実際は、13.8％をはるかに超えている！

2日前にお知らせした、データ。

（賃貸住宅の空室率）

・　全国平均　18％

・　東京都平均　13.8％

・　大阪平均　１9.7％

これでも十分に驚きですが、その後、関係者で話していたところ、

「実際はもっと悪い数字になるはず。」

という意見で一致しました。

ぞれはなぜか…。

東京のマーケットについて言えば、フリーレント。

1か月程度は簡単に交渉できる状態になっています。

これは「賃料無料期間＝空室と実質同義」、ですね。

かつ、建物オーナーさんが、仲介業者に支払う業務委託料・・・。

はっきりしたデーターはありませんが、水準が上がってきているように

思います。（オーナーさんの負担増）

空室と実質的に同じ意味合い（同義）、という観点で考えてみると、

①　成約時に、フリーレントが１～２カ月あったとする。

②　その際に、オーナーは仲介会社に業務委託料を1～２カ月支払うとする。

③　数年前まではテナントから徴収できていた、（ア）退去時の原状回復費用や、（イ）２年ごとの更新料が、もう取れなくなっている、とする。それぞれ１ヵ月分（×２）の収入をオーナーは失っているとする。

すると、

・　入居者は平均して、４年程度で退去するとする。

・　①②について、平均して１．５カ月（１or２カ月）×①②＝３ヵ月

・　③について、１か月×２（原状回復＆更新料）＝２カ月

オーナーは数年前と比較して、４年で合計５か月分の賃料を失っている・・・

と、言うことになります、これは実質論です。名目ではなく・・・・。

５か月÷４８ヵ月（４年）＝約１０％

が、名目空室率と実質空室率のギャップ・・・、と言えるのではないでしょうか？

すると、実質の空室率＝１３．８％＋約１０％＝２３．８％（東京都）

「数年前には享受できていたが、今は失った収入」＝実質空室、とした数字です。

「オーナーの厳しさは、名目空室率をはるかに超えている」

ということをお伝えしたかったので書いてみました。

吉川克弥　拝