ボランティア活動 ～ 交通安全子供自転車大会 ～

こんにちは。

Rindamanブログをご覧頂くありがとうございます。

昨日は午前中仕事をお休み頂いて、交通安全子供自転車熊本大会の応援に行ってきました。

数年前から地元、砂取小学校区でボランティアとして交通安全指導員をさせて頂いております。

朝から学校近くの交差点等で、紺の制服を着て棒を振っているあれです・・・（笑）

地元、砂取小学校のすぐ近くで長年商売をさせて頂いてますので、恩返しの気持ちと、これから更に校区の方々に本業の不動産業を通じて貢献できればと考えておりますので、できるだけ地元の方々とはコミュニケーションを取りたいと考えており参加させて頂いております。

交通指導員の活動は、主に朝の交通指導とイベントの交通指導（マラソンやお祭りの際に道路に立っているあれです・・・。）それとこの子供安全自転車大会の指導です。

私は残念ながら、仕事の関係で子供自転車の指導にはなかなか参加できておりませんが、明日の地元を背負う小学生の活躍を応援しに行ってきました。

大会は、学科と実技の合計得点で競われます。

前半に学科試験があり、後半は実技試験です。

地域差はあるものの、各エリアの大会を勝ち抜いてきたチームなので、どこも練習を重ねてきた選手達ですが、そこはやはり小学生。緊張は隠せませんね。

見てるこっちまで緊張が伝わってきます（笑）

我らが砂取小学校チームの結果は・・・

熊本大会　2位　でした！！

あと1歩です・・・

子供達もホントによく頑張ったと思います。

学校関係者の皆さん、父兄の皆さん、警察関係の皆さん、交通指導員の皆さんそして子供達、大変お疲れ様でした。

来年はビックサイト（全国大会）に連れて行ってください。

林田商事株式会社

林田　隆志

宅建九学会 研修会 ～ 雑損控除について ～

こんにちは。

Rindamanブログをご覧頂きありがとうございます。

昨日は、宅建九学会 主催の研修会に参加してきました。

講師　サンパートナーズ　代表　不動産鑑定士 佐藤 実 先生

横浜より遥々熊本まで講演に来て頂きました。

先生は国税庁に15年勤務後、不動産鑑定士として独立。

「鑑定評価の常識　税務評価の常識」等の著作もあり、税務に精通した不動産鑑定士です。

昨日の講義内容のメインは『雑損控除について』でした。

『雑損控除』という言葉は地震後に我々不動産業者では、ちょくちょく話に出ておりましたが、知らないという人も多いかも知れません。

簡単に言うと、災害又は盗難若しくは横領によって、資産について損害を受けた場合等には、一定の金額の所得控除を受けることができる制度です。

熊本では平成26年に熊本地震がありましたので、雑損控除を適用できる方が多数いらっしゃるようです。ただ、申告制なので知らずに現在に至っている方が多いのも事実です。

特に分譲マンション等にお住まいの方は、雑損控除の対象になるケースが多く、地震前の物件価格と地震翌日の物件価格（熊本地震ですと平成26年4月17日の物件価格）ですと、資産価値が大きく損害を受けている計算になり、所得控除対象となるとの事でした。

逆に対象となりにくいのが、築年数が経過しており耐用年数に近い物件や耐用年数を過ぎた物件は厳しいようです。また、そもそも所得税を納めている額が少ない方は控除ができない場合もあるようです。払ってないものは戻す事はできませんからね（笑）

また、損失額が大きくてその年の所得金額から控除しきれない場合には、翌年以降（3年が限度）に繰り越して、各年の所得金額から控除することができるそうです。

所得税の控除なので、それに伴い国民健康保険の金額や幼稚園の学費等も変動するので、3年間繰り越しができるのは大きいですね・・・。

気になる方は一度ご自身が対象となるか確認してみる良いかと思います。

対象になりそうな方は先生のご紹介もできますので、その際はご連絡頂ければと思います。

林田商事株式会社

林田　隆志

敷金精算 ～ 原状回復費用について ～

こんにちは。

いつもRindamanブログをご覧頂きありがとうございます。

今日の熊本は快晴で真夏日です・・・。

暑い・・・。暑い・・・。デブには厳しい季節です・・・（笑）

今日は賃貸物件の『敷金精算』について書きたいと思います。

賃貸物件の敷金精算については、約10年程前から数年間程、非常にトラブルが多かった時期があったのを覚えています。賃貸管理をされている不動産業者や家主業をされている方なら1度は経験された方も多いのではないでしょうか？

