不動産投資 賃貸経営における4つのリスクと対策について①

こんばんは！！

本日については不動産投資として賃貸経営を行う際に失敗しない為のリスク対策とという点でお話をしていきたいと考えております。

まずその内容についてですが

1.空室リスク

2.家賃下落リスク

3.家賃滞納リスク

4.修繕リスク

5.不動産価格下落リスク

6.金利上昇リスク

7.災害リスク

が良くあげられるかと思いますが、1～4の特に賃貸経営に関わってくるリスクについて数回に分けてお話させて頂きます。

その1.「空室リスク」

入居者が見つからず空室が埋まらない、その間にも退去者が増え空室が増えていく事が原因で賃料収入が下がってしま事です。

こちらは入ってくるはずの収入が入らなくなるという事で、オーナー様への被害がもっとも大きいリスクではないかと思います。

というのも収益不動産を購入される際に大半の方は融資を組まれ返済しながら賃料収入で利益を上げて行くという形になっているかと思いますが、空室によって賃料収入が下がり返済した結果、「手残りがない」や「赤字になってしまった…」という事が発生しているという話も聞きます。

その為、空室は発生したら真っ先に解消したいリスクです。

空室に対する対策の話となりますが大きくは2点あり、

1.賃貸需要のなくならない立地の物件を選ぶ

2.リーシングに強い管理会社、委託先に依頼する

を上げさせて頂いております。

「1.賃貸需要のなくならない立地の物件を選ぶ」については物件購入後にはどうしようもない内容となる為、

・そもそも人口が少ない(減少傾向にある)

・賃貸物件の間取りと周辺の入居属性が合ってるか

という点はしっかりと確認して頂き安定してその地域に住む人がいる立地にて購入のご検討を頂ければと思います。

又、「2.リーシングに強い管理会社、委託先に依頼する」という点についてですが、リーシングとは物件周辺の仲介店へ紹介の依頼をする、認知を上げて行く活動の事です。それが出来るか出来ないかで入居率は大きく変わってきます。

そもそも入居が決まらないという理由の一つとして仲介店が物件の存在を知らないというケースが時々あります。

その大きな原因というのが

・BtoB向けのプラットフォームに管理会社が登録していない

・登録はしているけど周知がされておらず仲介店が紹介しない

となります。

これは募集条件が合う、合わない以前の問題で紹介という土俵にもあがっていない為、永遠に入居は叶わなくなります。

その為にも管理会社が

・ちゃんと登録をする

・登録したことを仲介店へ訪問、電話にてきちっと周知する

という事がマメに出来て仲介店ともしっかりと連携が取れる管理会社を見極めて頂く事が重要ではないでしょうか？

もしくはその部分のみを外部に委託するという手もございますが今回は割愛致します。

本日については以上で次回は「家賃の下落リスク」についてお話していきます。

また見て頂ければ幸いです。

現地確認時の持ち物について

こんばんは！！

本日については私が現地確認の際に持っていっているものをご紹介できればと思います。

現地確認の目的に応じて持っていくものは変わりますがあって困るものではないので私はほぼ車に積みっぱなしになってます…。

という訳で基本的に持っていく私的「現地確認三種の神器」です。

その１「ゴミ袋」

これは言わずもがなですが物件に行く際はついでに共用部や空室の確認を行いますがその際にゴミがあれば回収出来るように常備しております。

やはりたばこやゴミがそのまま放置されている物件は印象が悪いのでこまめに拾える様にしています。

その２「作業用手袋」

工事完了後の部屋の確認では必要ないかと思いますが、退去後に荒れてしまった部屋や工事中の部屋を見たりする際はひっかけて傷を負ってしまったりする事があります。

又、共用部のゴミを拾ったり軽く植栽を剪定しようかと言う時にも必要になるのであって損するものではないかと思います。

軍手と言っても様々な種類がありますが私がおすすめするのは下記の様なフィット感がしっかりしており作業しやすい事。洗っても大丈夫な事。滑り止めがしっかりしている。ものを使用しています。

