【知らないと困る！相続不動産の基礎知識】
第2回 相続登記の義務化とは？3年以内に何をすればいい？
こんにちは。
リクレイム合同会社です。
「相続登記が義務化された」
という話を聞いたことはありませんか？
2024年4月1日から、
相続登記の申請が義務化
されました。
これまで、
「親の名義のままでも、特に困っていないから」
と、
相続した土地や建物の名義変更をしないまま、
長期間そのままにしているケースがありました。
しかし現在は、
相続によって不動産を取得したことを知った場合、
原則として、
3年以内に相続登記を申請する必要があります。
では、
具体的に、
「いつから3年なの？」
「何をすればいいの？」
「いらない山林でも登記が必要なの？」
「昔に相続した土地はどうなるの？」
今回は、
こうした疑問について、
できるだけ分かりやすく説明します。
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■ そもそも「相続登記」とは？
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まず、
相続登記とは何でしょうか？
簡単にいうと、
相続した不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ変更する手続き
です。
例えば、
父親が土地を所有していたとします。
父親が亡くなり、
子どもがその土地を相続した場合、
登記簿上の所有者を、
父親から相続した子どもへ変更します。
これが、
相続登記です。
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■ 2024年4月1日から「義務」になった
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以前は、
相続登記をするかどうかは、
基本的に相続人の判断に委ねられていました。
しかし、
2024年4月1日から、
相続登記が義務化されました。
不動産を相続したことを知った場合、
原則として、
その取得を知った日から3年以内
に相続登記を申請する必要があります。
ここで注意したいのは、
「相続した日から3年」
と単純に覚えてしまわないことです。
基本的には、
不動産を相続で取得したことを知った日
が基準になります。
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■ 「3年以内」とは、具体的にいつまで？
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例えば、
2026年5月1日に、
父親が亡くなり、
その土地を自分が相続することを知ったとします。
原則として、
そこから3年以内に、
相続登記を申請する必要があります。
つまり、
「いつ相続したのか」
だけでなく、
「いつ相続によって自分が不動産を取得したことを知ったのか」
という点が重要になります。
ただし、
実際の相続では、
遺産分割協議などによって、
相続する土地が決まるケースもあります。
そのため、
個々の事情によって、
期限の考え方が変わる場合があります。
「自分の場合はいつまで？」
と迷った場合には、
法務局や司法書士などへ確認することをおすすめします。
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■ 昔に相続した土地も対象になる？
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ここは、
非常に重要です。
「2024年4月から義務化されたなら、
それ以前に相続した土地は関係ない」
と思っていませんか？
実は、
そうではありません。
2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記の義務化の対象になります。
つまり、
「親が何年も前に亡くなったけれど、
土地の名義を変えていない」
という方も、
注意が必要です。
この場合、
原則として、
2027年3月31日まで
に相続登記を申請する必要があります。
「昔のことだから大丈夫」
とは限りません。
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■ いらない土地でも相続登記は必要？
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ここで、
私たちが特にお伝えしたいことがあります。
それは、
「いらない土地でも、相続登記の義務はどうなるの？」
という問題です。
例えば、
相続した土地が、
遠方の山林だったとします。
自分では使う予定がない。
売却も難しそう。
管理することもできない。
そのため、
「いらない土地だから、
登記しなくてもいいのでは？」
と考えてしまう方がいるかもしれません。
しかし、
「いらない土地だから相続登記をしなくていい」ということにはなりません。
土地をどうするかという問題と、
相続登記の義務は、
別の問題として考える必要があります。
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■ 相続登記をしないとどうなる？
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正当な理由がないのに、
相続登記の義務に違反した場合、
10万円以下の過料
の対象となる可能性があります。
「税金のように毎年払うものなの？」
と思う方もいるかもしれませんが、
過料は、
相続登記の申請義務に違反した場合に、
裁判所によって科される可能性があるものです。
そのため、
「面倒だから後回し」
ではなく、
必要な手続きを確認しておくことが大切です。
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■ では、何をすればいい？
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相続登記をするためには、
まず、
「相続した不動産を確認する」
ことから始めましょう。
前回の記事でもお話ししましたが、
相続では、
「自宅しか知らなかった」
「親が山林を持っていたことを知らなかった」
ということがあります。
まず、
どのような土地や建物を相続したのか、
確認してください。
そのうえで、
登記事項証明書などを確認し、
現在の登記名義や、
土地の情報を整理します。
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■ 相続人が複数いる場合は？
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相続人が一人とは限りません。
兄弟姉妹など、
複数の相続人がいる場合もあります。
その場合、
誰がその不動産を相続するのか、
遺産分割協議によって決めることがあります。
例えば、
兄が自宅を相続し、
弟が山林を相続する、
ということもあります。
このような場合、
その内容に応じて、
相続登記を行うことになります。
相続人が多い場合や、
話し合いがまとまらない場合などは、
手続きが複雑になることがあります。
早めに専門家へ相談することも、
一つの方法です。
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■ 「土地はいらない。でも登記は必要」
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ここで、
少し矛盾しているように感じる方もいるでしょう。
「いらない土地なのに、
なぜ登記しなければいけないの？」
という疑問です。
しかし、
ここで大切なのは、
「登記すること」と「土地を手放すこと」は別問題
だということです。
まず、
自分が相続した不動産を確認する。
必要な相続登記を行う。
そのうえで、
「この土地をどうするのか？」
を考える。
という順番で考えると、
整理しやすくなります。
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■ 登記した後、土地をどうする？
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相続登記が終わったら、
