最近は中古マンションを購入してリノベーションして住む方が増えました。
新築よりも割安で、立地の良い物件が多い点が魅力の中古マンションですが、築年数と価格のバランスは判断が難しいところです。
「多少古くても立地の良い物件が良い」
「共有部分もきれいな築浅物件が良い」
などなど、考え方は人によってそれぞれです。
ただし、中古マンションには築年数で判断すべき重要なポイントがいくつかあります。
あらかじめ要点を知ることで、後悔につながる物件を避けながら、安心で住み心地の良いマイホームに出合えるでしょう。
ぜひ参考にしてください。
中古マンション購入を検討する際の築年数のポイント
中古マンションの築年数をチェックする際は、以下の点が購入を判断する目安になります。
・成約物件の平均築年数
・耐震性の違い
・価格が下がりにくい築年数
・マンションの寿命
それぞれについて詳しく解説していきましょう。
みんなが購入する中古マンションの平均築年数は？
まずは成約物件の平均的な築年数を見てみましょう。
公益財団法人「東日本不動産流通機構」の調査結果によると、首都圏において2023年に成約した中古マンションの平均築年数は「23.83年」でした。
10年前の2013年にさかのぼると、平均築年数は「19.27年」となっています。その後少しずつ年数は増えていることから、現在は以前よりも築年数の古い物件が受け入れられやすくなっている傾向が読み取れます。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2023年）
築40年越えの物件は耐震性に注意
中古マンションの購入時に必ず知っておくべき重要なポイントは、1981年に制定された「新耐震基準」です。
それまでの旧耐震基準では「震度５で倒壊しないレベル」が法律で決められた耐震性の基準でした。ししかし、宮城沖地震など大きな地震災害が起き深刻な被害が相次いだことを受け、1981年6月1日以降の新耐震基準では「震度6を超える地震でも倒壊しないレベル」が求められるようになったのです。
そのため、旧耐震基準と新耐震基準で建てられた物件には耐震性に大きな差があります。より高い安全性と資産価値を確保するならば、築40年以内の中古マンションが安心でしょう。
価値が底値になる築年数とは
一般的なマンションの価値は築10年を超えると新築時の7～8割程度まで下がると言われています。そこからさらに年数を経るごとに下落していき、築25年でほぼ底値となります。
築26年以降は下落が落ち着き同水準を保っていくので、価格が落ちにくい中古マンションの築年数は25～30年と考えられるでしょう。
マンションの寿命目安
築40年や50年といった物件も流通していますが、マンションはどのくらい住み続けられるものなのでしょうか？
資産価値の対象として国が定める耐用年数では、鉄筋コンクリート造の住宅は「47年」と定められています。
そもそも、コンクリート建築の寿命は非常に長く、ヨーロッパでは築100年以上の集合住宅でも一般的に使用されています。
ただし、日本のマンションは歴史が浅く、管理体制の不備などで著しく劣化が進む物件も少なくありません。
適切なメンテナンスを行えば120年、150年と延命できるという調査結果もありますが、結局は維持管理がカギとなるでしょう。
近年建てられたマンションでは「長期修繕計画書」が作成され、数十年単位での修繕計画や収支がまとめられているケースが多くなっています。築古物件では計画書がない場合もありますが、これまでに修繕工事が定期的に行われてきたかなど、修繕履歴や修繕積立金の状況などをしっかりとチェックすることが大切です。
中古マンションで狙い目の築年数は？
ここからは、中古マンション購入時に狙い目の築年数を紹介します。
ただし「ベスト」と捉えられる築年数は人それぞれの価値観により異なるもの。考え方のタイプ別におすすめの築年数をお伝えします。
住宅ローン控除を受けたいなら「築40年」
納めた税金の一部が控除される制度「住宅ローン控除」。
中古物件の場合は、10年間で最大210万円の控除が受けられるお得な制度ですが、対象は新耐震基準に適合する住宅に限られています。
1981年以前に建てられた築40年超の物件は対象とならない可能性が高いため、制度利用を検討する方は注意が必要です。
お得感を求めるなら「築25～30年」
前章でもお伝えした通り、中古マンションの価格が底値になる目安が築25年です。
築25～30年ほどの物件は、新築に比べ半額近い価格で取引されることもある一方、築30年を超える物件と比較すると状態良く保たれているケースが多いのがポイントです。条件の良い立地や広い専有面積を持つ物件でも割安感があり、高いコストパフォーマンスを感じられる築年数です。
現行制度と同じ性能を求めるなら「築15年前後」
2000年代、マンションに関わるあらゆる法律が制定・改正されました。
住宅の品質を確保して購入者を守る「品確法」や、断熱性など省エネルギー性能を評価する「省エネ基準」についても大きな制定・改正がされています。そのため、現行制度と同レベルに達しているのが築15年前後の物件と言えます。2011年の東日本大震災の影響により、建築業界全体が耐震性をさらに強化した傾向も見逃せないでしょう。
比較的マンション全体に古さがなく、セキュリティやゴミ置き場などの共有スペースが充実している点も魅力的なポイントです。
リフォームなしで済みたいなら「築5年前後」
流通する物件数は減るものの、できる限り築浅の物件に住みたいという方は築5年前後がおすすめです。
マンション全体は新築に近い印象で、キッチンや浴室、トイレといった設備もまだ新しくきれいな状態でしょう。使用状況にもよりますが、リフォームしなくても十分快適に住まえる可能性が高い築年数です。
また、子育て世代の方などは同世代の家族が同物件に多く住んでいる可能性もあり、地域や教育施設の情報をやり取りできる心強い環境になるかもしれません。
まとめ
中古マンションの平均的な成約築年数は「23.83年」ですが、割安感があるのは築25～30年、築40年以上のマンションは耐震面での不安があることをお伝えしました。
ただし、中古マンションは管理状況により状態が大きく異なります。修繕履歴や修繕積立金の状況をしっかりとチェックすることが重要ですが、素人目にはなかなか判断が難しい場合もあるでしょう。その際には、不動産会社やリフォーム会社等に内容を確認してもらい、アドバイスを受けることをおすすめします。
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