下記にアマゾンと楽天のリンク貼っておきますのでもしよろしければお試しください。

3M コンフォートグリップ グローブ グレー Mサイズ GLOVE-M

その３「掃除機」

こちらは部屋の掃除の際に必要になりますがやはり空室のまましばらく部屋を置いておくと埃や虫の死骸が目立つようになり内覧でも印象を悪くしてしまいます。

なので私は充電式の掃除機を積んでおき必要に応じて掃除できる様にしております。

とはいえ掃除機はかさばりやすく邪魔になる事もあるのでなるべく小さく軽いもの、バッテリーを取り外しできバッテリーだけ家に持ち帰って充電できるようにという事でマキタの充電式のクリーナーを使用しています。

長時間の使用はバッテリー的に厳しい面はありますが、バッテリーを別売りで購入し対応する事で欠点を補って使用しています。

とはいえ諸元表ベースでエコモードにて1時間20分の連続運転可能なものになるのでそこまで気になるものではなかったです。

空室を綺麗に維持することは地味ですが有用な空室対策です。

是非、放置してしまっている方は一度、掃除されても良いかと思います。

マキタ 40Vmax 充電式クリーナ［サイクロン一体式］ CL003GRDW（スノーホワイト） ラウンドブラシ付（柴商アクセサリバッグサービス）

 

という事で私が現地確認時に必ず持っていく三種の神器となります。

あんまり参考にする方も少ないかもしれませんがご参考になれば幸いです。

また見てください！！

時期的にこれから多くなってくる修繕対応

こんばんは！！

今日についてはこれからより発生頻度が高くなるであろう時期的な修繕について書いていきたいと思います。

これを理解し事前に対策する事で

・故障による設備交換の発生頻度を下げる

・入居者の入居満足度の向上

に繋げる事が出来て「修繕コストの低下」につながれば最高ではないかと思います。

特に築古物件を購入し

・設備状況がよくわかっていない

・設備も古くこれから故障リスクが高まってくる事が想定できる

方は特にやって頂いた方がよい案件かと思いますので是非、参考になれば幸いでございます。

さてこれから夏に向けて使用頻度が上がってくる設備といえば「エアコン！」という方は多くいらっしゃるかと思います。

まだそこまで暑くはない為、エアコンを使用している部屋も少ないかと思いますがこれから暑くなるにつれ使用頻度は上がり、それに伴い「あれ？冷風が出ないんだけど？」や「エアコンつけてるのに部屋が冷えないんだけど？」と言った連絡が多く寄せられます。

そして業者に点検依頼をするのですが全国的に案件が増える時期で手配に時間がかかり入居者からクレームの連絡が入ってしまうという負のスパイラルに陥ってしまいます。

更に点検した結果、交換推奨となってしまったらまた手配に時間がかかり入居者の満足度も下がり、更にはオーナー様にとっても突発で想定していなかった費用負担が発生する為、いい事ではないかと思います。

という訳で管理会社として私がオーナー様と相談している対策についてですが、

その１「入居者へのエアコン試運転の注意喚起」

こちらは注意文と試運転のお願いとクリーニング等を私で手配した際の価格表を合わせて投函すると共に掲示板へ掲示してご案内させていただく方法です。

その結果、故障の連絡を頂くケースも増えますが業者手配を行い故障原因を早期発見ができれば修理で対応できる確率もあがる為、結果的に実質の負担費用が減らせる可能性もございます。

又、意外とエアコンクリーニング実施のご依頼もある為、未来の故障発生率を抑えられるというメリットもございます。

その２「オーナー負担での全戸エアコンクリーニングのサービス及び点検の実施」

こちらはこれまでにやったケースは少ないですが「物件を買ったばかりで設備状況も把握できてない方」や「突発の故障は精神的に嫌なので今のうちに故障しそうなものを見つけて対策したい」という方にお話しをさせて頂いている内容になります。

