私は、築古戸建てを専門にしていますが、
だいたい築25～35年のものを購入するようにしています。
やはり築40年以上の戸建ての場合、
長期的な管理・運用は難しいように思います。
ただ、フルリフォーム履歴のある場合など、
絶対にダメというわけではありません。
築25年以下のものですと、
そもそも高かくて買えませんし、
リフォームもすぐ終わってしまって、
DIYスキルが生かせず、おもしろくありません。
築30年前後で状態が悪そうに見えるけど、
実は壁紙と水回りを全て交換するだけで、
見違えるほど素敵になるような物件が理想です。
リフォーム後の再生された家をみると、
家が自分の子供のように思えて、
感慨深いものがあります。
・築30年前後
・物件購入金額＋税金・仲介手数料・諸経費＋リフォーム＝1,000万円前後
・月額家賃が9万円前後
を見込めそうであれば購入します。
火災保険・固定資産税などを考慮して、
実質利回り約10％前後が見込めます。
しかし現実は厳しいです。
これは理想論でして、
現在の情勢ではほぼ不可能ですけどね。
地道に根気よく探すしかありません。
DIYスキルは重要だと思っています。
今後、ますます建築費・修繕費は増大します。
DIYスキルが収益性に直結します。
DIYする時間も確保しなければならないので、
時間確保は困難な会社員などには、
あまりおすすめしません。