こんにちは。
R+house御殿場の鈴木です。
今回は住宅ローンの基礎知識シリーズ第2弾
「金利の種類」について解説しようと思います。
この金利の種類、とても皆様が悩むポイントかなと思います。
実際にお客様と接していてとても質問されることの多いポイントかと感じます。
種類としては主に、「固定金利」「変動金利」「固定金利期間選択」の3つに分けられます。
この3つの種類についてそれぞれ解説していきます。
まず、「固定金利」
大きな特徴として、金利が返済期間ずっと固定・一定です。
この固定金利を選ぶメリットとして、
・返済計画が立てやすい
・金利上昇のリスクヘッジ
固定金利は、返済期間中の毎月の返済額が変わりません。
そのため返済計画が立てやすい点は大きなメリットと言えるでしょう。
また市場金利が大きく変動した場合でも、融資実行日に決まった金利がずっと続きますので、ライフプランに大きな影響を与えることはありません。
例えば、お子様がいる世帯における教育費の捻出やマイカーローンの返済、介護費用など、ライフイベントに応じてさまざまな費用が発生します。しかし、固定金利を選択すれば返済金額が固定されているため、資金を計画的に貯めやすくなるでしょう。
しかし当然ながらデメリットもあります。
・変動金利よりも金利が高く設定されている
・金利の見直しが出来ない
固定金利は、変動金利よりも金利が高いのが一般的です。そのため、将来金利が下がった場合には支払利息・総返済額が変動金利よりも相対的に多くなります。
また、住宅ローンの金利が下がっても、特約期間中は金利の見直しをすることができません。住宅ローンを他の金融機関へ借り換えることは可能ですが、借り換え時に事務手数料や保証料など諸費用がかかるため、借入残高・借入年数・金利差によっては、メリットが少なくなることがあります。
固定金利に向いている人
・計画的に返済をしていきたいと考える方
・金利の動向を確認するのが面倒な人
という方は固定金利が良いのかなと思います。
続いて「変動金利」
この変動金利は、定期的に金利の見直すタイプです。
半年に一度金利の見直し、返済額は5年毎に見直し（最大125％まで）されます。
選択するメリットとして
・他の金利タイプに比べて金利が低く設定されている
・適用金利が下がると総返済額も少なくなる
・いつでも他の金利タイプへ変更可能
固定金利と比べると、変動金利は借入した当初の金利が低い傾向にあります。
変動金利は政策金利の水準と連動して金利が変動し、利息の支払額が変わります。
つまり、毎月の住宅ローン支払額も減ることになります。これは変動金利の大きなメリットです。
こちらも当然もあります。
・金利上昇のリスク
・未払い利息のリスク
変動金利の場合、金利が下がれば、その恩恵を受けて返済額を抑えることができます。
しかし、金利が上がれば返済額も増えることになります。
固定金利と比較すると、長期的かつ正確な返済計画を立てにくいのは変動金利のデメリットの一つです。
また金利が上昇した際のデメリットは支払額が増えることだけではありません。利息の返済も増えることで、元金が減らなくなってしまうという可能性もあります。
変動金利には「125％ルール」があり、支払額の増加には一定の限度があります。しかし、金利水準が大幅に上昇すると、返済する利息の金額も増えます。ただ、毎月の支払額の上昇は125％が限度なので、金利が急上昇すると元金の返済額を減らして、利息を返済できるように内訳を調整することになります。つまり、毎月の支払額の中で利息ばかりを返済することになり、元金が一向に減らない状況に陥ってしまうおそれがあるのです。
金利水準が大幅に上昇すると元金の減りが遅くなるどころか、毎月の返済だけで利息の全額を支払うことができなくなる可能性があります。その結果、返済期間の終了時に未払いの利息が残ってしまうことも。住宅ローンの返済期間は延長が認められないため、残債は一括で返済することになってしまいます。借入額と年収、借入金利を比較しながら、借換を検討することも選択肢に入れておいたほうがいいでしょう。
変動金利が向いている人
・金利動向を細目に確認できる方
・将来の金利上昇リスクに対応できる方
・借入当初の金利を低く抑えたい方
・きちんとしたライフプランニングをした方
これらに当てはまる方は変動金利を選択されても良いと思います。
最後に「固定金利期間選択」
固定金利型より比較的低金利で3年、5年、10年など一定期間の金利を固定するタイプ。
選択するメリットとして
・借り入れから一定期間の返済額を固定できる
・全期間固定金利よりも低金利
金利の固定期間が終了するまで毎月の返済額が増える心配はありません。
例えば、住宅購入してから10年間は、子どもの教育費や進学費などがかかるとた場合、金利の固定期間を10年にすると、教育費がかかる期間中は金利上昇による返済負担の増加を心配せずに済みます。
デメリットとしては、
・固定期間終了後の変動金利に「5年ルール」と「125%ルール」が適用されない
・借り入れ時点で返済総額が確定しない
・当初固定期間終了後の適用金利が高くなる可能性がある
固定期間が終了したあとの変動金利は、通常の変動金利とは異なり5年ルールや125%ルールが適用されません。そのため金利の上昇に応じて返済額が増えたり、見直し後の返済額が125%を超えたりするリスクが生じますので、毎月の返済額で家計を圧迫してしまう可能があります。
また金利の固定期間が終了したあとの選択によって返済総額が変わるため、借入時に返済総額や毎月の返済額は確定できないです。
固定金利期間選択が向いている人
・近々大きな出費（教育など）があり、数年様子を見たい方
には固定金利期間選択も選択に入ってくると思います。
最後にどの金利タイプを選択するにしろメリット・デメリットはありますので、
きちんと理解して選択してください！
そして、住宅ローンは長期の返済になります。
長期的な将来を見据えたライフプラン（資金計画・返済計画）を立ててご検討ください。
