任意売却コラム③ ヒアリング（現在の状況の確認）
3．ヒアリング（現在の状況の確認）手法
1）債務に関すること
基本的にデフォルトする債務者はおおむね自身の借り入れに関する自己管理がずさん
な場合が多いので、あらかじめ個人信用情報機関へ情報開示などの準備、情報整理た上で
借入先等の具体的な状況をヒアリングすることです。
注意点はヒアリングと開示情報と相違がある場合、担保権利者が開示情報に記載されていない場合
はその情報を入念に確認する必要があります。
２）支払状況
１）同様開示情報を元に具体的な返済状況をヒアリングします。
特にリスケジュールしている場合はデフォルト扱いになっていないことも
あるので注意が必要です。
個人民事再生法申請されている場合、申立て代理人弁護士にも申請内容の情報を
ヒアリングが必要です。（任意売却不可能の場合があります。）
過払い請求手続きした場合、担保権利者に介在していないか確認する必要があります。
（抵当権抹消請求に快く応じない場合があるため）
そのほか現在の収入状況、勤務先、手取り収入額などもヒアリングしておいたほうが良いでしょう。
３）税金・管理費等の滞納状況
１）管理費・積立金滞納状況について
対象物件の管理会社へ調査依頼を提出すると「重要事項調査報告書」
にて全体の状況（修繕費積み立て状況、大規模修繕履歴、全体未集金状況
対象不動産未集金状況）が記載されています。それで確認ができます。
２）税金（市区町村）
固定資産税、住民税が主に対象
対象不動産の最寄市区町村にて専任媒介契約書提示すると
現在までの対納税額、遅延損害金等の情報開示してもらえます。
＊ポイントは対象不動産取得後抵当権等の債権とどちらが期日優先
というところ（特に根抵当権等に関する権利設定は取得後
設定登記を行っている場合が多いため）です。
３）税金（国）
所得税（法人、個人）取得税が主に対象
対象不動産最寄の管轄税務署にて専任媒介契約書提示すると
現在までの対納税額、遅延損害金等の情報開示してもらえます。
＊注意点は滞納金額すべて優先債権となりますので、調査漏れが
ないように入念に調べる必要があります。
（特に事業者が所有している不動産等）
４）物件価格の査定
査定方法は通常の不動産売却物件と同じ手法で行いますが、
事業用不動産の売却については、付随している動産物件
（設備、機械等リース物件を除く）が対象物件と結合して
いる場合、その価格（購入簿価の３％から５％程度）
も反映しないといけません。
さらに注意点として事業用不動産が対象物件の場合、
危険物、汚染物質（化学薬品その他等）対象物件で
使用、保管がおこなれていたかどうかを確認が必要。
対象物件が土壌汚染されていた場合、その土地洗浄
改良費用等もあらかじめ見積もり等をしておく必要が
ある。
また対象不動産が賃貸中物件の場合、収益還元法で評価
になるが、一戸建て、区分マンション等で賃貸中の場合
収益還元法評価で計算すると大幅に価格減額になる場合
がある。（市場売却水準利回り11％以上のため）
また抵当権設定日以後に締結した賃貸借契約は
裁判所競売落札後、強制退去扱いになるので、
事前にその旨を占有者へ通知した上で、売却活動に
協力するように促しておいたほうがよいでしょう。
その上で、一般不動産価格として査定を
行うほうがよいでしょう。
1）債務に関すること
基本的にデフォルトする債務者はおおむね自身の借り入れに関する自己管理がずさん
な場合が多いので、あらかじめ個人信用情報機関へ情報開示などの準備、情報整理た上で
借入先等の具体的な状況をヒアリングすることです。
注意点はヒアリングと開示情報と相違がある場合、担保権利者が開示情報に記載されていない場合
はその情報を入念に確認する必要があります。
２）支払状況
１）同様開示情報を元に具体的な返済状況をヒアリングします。
特にリスケジュールしている場合はデフォルト扱いになっていないことも
あるので注意が必要です。
個人民事再生法申請されている場合、申立て代理人弁護士にも申請内容の情報を
ヒアリングが必要です。（任意売却不可能の場合があります。）
過払い請求手続きした場合、担保権利者に介在していないか確認する必要があります。
（抵当権抹消請求に快く応じない場合があるため）
そのほか現在の収入状況、勤務先、手取り収入額などもヒアリングしておいたほうが良いでしょう。
３）税金・管理費等の滞納状況
１）管理費・積立金滞納状況について
対象物件の管理会社へ調査依頼を提出すると「重要事項調査報告書」
にて全体の状況（修繕費積み立て状況、大規模修繕履歴、全体未集金状況
対象不動産未集金状況）が記載されています。それで確認ができます。
２）税金（市区町村）
固定資産税、住民税が主に対象
対象不動産の最寄市区町村にて専任媒介契約書提示すると
現在までの対納税額、遅延損害金等の情報開示してもらえます。
＊ポイントは対象不動産取得後抵当権等の債権とどちらが期日優先
というところ（特に根抵当権等に関する権利設定は取得後
設定登記を行っている場合が多いため）です。
３）税金（国）
所得税（法人、個人）取得税が主に対象
対象不動産最寄の管轄税務署にて専任媒介契約書提示すると
現在までの対納税額、遅延損害金等の情報開示してもらえます。
＊注意点は滞納金額すべて優先債権となりますので、調査漏れが
ないように入念に調べる必要があります。
（特に事業者が所有している不動産等）
４）物件価格の査定
査定方法は通常の不動産売却物件と同じ手法で行いますが、
事業用不動産の売却については、付随している動産物件
（設備、機械等リース物件を除く）が対象物件と結合して
いる場合、その価格（購入簿価の３％から５％程度）
も反映しないといけません。
さらに注意点として事業用不動産が対象物件の場合、
危険物、汚染物質（化学薬品その他等）対象物件で
使用、保管がおこなれていたかどうかを確認が必要。
対象物件が土壌汚染されていた場合、その土地洗浄
改良費用等もあらかじめ見積もり等をしておく必要が
ある。
また対象不動産が賃貸中物件の場合、収益還元法で評価
になるが、一戸建て、区分マンション等で賃貸中の場合
収益還元法評価で計算すると大幅に価格減額になる場合
がある。（市場売却水準利回り11％以上のため）
