【中古1棟の現役大家】子づれ不動産投資家ケイ・不動産投資でFIREする資産形成・運用を教えます -3ページ目

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05Jul
- 【気合をいれすぎました・・】
  こんにちは子連れ不動産のケイです。僕は今年の5月に新物件を所有しました。この物件はじつに5年ぶりの物件になったのですが正直いって満室にできれば勝ちです。ただの勝ちではありません、、、爆益の勝利です。年間で1000万円以上の不労所得が入ってくる計算になります。それでも、「満室になれば・・」という但し書きがあるのが不動産投資ということです。言い換えると、あなたにも満室にできる能力が僕と同じようにあれば・・・１、全部空室物件を安く購入できる２、ボロ物件を安く購入できる３、どいなか物件を安く購入できる４、築古物件を安く購入できる５、入居募集力に関係なく　　入居者の面倒見の良い管理会社を選べる６、経営が安定するので融資が　　ドンドン出て物件をバンバン買える７、爆益な破壊的キャピタルゲインを　　得ることができる８、空き部屋は無くなるが　　空き時間が増えていく９、１人で何棟もの物件を　　保有することができる１０、それ以外のこともできる　　　　⇩満室にできる自信　　　　⇩不動産投資成功の確信　　　　⇩完全リタイアというわけです。ですから物件選定も重要ですが同じぐらい満室の法則も重要です。いうなれば物件選定の「方程式」と「満室の法則」の２つの武器を持つことができればおのずと不動産投資で成功する道が勝手に開けてくるのです。これは法則なのでやれば勝手になります。僕はこの法則を使って200室以上を埋めてきました。そして、いまの物件も同じやり方で埋めています。それぐらい再現性も非常に高いやり方です。だからこそ、LINE講座でも満室の部分は特に時間を割いて解説をしていますが、どうにも伝わりづらい・・・そこで今回のセミナー開催というわけです。あなたに分かりやすくするためにはどうしたらよいのか？？？と考えていたらセミナーがかなりのボリュームになってしまいました。。。。時間が足りるのかが心配ですが、とにもかくにも気合をいれて資料を作成しました。このセミナーに参加すればすでに物件を持っている方はすぐに特効薬になりますし、これから物件所有を考えている方にはこの方法さえしっておけば大丈夫という安心感の知恵になると思います。ですので、7月7日は必ずセミナーに出てほしいと思います。タイトル『地方のド田舎でも全空から満室にする方法』実際に所有している物件を例にド田舎でも全空でも満室にする方法をセミナーで詳しく解説いたします。日時7月7日（木）20時～22時＊ZOOM開催＊ご参加の方は下記URLにご記入をお願いします　　　↓https://bit.ly/3AfUWQTご参加の方には参加特典として「大家さんとして成功する３つの条件」の音声をプレゼントします！なおセミナーでは質疑応答時間もありますのであなたがお悩みの内容に関してセミナータイトルとは関係ないご質問でも受け付けますのでぜひ、ご参加ください。当日は対面でお会いできることを楽しみにしております！ではでは、
04Jul
- 『地方のド田舎でも全空から満室にする方法』
  初めまして、子連れ不動産サイトを運営する株式会社ファーストベルです。弊社では不動産投資の素晴らしさをより多くの方に知ってもらうために子連れ不動産というキャラクターを作り普及活動をしております。以下HPブログサイトです　　↓https://satocokeiji.jp/wp/この度、弊社代表が無料のセミナーを開催しますのでその告知をさせて頂きます。弊社の代表のケイは10年間で累計13棟、200室以上を所有、年間家賃収入1億円を達成したのち所有した物件９棟を転売。5億円で仕入れた物件を7億円で販売しキャピタルゲイン2億円を達成し完全リタイア（FIRE）。している実績があります。