こんにちは日本ＡＭサービスの堂下です
今回は久しぶりに過去の記事について触れたいと思います、
何故か・・・・オリンピック効果で2020年を物件が高値になり、出口として
物件を買わせる営業トークや未だにインフレには不動産なんていう話があるからです
もちろんすべて否定するわけではないですが、現在の日本市場の中で、
インフレはなりえるとしても、彼らが言うインフレ、不動産価値が上がるインフレとは・・・
そして2020年にどうして不動産価格が上昇して現在購入した価格以上に売れると
考えられるのか、、、、根拠を聴いた事がない、、、わずか6年ですよ、、、、
私が考えるポイントは
・現在の少子高齢化問題等は5年後にどう市場で注目されているか
・現在の購入できる物件の築年数の平均は
・日本国政府が求めるインフレターゲットは
・大幅なインフレになる事を喜ばない世代は
・国外と日本の関係は
細かくは説明しませんが、過去にインフレについての記事を書いていたので
ご参考にして下さい
過去の記事↓↓↓↓
本日は金融と不動産について
良く不動産業者が使う「インフレには不動産」なんて言いますが、
これ本当でしょうか
まずどのくらいのインフレに対してか、そしてインフレになった事でどうプラスになるのか説明を
して欲しいなぁーなんて思います
私の単純な発想ですが、これは嘘か本当かというと嘘の様な気がします
(現代の日本においては）
現代の日本でインフレはあまり考えられないという概念は置いといたとして、
まずインフレになったとしましょう。
単純にハンバーガーが１００円が１１０円 １．１倍物の価値がＵＰ
収益物件であると賃料がＵＰ・・・・・なりませんよね・・・・・
これくらいのインフレで賃貸借契約書に記載がある、
「経済情勢により・・・・」賃料の改訂ができるのか、
賃借人は交渉に皆応じないでしょう
（新たな入居者には反映できますが、既存の入居者には難しいでしょう、
つまり新築等に限られます（その時の購買価格なので既にインフレ分は繁栄）
現にファンドバブルの際に不動産ファンドは馬鹿みたいな賃料を基に開発や売買した事により、
リーマンショックで大幅に下落して大きなダメージを負っています破綻する企業も多くいました）
上記は収益の問題として捉えているので、
次に売却する際を考えてみましょう
保有物件が購入価格２億円 収入１０００万円として考慮せず利回り５%の物件としましょう
仮に買い側がインフレを考慮し保守的に賃料設定をみて１０５０万円で収入を見たとすると、
５％で割り引くと２億１０００万円になります
「よしキャピタルゲインだぁ～」なんて思っている人
だめですよ・・・・・インフレになるという事は・・・・
わかりますよね金利が上がると言う事です・・・・
そして金利は賃料よりも市場で敏感に動くものです
ひとつずつひとつずつ見て行きましょう
上記では借入利息についてお話をしておりませんでしたが、
仮に当初購入したときの利息が１％だったとします。
そうすると４％が手許に残る事になりますつまり８００万円
ＧＡＰ４％と覚えておいて下さい。
ではインフレにより金利が１．１％になったとします。
そうすると買手側からみると賃料は現在のまま見たとして７８０万円が手許に残る事になります。
今持っている人より賃料が上がらないとマイナスになってしまいます
投資の世界では不動産収入と金利の差額
イールドギャップを考慮する事はは皆さんもご存知だと思います
不動産投資に対して利払後４％が当たり前の世の中の場合、
買手は５．１％利回りを求める事になります。
もうお分かりですよね１０５０万円を５．１％で割り引いて下さい。
少し細かいですが２億５９０万円です
「やっぱりキャピタルゲインが・・・・」まだここでは終わりません
なぜなら買手には費用があるからです、登録免許税、不動産取得税、仲介手数料等
つまり同じインフレを考慮して、同じ利回りでと考えると、
恐らく上記の金額では買いません、概ね１億９８００万円ならと言ったところでしょうか
うーん残念・・・・・買手の立場になってみると違う世界が見えてきた
単純に考えてみるとそんな結果がでてきました。
これも恐らく土地神話バブルの時の残った考え方なのでしょうね
仮にハイパーインフレになった時を単純に発想しても、
金利の上昇か賃料の上昇（給与の上昇）を明らかに上回る事が
目に見えて解るので結果は同じでしょう
補足するとハイパーインフレになった＝売却益が出る、でもその売却益は簿価上の話で、
売却して得たお金で物を購入しようとしても結局、他の消費財もインフレで価値が上がっているので、
何も変わらないという事でしょうか
もちろんこの流動性のある投資相場と同様にこの中でうまく売買をして
利益を得る方もいるとは思いますが。。。。。。一般的な話ではありません
皆さんは上記をご覧になって不動産投資をどう考えますか
様々にお考えの方がいらっしゃると思いますが、私はファンドにいたころから
思っていたのですが、建物が朽ち果てるまで愛着をもって保有する
その中で節税対策等を行っていくという事でしょうか
オフバランスなんて言う言葉が流行りましたが、間違いなく今後企業が
オンバランスで事業と違う不動産を保有する事により事業リスクを減らす事が必要だと思います、
それにより不動産市場も活性化し産業全体が活性化するという構図
うまく利用すればものすごい強い資産になりますから
ちょっと長くなりましたが、なんでも検証が必要な事は確かですね
ご質問等があれば御遠慮なくお伝え下さいね
私の知識の範囲であればなんでもお伝えします
↑↑↑↑↑
今回は過去の記事からを紹介させて頂きました、
不動産投資はタイミングが非常に重要です
慌てずゆっくり検討していって下さい
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