ボロアパート(賃料4万円の2DK)には、収入の低めの方の申し込みが多いです。
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入居者の年収でいうと200万前後の方々です。
独身の男性や海外の方がメインなのですが、初めて年金生活の方から申し込みがありました。
年齢は、80代中盤です。
高齢者の方は、入居が断られることが多いのですが、その理由は孤独死です。
孤独死でも、発見されずに特殊清掃が必要になると、次の入居者に告知が必要となり物件としてはマイナスです。
高齢者、特に年金暮らしの孤独死は、長期間発見されないことも多いと思います。
一般社団法人日本少額短期保険協会のレポートによると、発見者は職場の関係者が多いです。
年金暮らしであると働いていないことが大半なので、発見されないリスクは高いと思います。
引用：一般社団法人日本少額短期保険協会「第6回孤独死 現状レポート」
その他にも孤独死となると残置物が発生しますし、相続人を探したり連絡したり、手間・出費も増えます。
同レポートによると残置物の処理と現状回復費用の合計額は平均で60～70万円程度の様です。
4万円の家賃の部屋で60万円の出費は大きすぎるので、何かしらの対応が必要と考えました。
対応方法は、いくつか思いつきますが、私は以下の2つを実施しました。
保証会社の保証プランを手厚いものにする
まず、一つ目の対応が保証会社のプランを手厚いものにしました。
入居者が＋１万円程度支払うと、
通常保証の家賃の24か月分に加えて最大200万円まで孤独死の清掃費、残置物撤去などが保証されるものでした。
これは、オーナーとしては追加の費用負担が無いので、保証を厚くするパターンはありがたいです。
保険の特約を追加
パンフレットからの抜粋ですが、孤独死に対応する特約です。
家賃の12か月(上限100万円)まで出る特約です。
賃料が4万円なので48万円までですが、家賃保証と合わせていれば十分な額です。
保険の特約まで入れた理由は、
高齢者の入居者以外の入居者も50代以上の独身の男性が多く、孤独死の対応の可能性が高そうと思ったからです。
特約の追加は、4年半で23,000円でした(個人的に安いなと思いました)。
そもそも入居を断るという対応もありかと思います。
取れるリスクは取って、取れないリスクは回避するというのも重要です。