毎年のように豪雨災害が発生し、
ハザードマップの通りに浸水しましたとマスコミが取り上げることもあり、
一般の方も浸水エリアに対して関心が高まっています。
先週、豪雨災害時の人吉の浸水面積を
新聞で取り上げていました。
５月の売買時の重説で、
物件の浸水リスクについて説明している時、
売却物件は荒尾市の北部で、
売主の方は今の自宅(大牟田市)の
浸水リスクが気になったようで、
Macに出したハザードマップに釘付けでした。
６月３０日の引き渡しで、
その直後の７月６日に豪雨が発生、
基礎換気口はなかったので、
床下ギリギリでセーフでした。
浸水・高潮のハザードマップ説明は、
数年前から実施していましたが
この案件については、
周辺の方の聞き取り情報で、
雨がひどい時は道路が冠水すると聞き、
特記事項に記載して説明しました。
物件調査時に、浸水リスク等のヒヤリング、
これからもやっていきます。
宅建業法施行規則が改正され、８月２８日から施行されます。
今回の改正により、
土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域の説明、
津波警戒区域・津波特別警戒区域の説明、
河川の浸水・雨水出水・
高潮の浸水リスクについて、
各市町村が出している防災マップ（ハザードマップ）に物件の位置を示し、
重要事項説明をすることが必要となります。
これまで河川の浸水リスクについては、
昨年の豪雨災害以降国交省から、
重要事項での説明協力要請が出ていましたが、
今回の宅建業法施行規則改正で、
業法３５条の重要事項説明に追加されました。
注意しなければいけないのは、防災マップより新しい情報が行政から出た場合は、
その内容を説明することが求められます。
国交省も、
新しい情報が伝わらないことを懸念して、
国・県・市町村及び宅建業関連団体と
ハザードマップ情報の共有を求めています。
熊本県の関連部署（河川課・砂防課・宅建班）と宅建協会には、
昨年から情報の共有を依頼していましたが、
なかなか動きませんでしたが、
今回の改正で
情報共有に動いて欲しいところです。
熊本県宅建協会には、下記の「重要事項説明の水害ハザードマップに伴う説明項目の追加について」を
昨日協会のホームページで
ニュースとして出してもらい、
会員に今回の改正の認知度を
高めてもらいました。
(一社)賃貸不動産経営管理士協議会から、後段のメールが来ていましたので転写しました。
重要事項説明の水害ハザードマップに伴う説明項目の追加について
【全宅連】
宅地建物取引業法施行規則の一部を改正し、水防法に基づき作成された水害ハザードマップにおける取引対象の宅地又は建物の所在地を新たに重要事項説明の項目として位置付ける改正が行われ、令和２年８月２８日から施行されることに伴い、「重要事項事前説明書」、「重要事項説明書」及び「excel版自動入力書式」が更新されました。
内容については、宅地建物取引業法施行規則及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正についてをご覧ください。
ダウンロードは『全宅連会員専用サイト』よりご確認ください。
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(一社)賃貸不動産経営管理士協議会からのお知らせ
宅建業法改正
「水害ハザードマップ上の位置」が
重要事項説明の対象に
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「賃貸不動産経営管理士」有資格者の皆様
今般、宅建業法改正により、8月28日より、
水害ハザードマップ上の記載状況が
説明すべき重要事項となりました。
売買に限らず、賃貸借であっても、
重要事項説明を行う義務があり、
賃貸不動産経営管理士の皆様におかれましても、
本改正をよく理解しておく必要があります。
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１．宅建業法改正の内容
今般の宅建業法改正によって、
取引対象の所在地が
水害ハザードマップに表示されているときには、
浸水想定区域内にある場合と、
浸水想定区域内外にある場合のいずれであっても、
重要事項説明において、
水害ハザードマップにおける
位置を示さなければならないこととなりました。
このことは、売買・交換だけではなく、賃貸借においても
説明すべき重要事項になります。
２．改正の背景
昨今の甚大な被害をもたらす大規模水災害の頻発を受けて、
不動産取引を行う際には、
水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で
重要な要素となっています。
このため、宅建業法施行規則
（宅建業法３５条１項14号イ）
が改正され、
説明すべき重要事項として、
水害（洪水、雨水出水、高潮）ハザードマップにおける
宅地建物の位置が追加されました
（2020年（令和2年）8月28日施行）。
２．ハザードマップとは？
ハザードマップとは、
水防法に基づいて市町村長の長が提供する図面の呼称です
（同法15条第3項、同法施行規則第11条第1号）。
市町村のHPから入手することが可能であり、
また、市町村によっては、
紙での配布を行っているところもあります。
ハザードマップは、
時の経過とともに、最新の状況に応じて、
更新されるものです。
したがって、重要事項説明を行うに際しては、
ハザードマップが将来的には更新されていくことも
あわせて伝えておくべきでしょう。
また、宅建業法上義務づけられている
ハザードマップ上の取引対象の所在地ですが、
水害が生じた場合には避難しなければならなくなりますから、
重要事項の説明に際しては、
あわせて、近隣にある避難所の説明をすることが
望ましいと考えられます。
▼詳細はこちらから
宅地建物取引業法施行規則の改正について（国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000074.html