ただしこちらは戸数によっては負担金額がとても大きくなってしまう為、実施を検討する際はスケールメリットを活用して「まとめて〇戸やってもらうから安くならないか？」という確認はしていただいた上で金額はしっかりと確認して頂ければ幸いです。

このやり方は費用負担は必要となりますが、入居者の満足度向上には役に立つので「クレームによる退去」発生のリスク削減にも役立ちます。

とは言え毎年というのは現実的ではないので「オーナーチェンジの１年目」といった理由をつけて今回だけのキャンペーンとして実施頂くのが良いかと思います。

上の二つのやり方で設備状況の把握、故障による突発対応の撲滅を行っております。

興味があれば管理会社等へ相談してみるのも良いかと思います。

ちなみにこれは賃貸物件に限らずご自身が住まわれている住居にも発生する可能性があるトラブルなので事前の対策を実施頂けるのが良いかと思います。

下記のリンクでもエアコンクリーニングを実施してくれますので必要に応じてご参考頂ければ幸いです。

ではまた見て頂ければ幸いです。

安価で出来る空室対策工事のご紹介！！

こんばんは！

今日については安価で出来る空室対策のご紹介をしていきたいと思います！

特に3点ユニットを何とかしたい！や築古であまり費用をかけれない！！という場合に有効かと思いますのでご参考になれば幸いです。

その１「コスモスイッチ､スイッチプレート交換」

壁紙が綺麗になっていてもスイッチ類やコンセントプレートが劣化して変色しているとイメージが悪くなってしまいますし、やはり昔ながらのスイッチではなくコスモスイッチの方が印象が良くなる傾向にあります。

最近は色もレパートリーが増え部屋に合わせて色を変える事で違和感のない設置が出来るかと思いますので一度、検討して頂いて良いかと思います。

その２「化粧シート､ダイノックシート施工」

こちらはキッチン､浴室､3点ユニットバスの壁面等に施工する事が多いです。

シートには様々な「色」、「柄」があり「艶あり」「艶なし」といった質感等も選べるほどに種類が豊富です。

古臭さを解消したい、アクセントクロスと色を合わせて統一感を出したい。

と言った部屋の印象改善に大いに役に立つ工事だと思います。

特に3点ユニットの物件で分離工事まではやらないけど高級感、清潔感を出したいと言った際には入居者の印象向上にお役に立つのではないでしょうか？

その３「ワイドミラー(3点ユニット)」

その２のシート施工と一緒にやるとより高価が高まる商品かと思います。

又、3点ユニットの場合は狭く感じる事が多いですがワイドミラーにより奥行をもたらし広い印象を与える事ができます。

更には高級感を与える事も出来るので印象向上に役立つかと思います。

こちらも安価で短納期に施工できます。

その４「壁面 可動棚」

収納が多いというのは入居者からすると非常にありがたい事です。

特に洗濯機の付近やトイレといった場所には非常に有効です。

最近はラブリコ等による2×4木材による棚設置も増えてきておりますがこちらの方が安価で施工も簡単なのでお手軽にできる事、柱も不要なので施工場所もそこまで限定されないという点からおすすめしております。

ラブリコによる棚もやはりおしゃれだとは思いますがまずはお手軽にこちらから検討して頂いても良いかと思います。

本日は「安価で出来る空室対策」として4つご紹介をさせて頂きました。

使えそうだな！と思ったらお役立て頂ければ幸いです。

また是非、見て下さい！！

原状回復の見積内容はちゃんと確認してますか？(表層工事の見積面積について)

こんばんは！！

本日については原状回復工事等を行う際に見積を貰うかと思いますが「支払総額」だけを確認して項目は見ていないというオーナー様もいらっしゃるので、特に注意して頂きたい表層工事の見積面積について書きたいと思います。

まずは工事見積の項目について簡単におさらいしたいと思いますが

項目としては概ね、以下の内容で記載される事が大半です。

・工事内容

・数量、単位

・工事単価

・工事金額(工事数量×工事単価)