また抵当権設定日以後に締結した賃貸借契約は
裁判所競売落札後、強制退去扱いになるので、
事前にその旨を占有者へ通知した上で、売却活動に
協力するように促しておいたほうがよいでしょう。
その上で、一般不動産価格として査定を
行うほうがよいでしょう。
8月24日に投稿したなう
北堀江２LDK ８万円 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14092497%20a.jpg
8/24 9:59
西区土佐堀２丁目飲食店舗１F物件 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14091294%20a.jpg
8/24 10:00
分譲賃貸物件ライオンズマンション江戸堀広々3LDK! http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14094318%20a.jpg
8/24 10:00
西区オフィス街起業者向けオフィス１３坪４．８万円！ http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14093230%20a.jpg
8/24 10:00
人気の肥後橋飲食１階店舗（Bar向き）７坪 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14093604%20a.jpg
8/24 10:00
独立支援物件フリーレント３ヶ月！肥後橋駅すぐオフィス約２５坪 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14094513%20a.jpg
8/24 10:01
南堀江１LDK７．２万円礼金分割可能！ http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14090315%20a.jpg
8/24 10:01
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8月23日に投稿したなう
西区オフィス使用可能ワンルーム3.8万円 ２WAY駅歩4分 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14068862%20a.jpg
8/23 18:30
大阪市の本町３WAYアクセス立地条件最高！１K仕様3.9万円 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14071178%20a.jpg
8/23 18:31
御堂筋本町広々１DK！44000円 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14074167%20a.jpg
8/23 18:31
四ツ橋ひろーい1LDK仕様！４．４万円http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14074177%20a.jpg
8/23 18:35
御堂筋本町３．８万円ワンルーム敷金礼金０円相談可能！ http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14083923%20a.jpg
8/23 18:35
豪華分譲賃貸マンションうつぼ公園込み４．８万円 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14089585%20a.jpg
8/23 18:35
南堀江駅徒歩３分敷金礼金０円１Kマンション４．４万円 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14093189%20a.jpg
8/23 18:36
カーサ土佐堀ワイドワンルーム4.5万円 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/13991829%20a.jpg
8/23 18:36
西本町駅徒歩３分込み４．５万円より http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/13990553%20a.jpg
8/23 18:36
南堀江駅徒歩２分１K３．４万円より http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/13980463%e2%91%a0.jpg
8/23 18:36
西本町駅徒歩３分込み４．５万円より http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/13990553%20a.jpg
8/23 19:01
カーサ土佐堀ワイドワンルーム4.5万円 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/13991829%20a.jpg
8/23 19:02
南堀江駅徒歩３分敷金礼金０円１Kマンション４．４万円 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14093189%20a.jpg
8/23 19:02
豪華分譲賃貸マンションうつぼ公園込み４．８万円 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14089585%20a.jpg
8/23 19:02
御堂筋本町３．８万円ワンルーム敷金礼金０円相談可能！ http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14083923%20a.jpg
8/23 19:03
四ツ橋ひろーい1LDK仕様！４．４万円 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14074177%20a.jpg
8/23 19:03