⇓プロフィール詳細は下記URLよりhttps://satocokeiji.jp/wp/profile/弊社の特徴としては”収益化に特化”した不動産投資のノウハウを情報発信しております先月の収益物件選定セミナーが非常に好評でしたので多くのお客様から御用があった満室にする法則についてお届けいたします。タイトル『地方のド田舎でも全空から満室にする方法』代表は現役の不動産投資家でもありますので、今年5月に14棟目を購入。現在満室に向けてまさに動いている時です。実際に所有している物件を例にド田舎でも全空でも満室にする方法をセミナーで詳しく解説いたします。日時7月7日（木）20時～22時＊ZOOM開催＊ご参加の方は下記URLにご記入をお願いします　　　↓https://bit.ly/3AfUWQTご参加の方には参加特典として「大家さんとして成功する３つの条件」の音声をプレゼントします！なおセミナーでは質疑応答時間もありますのであなたがお悩みの内容に関してセミナータイトルとは関係ないご質問でも受け付けますのでぜひ、ご参加ください。あなたからのご参加をお待ちしております。株式会社ファーストベル
02Jul
- マジでやばい入居者の退去の立ち合い
  またまた自分の新物件にきています。今日は「マジでやばい入居者の退去の立ち合い」にきています・・こういうこともたまにあります。これを対処したらまた皆さんにもご報告しますね。そして、先月の収益物件セミナーが好評だったので今月も無料でZOOMセミナーを開催します！今回のテーマはたくさん要望を頂いていた『地方のド田舎でも全空から満室にする方法』これをお届けいたします。いまリアルタイムで僕が取り組んでいる14棟目の物件も例にあげて解説もします。セミナーでしか話せない裏話も満載でお届けいたします。★7月7日（木）20時～22時★ご参加の方には参加特典として「大家さんとして成功する３つの条件」の音声をプレゼントします！ご参加希望の方は下記URLにご記入をお願いします。前日までにURLを送付いたします。　　　　↓https://t.co/lQfxHIa4f7皆さんと対面でお話しできることを楽しみにしております。ではでは、
01Jul
- 緊急告知！【セミナー開催】『地方のド田舎でも全空から満室にする方法』
  皆さん、こんにちは！子連れ不動産のケイです。先月の収益物件セミナーが好評だったので今月も無料でZOOMセミナーを開催します！今回のテーマはたくさん要望を頂いていた『地方のド田舎でも全空から満室にする方法』これをお届けいたします。いまリアルタイムで僕が取り組んでいる14棟目の物件も例にあげて解説もします。セミナーでしか話せない裏話も満載でお届けいたします。★7月7日（木）20時～22時★ご参加の方には参加特典として「大家さんとして成功する３つの条件」の音声をプレゼントします！ご参加希望の方は下記URLにご記入をお願いします。前日までにURLを送付いたします。　　　　　↓https://bit.ly/3AfUWQT皆さんと対面でお話しできることを楽しみにしております。ではでは、
30Jun
- 『地方のド田舎でも全空から満室にする方法』
  先月のセミナーが好評だったので今月も無料ZOOMセミナーを開催今回のテーマは『地方のド田舎でも全空から満室にする方法』僕の所有物件を例に解説します7月7日（木）20時～22時ご参加の方は下記URLにご記入を！　　　　↓https://bit.ly/3AfUWQT子連れ不動産ケイのセミナー参加【事前アンケート】初めまして、子連れ不動産サイトを運営する株式会社ファーストベルです。弊社では不動産投資の素晴らしさをより多くの方に知ってもらうために子連れ不動産というキャラクターを作り普及活動をしております。以下HPブログサイトです　　↓https://satocokeiji.jp/wp/この度、弊社代表が無料のセミナーを開催しますのでその告知を…bit.lyご参加者の方にはプレゼントもご参加の方には参加特典として「大家さんとして成功する３つの条件」の音声をプレゼントします！僕がこれまでに200室を満室にしてきた法則やいまリアルタイムで手掛けている14棟目の物件も例にして満室にする方法を公開します。セミナーでしか話せない裏話も満載でお届けします！ぜひご参加ください