・備考(定価や品番等)

にて構成されている事が多いですが業者や工事内容によって多少、変わるケースがありますのでその点はご了承下さい。

早速、注意頂きたい点をお話していきますが

そもそも表層工事とは？という点を合わせておきたいと思いますが

・クロス貼替

・フロアタイル貼替、クッションフロア貼替

と言った部屋の表面の交換を中心に本日はお話をさせて頂きます。

基本的に見積提出をする際に現地を確認して貼替箇所の寸法を計測して見積を作成するのですが以下の理由により誤っているケースがあります。

間違い①「施工箇所の誤り」

原状回復工事を行う際に「クロス」「フロアタイル」等を貼替たりする場合があるかと思いますが業者、管理会社間で施工箇所の認識が誤っている場合があります。

それにより必要箇所の計測が抜けていたり、交換予定のない箇所が含まれていたりという事があります。

間違い②「計算間違い」

これは特に「クロス貼替」に多いイメージですが壁面の1面毎に数量を計算していく事になるのですが窓部分等の壁紙を貼らない部分も含まれてるという事も発生します。

小窓については施工の都合上、含まれる事はありますがベランダとつながる様な大きな窓等は面積へかなり影響しますので注意が必要です。

間違い③「使用する商品､品番」

「フロアタイル」「クッションフロア」の様に明らかに物が違う場合に金額が違う場合はわかりやすいかと思いますが「クロス」でも使用するシリーズによって金額が違う場合があります。

一般的な白ベースの壁紙については「SP」が多いかと思いますが、私がアクセントクロスで使用するものについては「リザーブ」と言われるシリーズが多く「SP」と比較すると単価が上がる傾向にあります。

「フロアタイル」「クッションフロア」等でも同様にシリーズがあり品番、種類に応じて金額が変わりますのでどの種類のものを使用するかは余裕があれば確認して頂くのがよいのではないかと思います。

これにより工事金額も大きく変わってきますが、工事終わってみたら「思ってたのと違う…」という事も発生してきますので注意して下さい。

【実際にこんな間違いがありました】

過去、私が業者から見積を依頼した際に間違いがあったケースをご紹介させて頂きます。

その１「部屋の広さ以上の貼替面積」

こちらは「フロアタイル貼替」の見積であったケースですが、部屋全体の広さが22㎡の1Rの見積依頼を出したのでですが、提出された見積を確認したら貼替面積が26㎡と記載されておりました。

床材ですから床の広さ以上に施工する事は不可能…という事で現地に行って自身で採寸しましたが貼替面積は約16㎡となりました。

という訳で業者へ指摘し事なきを得ましたがこれだけで約30,000円程度変わってしまう為、気づかなければオーナー様がムダ金を使ってしまう所でした。

その２「部屋の1面だけの施工がなぜか天井も貼替に…」

現地にて業者と相談しSP品番はそのまま残し1面にアクセントクロスを導入という見積を取得した際の話です。

アクセントクロスなのでSPと比べて単価が上がる事は了承していたのですが見積の施工面積がおかしい…。

六畳の部屋の1面に施工な訳ですから横幅 約3.6m × 高さ 約2.4ｍ程度でクロスの有効巾92㎝で考えればざっくり10ｍ程度になるかと思います。

提出されてきた見積の長さが21ｍ…。

なんか長いです。という事で指摘した所、天井も貼替だと思っていたとの回答。

という訳で長さ10ｍに変更してもらい施工実施。

これについても10,000円以上金額が変わってきてしまいます。

他にもいろいろと間違いは発生してますが一例としてご紹介致しました。

見積を見ているとやはり総額に目が行ってしまい、安くするには？という発想に行ってしまいがちですがそもそも見積が正しいかという点についてもしっかりと確認して頂きたいと思います。

しっかりと確認して頂き適正な見積からコスト削減の検討をする事で判断を誤らない様にして頂き適切な設備投資を行ってください。

では本日はここまでにさせて頂きます。

また見て頂ければ幸いです。