「時間価値」～年収1千万円の人はなぜ郊外に家を買ってはいけないか

■全国で760万戸の住宅が供給過剰

「都心に比べ、郊外の家は安い」
　確かに値段だけを比較すればその通りだが、実はこれが大間違い。なぜなら「時間価値」という概念がすっぽり抜け落ちているからだ。

　時間価値とは「時は金なり」ということだ。サラリーマンは労働時間を売っている。もし年収1000万円の人が通勤に往復3時間かけているとしたらどうだろう。年間250日働くとして、1日の稼ぎは4万円。1日8時間労働とすれば時給は5000円。時給5000円の人が通勤に3時間かけているということは、毎日1万5000円を浪費しているに等しい。通勤時間を少しでも有効に使おうと確実に座れる始発駅の近くでの住居を狙うと、かなり遠い場所になる。茨城県の牛久や埼玉県の鳩ヶ谷、熊谷あたりだ。このように地名に動物の名前がつく“動物園都市”をはじめとした郊外が、この先悲惨なことになっていくのは確実だ。

　わが国の人口は今後、減少の一途をたどる。ということは家が余る。いまでも全国で760万戸が供給過剰だ。したがって今後は住宅価格が下がり、いままで手を出せなかった都心の物件に住む人が増える。わざわざ不便な郊外に住む人はいなくなる。また住宅を持っているだけで値上がりするのは、完全に過去の話。この先値上がりするとしたら超都心の物件1％程度だろう。

　自分が通勤するわけではないから、都心から遠くても広い家がほしいという“昭和妻”の言いなりに郊外に家を買ってしまった人には気の毒だが、いまや埼玉や千葉の家は資産としての価値が激減している。売ろうにも売れずローンだけが残る“生涯監獄”となっているのだ。
　それでも「郊外は緑が豊かで環境がいい」とか、「物価が安い」と思うかもしれない。しかし緑が豊かということは、土地の利用価値が少ないということ。物価は安いかもしれないが野菜が10円や20円安いくらいでは、ローンの含み損にはとても追いつかない。

　しかもこれから郊外は不便になる。小売りのチェーン店が撤退していく兆しがあるからだ。現状でも郊外のスーパーは供給過剰だし、決して高所得とはいえない郊外の住人を相手にするのは商売として合理的ではないからだ。郊外からチェーン店が少なくなると離れた場所に買い物に行かねばならず、いちいちガソリン代やタクシー代、電車賃がかかる。むしろ高くつくのだ。
　また企業は急速に福利厚生を廃止している。全額払われるのが当然だった通勤手当も例えば「一律5000円まで」となる可能性もある。そうなれば昭和妻を説得してパートに出そうとしても近所に働き口もなく、通勤すればかえって交通費がかかってしまう。

　そして意外な盲点が子供の大学だ。郊外の自宅から通える大学は限られる。下宿させればまた出費が増えてしまう。
「トリレンマ世代」と呼ばれる現在30代後半の人たちは特に危険だ。彼らは晩婚だから、これから結婚して家を買おうという人が多い。彼らが定年を迎えるころは、年金支給開始年齢が70歳に引き上げられるだろうから10年間は収入ゼロになる。
　それなのに、そのころ子供が大学に進学する。しかも親の介護問題も起こる。ということは無収入のところへ、ローン、学費、介護のトリレンマ（三重苦）を抱えることになってしまう。

　もうおわかりだろう。郊外の家ほど高い買い物はない。それでもどうしても郊外に家を持ちたいという人を止めはしない。このマイナス成長時代に家を持つのは田舎にダムを造るようなもので、いわば“一人公共事業”。ある意味、立派な心がけだからである。

プレジデント 9月16日(金)10時30分配信

-----------------------------------------------------

ジャーナリスト
山下努
86年、朝日新聞社入社。東京本社での経済記者、英字紙記者などを経て、現在「アエラ」編集部記者。著書に『不動産絶望未来』など。

長山清子＝構成

-------------------------------------------------------

また台風とやらが来ている

なんとも蒸し暑く感じるわけだね

さて、プレジデントの記事、非常にインパクトがある

まぁプレジデントらしい

納得いく記事です

そのとおり！管理人も以前に書いた＜以前の記事＞

ただ、個人的には、価格だけでなく田舎の魅力というものも

人によっては求められている価値なわけで

絶対によくない買い物とまでは思えないね

大事なのは、住宅費を安く上げた後の余力をどうするかです

浮いたからと言って高級車など買ってはダメ

以前の記事では浮いた分でマンションを購入としたが

今回は現金で考える、何せ、年収１千万はなかなかいないからね

さて、都内なら新築マンション６千万なんてあたりまえ

田舎なら３千万あれば一戸建てだ！

この浮いた差額３千万を武器に

今後のリスクを予想し、早いうちから、しっかり運用していけば勝算がある

もちろんこれは借入金で、手もとにキャッシュであるわけではないが

借入金が少ない分、利息の支払いも少ないのも事実です

なので借り入れ１５年後を目途に１千万くらいを準備しよう

月５５０００円程度貯蓄するれば１千万になります

これはボーナス含んだ月額なので意外と楽です

生命保険を見直せば捻出できますね

例えばこの差額のうち１千万を５％で運用する

（繰上げにまわしてもよいが、５％で回せれば自分で管理したほうが得）

運用期間は３５年住宅ローンの１５年後で後半の２０年間で運用すると

利益は１千万になる

ポイントは、早いうちに資金を貯めることだ

これにより、運用益の受け取り期間が長くなる

そして目先の資金ショートリスクが少ないので、やたらと保険に入らなくなる

これらは、後半に大きな差になって帰ってくるぞ

標準管理委託契約書における管理会社が行う業務内容は

①事務管理業務　②管理員業務　③清掃業務　④建物・設備管理業務

の４つに区分されている。