26Jun
- 真実はこれです
  セミリタイアとかって、実は、やり方や考え方を知っちゃえばそんなに難しくないんです。だって、結構いますよ、不労所得で生活している人たち。あなたが知らないだけです。普通の会社員やっていたって、副業で給料以上の収入を稼いでいるんですよ。不労所得で。結構います。次はあなたの番です。
24Jun
- 本当のはなし、
  不動産投資の世界で言われた言葉「不動産なんて買えるはずないだろ！」「お前には無理だ。お金貸す訳ないだろ。失敗する。この物件は満室にできない。」　　　　　↓いま、全部達成してきた。他人の言葉よりも自分の心の言葉にしたがえば必ずできる。と証明できた。
21Jun
- 【奇跡の２棟目】14話～空室を２か月で埋める方法～その❼～管理会社編
  前回の続きです『【奇跡の２棟目】13話～空室を２か月で埋める方法～その❻～管理会社編』前回の続きです『【奇跡の２棟目】12話～空室を２か月で埋める方法～その❺～管理会社編』前回に引き続きまして、『【奇跡の２棟目】～11話～13戸の…ameblo.jp取り敢えず、ゴミ箱周りを綺麗にすべく大きい燃えるごみ専用１つと中型のビンカンペットボトル不燃ごみ専用２つで４０万円程度。相模原のマンションで使っているリフォーム業者さんに値切って値切ってもらって設置してもらいました。コンクリートまで打ち付けてもらって、うまいこと設置してもらえました。多分、設置費用数万円（３～４万円くらいだった気が）。ゴミ箱周辺は綺麗になりました！そして、最も重要な、空室募集全般について、八名専務いわくは、前オーナーさんがお歳のためあまりやる気が無くなってきているのはわかっていたので募集をやっておいて、実際に入居が決まった部屋から、オーナーに提案してリフォームしたりしていたらしく、決まるまではお金がもったいないので放置していたらしい。そのうち、募集業務自体も、オーナーにあまり喜ばれない様に思えてきたので、やらなくなってしまったのとことでした。全部の空室を一緒に見てまわったんですが、３～４室くらいは想像を絶するお部屋もありましたね～。出て行ってから４～５年放置状態だったですから。。。入居の即刻募集については、すぐやるとのことでしたが、すぐにでも入居できる部屋が一つもないのでクリーニングやリフォームは間に合いますか？と言われましたが、何とかしますって言っておきましたが、あんな大変だとは。。。入居者の審査については、この段階では、八名専務を信用するっことができなかったので、保証会社必須だと思って、保証会社の話をしていたんですが、なんか、専務のお話を聞いていると途中から、オヤ！？オヤ、オヤ、オヤ・・・・・・的な。そもそも、オーナー様から信頼されて物件を任された管理会社たるもの家賃回収は最低の仕事だそうで。たとえ、回収が間に合わなかった場合等は、専務の会社で負担してでも家賃送金はするらしいです。家賃回収ができなくなるような、アブナイお客さんは入居させないし入居していても、なるべく全体の把握はしているそうです。あの人は今無職で職探しをしているとか、当初、生活保護給付金で入居してきたが今では打ち切られているので、近所のスーパーでパートしているとか、どうしても、ヤバい人には、家賃を取り損なう前にお話をして出て行ってもらうこともあるとか。入居者に変なのがいると、専務たち自体が大変だし、家賃も負担する可能性があるんで入居審査もするし、コミュニケーションもきちんと取っているといった点をアピールされておりました。・・・・が、話の節々で言われているんですが、家賃保証しているのと同じ状態の内容なんですよね。サブリースしているんです！