耐用年数が切れた物件を融資を受けて買ってはいけないのか？について
不動産投資家の中では割とこういう話をする人が多いので、こういう記事を書くことにしました。
不動産投資の初心者の方にはあまりピンとこない話かもしれません。
耐用年数というのは、木造22年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年、という時間をかけて建物が劣化していく、という事です。
耐用年数が切れた、というのは、例えば木造であれば築22年の物件は耐用年数が切れている物件、という事です。
ご存知の通り、築22年経っても物件はまだまだ普通に使えますし、築22年より古い物件もいくらでも市場に流通しています。
でも耐用年数という考え方でいくと、築22年木造の建物は価値が0円、というふうになるわけです。
ちなみに土地は劣化しないので、耐用年数という概念がありません。土地の値段は古いも新しいもなく、相場だけで決まります。
さて、この耐用年数切れの物件に融資を受けると、次の物件を買う時の銀行審査の時に悪影響を及ぼすのでは？という話をよく聞くわけです。
これを信用が毀損（きそん）する、といったりするみたいですね。
つまり、銀行が融資するにあたって個人の資産評価する時に、以前に買った耐用年数切れの物件は全く評価してくれないので、物件評価よりもその物件のための借入額のマイナス評価の方が大きくなってしまう。
よってその人の資産評価は著しく低い、という審査結果になってしまう、というわけです。
物件を買った事で、その人の資産評価が下がった（信用毀損した）ために、次の物件が買えない事態になる。
それを避けるために、耐用年数切れの物件を買うべきではない、というロジックです。
これは、僕が不動産のベンチャー企業で働いていた時にも本当によく耳にしました。
実際のところはどうなんでしょうか？
結論としては、耐用年数切れの物件を買う事自体は特に問題ない、というのが個人的な答えです。
何故か？
銀行の融資審査というのは銀行によって基準がバラバラですが、耐用年数切れであっても、ちゃんと事業として成立していれば評価もしてくれます。
耐用年数切れの物件を買い進めて規模を億単位まで拡大した投資家を何人も知っています。
そもそも信用毀損、という言葉は銀行では使われないそうです。
ただ、じゃあこの話が100%ウソか、というとそういうわけでもなく、耐用年数切れの物件の評価を著しく低くする銀行も存在します。
（審査基準はころころ変わるので確定ではないですが）
続きは次回。笑