敷金精算のトラブルで圧倒的に多いかったのが『原状回復』と言う問題です・・・。

退去の際、室内の修理費は誰が払うのか？入居者？家主？

清掃費は？畳の表替えは？襖の張替えは？・・・。

敷金って返ってくるの？敷金じゃ足りない？敷金0物件は？敷引きって何？etc・・・。

内容は様々ですが、家主負担なのか？入居者負担なのか？というトラブルが一番多かったように記憶しております。

近年では、敷引き契約やそもそも敷金0での契約も増えました。

また、敷金精算のひとつの目安となる国土交通省のガイドラインにより、敷金精算のトラブルは急激に減ったように感じます。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

ガイドラインによると、基本的には入居者の故意・過失による原状回復費は入居者負担、自然損耗等による原状回復費は家主負担となっております。

退去後、室内の状態がわりと良い物件はトラブルにあまりならないのですが、原状回復に多額の費用がかかる場合にトラブルが多いように思います。

家主さんからすると、「こんな状態にしやがって・・・（怒）。」という感情も含めて、ほとんどが入居者の故意・過失じゃないか・・・。との指摘が多いのですが、そうとも限りません・・・。

物や設備には減価償却がありますので、全部入居者とはならない場合がほとんどです。

あくまで個人的な考えですが、国土交通省のガイドラインは家主さんには厳しい内容に感じます。

おそらく入居者≒消費者という考えから、消費者保護の観点で作成されているのではないかと思われます。

この度、当社の管理物件で退去があり、室内を確認するとなかなかの酷い状態でした。

ペット不可の物件ですが、おそらくペットを飼っていたのではないか？と思われる程です。

家主さんにも室内を確認頂きましたが、唖然とされておりました・・・。

実際にペットを飼っていたのであれば、契約違反になりますので、今回書いた原状回復とは異なる判断になるかもしれませんが・・・

家主さん、入居者さんの中立な立場を心掛けて、慎重に対応したいと思います。

最近、ネットの普及等もあり、入居者さんも敷金精算について自分で調べたりして詳しくなってきています。ただ、ネットの情報が全て正しい情報とは限りませんし、自分の都合の良い情報だけを鵜呑みにしていらっしゃる方も多々いらっしゃいます。

そもそも、入居者さんには『善管注意義務』があります。物件を大切に扱って頂く義務です。

自然損耗は仕方ありませんが、その義務の意識を入居者さんひとりひとりが持って頂けたら敷金精算のトラブルもかなり減るのではないかと思います。

林田商事株式会社

林田　隆志

境界確定

こんにちは。

いつもRindamanブログをご覧頂きありがとうございます。

昨日、とある土地の残金決済及が無事に終了しました。

今回の土地ですが、隣地の境界確定に大変苦労致しました・・・。

全部で5件の方と立ち会いが必要でしたが、そのうち3件はすんなりできたのですが、残りの2件で大苦戦しました・・・。

後でわかった事ですが、1件は所有者入院中でほぼ空家状態でした・・・。

もう1件は、登記簿上の所有者は既に亡くなり相続が発生しておりましたが、新たな所有者が決まってない状態でした・・・。

共に登記簿上の住所は物件の住所になっているという状態でした。

今回、時間はかかったものの、土地家屋調査士の先生が粘り強く調査して頂いたおかげで何とか関係者に連絡を取る事ができ、無事境界確定をして決済をする事ができました。感謝・・・。

今回の物件周辺は約50年前に開発されたエリアでした。

そうすると所有者さんもそれなりのご高齢になっている事が多いですし、相続が発生しているケースも多々あるかと思います。今後、所有者を探すのが困難な物件も増えてくるかもしれませんね。

今回の契約は境界だけでなく、たくさん苦労した分、ホントに勉強になりました。

売主様、買主様はもちろんの事、共同仲介して頂いた業者さんにも助けて頂き大変感謝しております。ありがとうございました。

林田商事株式会社

林田　隆志

熊本県宅地建物取引業協会令和元年通常総会 in 熊本テルサ

こんにちは。

いつもRindamanのブログをご覧頂きありがとうございます。

昨日は、午前中で仕事を切り上げて、熊本テルサで行われた、熊本県宅地建物取引業協会の通常総会に参加してきました。

総会ではさまざまな報告事項や決議事項がありました。

宅建協会の活動については、一会員として研修会等に参加させて頂く程度ですが、総会資料の事業経過報告を見ると協会役員の方々及び協会事務局の方々が我々会員の為に見えないところでいろんな活動をして頂いている事に気づきます。

脱帽です。改めて感謝ですね。

総会の後は懇親会に参加致しました。

我々不動産業者にとって同業者との付き合いは大切です。

当然、ライバルでもあるんですが、情報のやり取りをさせて頂いたり、相談したり・・・・。

情報を共有できる同世代の仲間に恵まれて感謝しております。

昨夜も新たな出会いがありました。

今後とも切磋琢磨しながら共に頑張っていきたいと思いました。

林田商事株式会社

林田　隆志