも狂った場合、金銭的な問題だけでなく、家族からの信用にも影響が出ます。

「勝手に始めた不動産投資」が原因で離婚や、家族の信頼関係の悪化を招くことは、決して他人事ではありません。

【解決策】
不動産投資は一人でできるものではなく、配偶者や家族の理解と協力があってこそ成立するものです。反対された場合、十分な説明や資金計画を用意し、再度説得を試みることが大切です。「反対する側にも一理ある」と考え、家族との信頼関係を大切にする姿勢が求められます。

5-5.不動産投資のリスクを理解せずに始めること

投資である以上、不動産投資にもさまざまなリスクがあります。空室、家賃滞納、家賃の下落、災害や火災による損壊、金利の上昇など、投資家が理解しておくべきリスクは多岐にわたります。これらのリスクが現実化した際、投資を続けるための準備ができていないと、物件を手放し、借金だけが残る可能性があります。

【解決策】
不動産投資にはリスクが伴います。予期せぬリスクが現実になっても、致命的な損失を避けるための資金計画やリスク管理が不可欠です。こうした準備が整っていない場合、そもそも不動産投資を始めるべきではありません。

6.不動産会社選びが最も重要

不動産投資の物件選びにおいて最も重要なのは、信頼できる不動産会社を見つけることです。なぜなら、「物件が地域のニーズに合っているか」「賃貸需要の見込み」「周辺環境や交通の利便性」などを初心者が自力で判断するのは難しいからです。

そのため、これらの情報を丁寧に提供し、アドバイスしてくれる不動産会社に出会うことが、初心者にとって安心して物件を選ぶ上で最も重要なポイントとなります。

さらに、物件管理を兼ねている不動産会社を選べば、別途管理会社を探す手間も省けます。これから紹介するポイントに注意しながら、最適な不動産会社を選びましょう。

6-1.収支計画を立ててもらう

初心者は物件の条件や状態に目が行きがちですが、収支計画を忘れてはいけません。収支計画とは「どれくらいの家賃収入が見込めるか」「予想される支出は何か」といった見通しを立てるもので、不動産投資を成功させるために欠かせない作業です。

物件を選ぶ際には、不動産会社にこの収支計画をしっかりと作成してもらい、納得できる提案をしてくれる会社を選びましょう。

6-2.良い不動産会社の特徴

不動産投資の成功は、不動産会社の選択によって大きく左右されます。では、良い不動産会社にはどのような特徴があるのでしょうか。以下の5つの項目を基に判断しましょう。

物件の事情を理解している
提案している物件について、メリットだけでなくデメリットまで把握していることが重要です。これにより、リスク管理がしやすくなります。
物件周辺の土地勘がある
不動産は動かせない資産であり、立地条件が価値を決めます。不動産会社が物件だけでなく周辺環境や利便性についても十分に理解しているかどうかを確認しましょう。
リスクについても説明してくれる
良い点だけでなく、リスクについても詳細に説明してくれる会社を選びましょう。リスクが発生した際の対応策を含めた説明があることが重要です。
購入後の賃貸管理も行う
不動産投資は物件を購入して終わりではなく、そこから管理が始まります。購入後の管理までサポートしてくれる不動産会社は信頼できます。
金融機関との信頼関係がある
物件購入には金融機関のローンを利用することが多いです。不動産会社と金融機関の信頼関係がしっかりしているかどうかも、会社の信頼性を判断する材料となります。