御堂筋本町広々１DK！44000円 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14074167%20a.jpg
8/23 19:03
大阪市の本町３WAYアクセス立地条件最高！１K仕様3.9万円 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14071178%20a.jpg
8/23 19:04
西区オフィス使用可能ワンルーム3.8万円 ２WAY駅歩4分 http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14068862%20a.jpg
8/23 19:04
家賃値下げ！御堂筋本町ワンルーム http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14061573%20a.jpg
8/23 19:04
四ツ橋3分１K3.8万円！ http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14042152%20a.jpg
8/23 19:04
人気の北堀江1丁目！3.5万円2口コンロ付！ http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14024783%20a.jpg
8/23 19:04
阿波座徒歩3分敷金礼金0円！ http://cid-b51408897eem1.photos.live.com/self.aspx/%e5%85%ac%e9%96%8b%e6%83%85%e5%a0%b1/14010062%20a.jpg
8/23 19:05
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任意売却コラム②差押えから競売手続きのタイムスケジュールについて
差押えから競売手続きのタイムスケジュールについて
債権者（金融機関、国、地方自治体等）は債務不履行（デフォルト）後
一定の督促行為～支払い、弁済交渉を経てあるいは不調（不成立）の場合
担保権行使や各法律に基づき差押え手続きに入ります。
差押えから競売手続きの流れとスケジュールについては下記のような形で行われます。
但し強制執行に対する不服申立て等が入った流れは除きます。
タイムスケジュールについては各地方裁判所により異なりますが、概ね申立てから6～8ヶ月の
期間にて最終配当処理に至ります。
1 申立て 債権者が書面にて執行分が付与された債務名義正本をつけて申請します をつけて申請します。
↓2週間から3週間
2 強制競売開始決定 管轄執行裁判所（差し押さえ対象物件の）の
差押登記の嘱託 裁判所書記官が差押登記手続きを行います。
↓2週間 から4週間
3 配当要求終期の
処分及びその公告 管轄裁判所書記官が管轄執行裁判所にて配当要求終期公告を発表
債権届出の催告 管轄裁判所書記官
↓2週間から4週間
4 現況調査命令 管轄執行裁判所の執行官が行います。
評価命令 管轄執行裁判所より 指定された鑑定人に対して評価依頼
↓2週間から4週間
5 現況調査報告書提出 管轄執行裁判所の執行官が行います。
評価書提出 評価人（管轄執行裁判所より 指定された鑑定人）が行います。
＊売却基準価額とは、不動産の売却の基準となるべき価額である。
それから2割を引いた額が買受可能価額となり、買受申出（入札）は、
買受可能価額以上 になります。
↓4週間から6週間
6 物件明細書作成 管轄裁判所書記官が作成して
売却基準価額決定 管轄執行裁判所が決定します。
↓ 2週間から4週間
7 売却実施処分
（売却日時・場所の決定） 管轄裁判所書記官
売却の公告（一般公開） 管轄裁判所書記官
3点セット備置き 管轄裁判所書記官
↓約4週間
8 入札 買受希望者
↓2週間
9 開札、
最高価買受人の決定 執行官
↓1週間から2週間
10 売却許可決定 執行裁判所
↓約1ヶ月
11 代金納付 最高価買受申出人
↓
12 配当 執行裁判所
という流れになっています。
債権者（金融機関、国、地方自治体等）は債務不履行（デフォルト）後
一定の督促行為～支払い、弁済交渉を経てあるいは不調（不成立）の場合
担保権行使や各法律に基づき差押え手続きに入ります。
差押えから競売手続きの流れとスケジュールについては下記のような形で行われます。
但し強制執行に対する不服申立て等が入った流れは除きます。
タイムスケジュールについては各地方裁判所により異なりますが、概ね申立てから6～8ヶ月の
期間にて最終配当処理に至ります。
1 申立て 債権者が書面にて執行分が付与された債務名義正本をつけて申請します をつけて申請します。
↓2週間から3週間
2 強制競売開始決定 管轄執行裁判所（差し押さえ対象物件の）の
差押登記の嘱託 裁判所書記官が差押登記手続きを行います。
↓2週間 から4週間
3 配当要求終期の
処分及びその公告 管轄裁判所書記官が管轄執行裁判所にて配当要求終期公告を発表
債権届出の催告 管轄裁判所書記官
↓2週間から4週間
4 現況調査命令 管轄執行裁判所の執行官が行います。
評価命令 管轄執行裁判所より 指定された鑑定人に対して評価依頼
↓2週間から4週間
5 現況調査報告書提出 管轄執行裁判所の執行官が行います。
評価書提出 評価人（管轄執行裁判所より 指定された鑑定人）が行います。
＊売却基準価額とは、不動産の売却の基準となるべき価額である。
それから2割を引いた額が買受可能価額となり、買受申出（入札）は、
買受可能価額以上 になります。
↓4週間から6週間
6 物件明細書作成 管轄裁判所書記官が作成して
売却基準価額決定 管轄執行裁判所が決定します。
↓ 2週間から4週間
7 売却実施処分
（売却日時・場所の決定） 管轄裁判所書記官
売却の公告（一般公開） 管轄裁判所書記官
3点セット備置き 管轄裁判所書記官
↓約4週間
8 入札 買受希望者
↓2週間
9 開札、
最高価買受人の決定 執行官
↓1週間から2週間
10 売却許可決定 執行裁判所
↓約1ヶ月
11 代金納付 最高価買受申出人
↓
12 配当 執行裁判所
という流れになっています。