10月1日金曜日に、転職後初出勤をし、マイホーム建築を前に進めようと決意しました。
前々から狙っていた土地を押さえてもらうため、不動産業者に連絡しました。
無事押さえてもらえ、10月下旬に打ち合わせをすることになりました。
■資金計画(土地確定、建物は上限予算)
土地1,880万円/建物完成まで総額4,000万円/合計5,880万円
自己資金1,900万円/調達3,980万円/合計5,880万円
工務店が決定していない現段階では、土地の引き渡しはできるだけ着工の予定日間際がいいですね。
けち臭いですが、固定資産税の清算が日割り計算ですし。売主の都合はもちろんあると思いますが。
ちなみにその土地は、分譲宅地2区画のうちの1つで、すでに1つは契約済みでした。
候補の工務店に全て土地情報を知らせて一通りみてもらいましたが、すべて問題ないだろうと回答を得ました。
地盤改良工事や水道引込工事については、工務店に任せることができるのか、できないのか
これが結構大きいと思います。
ウェルネストホームは請負契約金額の中に含めることができないという回答だったので、
オーバーローンを避けたい私としては、かなりのマイナス要素になります。
他の工務店については、契約金額の中に含めることができるので、好印象でした。
元銀行員として、このあたりの考え方について、説明をしておきます。
請負契約金額の借入をフルローン、請負契約金額以上の借入をオーバーローンと言います。
住宅ローン控除額は年末残高の1％ですが、オーバーローンの場合は家屋等取得対価の額をもとに計算されることになります。
そして、取得対価の金額というのは、請負契約金額に他ならないのです。
つまり、契約金額が大きい方が住宅ローン控除金額が大きくなり、オーバーローンで多めに借入をしたとしても、
住宅ローン控除額は大きくならないのです。
具体的に、、、
A社は工事請負契約金額3,000万円、地盤改良工事や上下水道引き込み、外構費用込みで合計3,500万円とする
B社は工事請負契約金額3,500万円、地盤改良工事や上下水道引き込み、外構費用も含まれる
どちらも借入金額を3,500万円とした場合、A社利用の場合、オーバーローン扱いとなり、B社利用の場合、フルローン扱いとなる。
1年目の年末残高が3,400万円とすると、A社は30万円 B社は34万円
2年目の年末残高が3,300万円とすると、A社は30万円 B社は33万円
3年目の年末残高が3,200万円とすると、A社は30万円 B社は32万円
4年目の年末残高が3,100万円とすると、A社は30万円 B社は31万円
5年目の年末残高が3,000万円とすると、A社は30万円 B社は30万円
B社のほうが、税制上のメリットがあります。また、審査上もオーバーローンは不利なので、金利上乗せの可能性が大きくなります。
さらに、私は土地を現金で購入するので、地盤改良工事や上下水道引き込み、外構費用はできればローンで賄いたいと考えています。
そのため、ウェルネストホームのハードルが高いように感じて来ました。
工務店選びはほんとうに悩みます。。。