それで土地の問題がすべて終わるわけではありません。
むしろ、
そこからがスタートになることもあります。
例えば、
その土地が、
・自宅として利用できる
・賃貸できる
・売却できる
のであれば、
活用方法を考えることができます。
一方で、
・遠方の山林
・利用予定のない原野
・買い手が見つからない土地
などの場合は、
「この土地をどうやって手放すのか？」
という問題が出てきます。
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■ 相続した土地を手放す方法もある
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相続した土地を、
必ず自分で持ち続けなければならないわけではありません。
土地の状況によっては、
・売却
・無償譲渡
・相続土地国庫帰属制度
・有償引取
など、
いくつかの選択肢があります。
どの方法が利用できるかは、
土地によって異なります。
だからこそ、
相続登記の問題と、土地をどうするかという問題を分けて考える
ことが大切です。
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■ 特に注意したい「昔から名義が変わっていない土地」
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例えば、
父親が亡くなったのが10年前。
祖父が亡くなったのが20年前。
さらに、
その土地は山林で、
現在まで名義変更をしていない。
このようなケースでは、
相続関係者が増えてしまっている可能性があります。
時間が経つほど、
相続人がさらに亡くなり、
次の相続が発生することもあります。
すると、
「誰が相続人なのか？」
を確認するだけでも、
複雑になることがあります。
だからこそ、
相続登記は、できるだけ早めに対応することが大切
です。
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■ 「どうせ売れない土地だから」と放置しない
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山林や原野の場合、
「どうせ売れないから」
と、
そのまま放置してしまうことがあります。
しかし、
所有者が分からない状態が長く続けば、
将来、
さらに手続きが複雑になる可能性があります。
また、
自分が亡くなれば、
今度は子どもたちが、
その土地について考えることになります。
「親から相続した土地で困っている」
という問題を、
次の世代へそのまま引き継いでしまうことにもなりかねません。
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■ 相続登記をきっかけに、土地の将来を考える
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私たちは、
相続登記を、
単なる「名義変更の手続き」
だけではなく、
「その土地をこれからどうするのかを考えるきっかけ」
にしてほしいと思っています。
相続登記をする。
↓
土地の場所を確認する。
↓
土地の状態を確認する。
↓
利用するのか、
売却するのか、
手放すのかを考える。
この流れです。
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■ リクレイム合同会社が考えていること
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私たちリクレイム合同会社は、
山林・原野などの負動産を中心に、
有償引取についてご相談を受けています。
「相続登記をしなければならないことは分かった。
でも、
その後この山林をどうすればいいの？」
という方もいらっしゃると思います。
そういう方には、
ぜひ、
「登記した後のこと」
まで考えていただきたいと思っています。
相続土地国庫帰属制度が利用できるのであれば、
その方法を検討する。
売却できるのであれば、
売却する。
譲渡できるのであれば、
譲渡する。
そして、
それらが難しい場合には、
有償引取という選択肢
もあります。
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■ 今回のポイントを整理します
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今回の記事で覚えていただきたいのは、
次の5つです。
① 相続登記は2024年4月1日から義務化された
相続によって不動産を取得したことを知った場合、
原則として3年以内の申請が必要です。
② 「いらない土地」でも対象になる
「使わない土地だから登記しなくていい」
とは限りません。
③ 昔の相続も対象になる
2024年4月1日より前に発生した相続も、
相続登記義務化の対象です。
④ 放置すると過料の対象になる可能性がある
正当な理由なく義務に違反すると、
10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
⑤ 登記した後のことも考える
名義変更だけで終わらず、
その土地を、
「利用するのか」
「売るのか」
「譲るのか」
「国庫帰属を検討するのか」
「有償引取を検討するのか」
まで考えておくことが大切です。
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■ まとめ
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相続登記の義務化によって、
相続した不動産について、
これまで以上に、
早めの対応が必要になりました。
特に、
「昔から親名義のままになっている土地」
「遠方の山林」
「利用予定のない原野」
などを所有している方は、
一度、
現在の登記状況を確認してみてください。
そして、
大切なのは、
「登記をして終わり」ではありません。
その土地を、
これからどうするのか？
自分が利用するのか？
売却するのか？
譲渡するのか？
国庫帰属を検討するのか？
有償引取を検討するのか？
土地の状態に合わせて、
一つずつ考えていきましょう。
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💡【ワンポイントアドバイス】
「親名義の土地が残っているけれど、
何年も相続登記をしていない」
という方は、
まず、
「どんな不動産が残っているのか」
を確認してみてください。
特に、
山林や原野など、
普段利用していない土地は、
存在自体を忘れてしまっていることがあります。
「知らない土地を、そのまま次の世代へ残さない」
ということも、
相続対策の一つです。
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「相続登記はしたけれど、土地をどうすればいい？」
「親名義の山林が残っている」
「昔相続した土地を放置している」
「いらない土地を手放したい」
「相続土地国庫帰属制度を検討している」
「国庫帰属以外の方法も知りたい」
という方も、
お気軽にご相談ください。
土地の状況を確認したうえで、
その土地に合った手放し方を一緒に考えます。
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【次回予告】
「知らないと困る！相続不動産の基礎知識」第3回
昔に相続した土地も対象？相続登記の義務化で注意したいこと
「親が亡くなったのは10年以上前だから、
相続登記の義務化は関係ない」
と思っていませんか？
実は、
2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。
では、
いつまでに何をすればいいのでしょうか？
さらに、
相続人が何人もいる場合や、
何代にもわたって名義が変更されていない場合は、
どうなるのでしょうか？
次回は、
**「昔の相続」に焦点を当てて、
相続登記の義務化をさらに詳しく解説します。**
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リクレイム合同会社
山林・原野などの負動産について、
「売却」「相続土地国庫帰属制度」「有償引取」など、
土地の状況に合わせた手放し方を一緒に考えています。