で、原状家賃の１０％なんだ～そう。【原状家賃の１０％でサブリース契約】しているんです。げ、激安な気が。。。。。。じゃ、そのままで良かったかも。それを、２％でやってくれって話にとらえらてているんですね。ま、何はともあれ、満室にしなきゃなんで、近くの不動産業者に僕も客付営業しに回ろうと思っていました。その際、僕の連絡先や広告料を増やした記入をしたかったので募集図面の原本をもらって修正したかったんです。なので、メールで募集図面の原本を送って欲しいと頼んだんです。そしたら、出来上がり次第ＦＡＸ流して、同時に、郵送するって言われるんですよ。どうやら、パソコン苦手なみたいで。。。まず、募集図面については、賃貸サイトのアットホームに掲載するのが古い不動産屋さんでは一般的なんですが、アットホームに依頼して募集図面を作成してもらっているらしく出来上がるのが１週間後くらいで、エクセルとかじゃなくてＰＤＦでもらうみたいなので、自分でＰＣで修正できない様なんですよね。じゃ、下の帯の部分をハサミで切り取って、僕の連絡先と広告料付けた帯を貼り付けて作り変えるしかないかチョットめんどくさいけど、ま、いいか、と思いました。それにしても、ＦＡＸとかでは白黒で汚くなっちゃうし、郵送で１枚だけ送られてきても、失敗したら無くなっちゃうし。やっぱ、メールが良いんですが、と言うと、あ、はい、はい、はい。メールね！メール！知ってる。知ってる。あの例のヤツね。噂の。ま、使ったことはありますよ。と言って、事務員さんみたいな方に向かっておい、例のメールってできるよな？って、聞いてました。え～！あまりにもガビンチョな反応で。大丈夫かなと。。。しかも、聞かれた事務員さんもここでやったことないんで、ちょっと試してみないとわかりません。とかって、回答されてましたが、意味が分かりません。レインズやアットホームを扱っている以上、インターネットは使えるはず。では、なぜメールができないのか。。。とにかく、メールアドレスはあるらしく、それをもらったので、帰ったら、僕の方からメールを送信してくれとのことなのでわかりましたと言って、うちに帰ってメールしときました。返信来るかな～と思ってたんですが、来ました。ＦＡＸが。お世話になります。大丈夫です。メール届きましたよ。八名まさかの、ＦＡＸ！！でメールの返事がＦＡＸできました！次回をお楽しみに！▼完全リタイア（FIRE）する８つの法則は無料のLINE講座から▼僕はこんな人間です『子づれ不動産投資家ケイのプロフィール』不動産投資家としての略歴初めまして！不動産投資家のケイです。僕のアメブロに来て頂きましてありがとうございます。少しでもあなたに役立つ情報を届けていきます。…ameblo.jp
16Jun
- 不動産の融資は2種類
  不動産投資の融資は会社員を対象としたアパートローンしかない。アパートローンはあなたの会社員の属性だけでぶっちゃけ不動産は何でも良い一般的に年収1000万前後から使える金持ち対象の融資そんなに年収ないよ・・でも大丈夫！それ以外は事業用のプロパー融資を使えば良い。
13Jun
- 無料セミナー締め切ります
  無料のzoomセミナーの募集を締め切ります。明日、6月14日20時〜21時30今回は月50万円の手こりが出る物件の選定方法になります。ご参加の方はセミナー参加とDMくださいね。僕の最新14棟目の物件を含めて実際の所有物件を交えて解説します。皆さんに直接会話できるのも楽しみです^_^
12Jun
- 【6月14日（火）20時～月50万円稼ぐ収益物件を見つける方法のセミナー開催します！
  セミナー参加DMあざます♪ 誰も来なかったらどうしようと思いましたが、開催できそうです^_^ やっぱ不動産はセミナーですよね。動画や文章だと伝えたい事が多すぎて難しい。オンラインセミナーで聞いてくれた方が早い。 6月14日20時〜スタート！ご参加の方はDMかコメントでセミナー参加と書いてくださいね。
- 【奇跡の２棟目】13話～空室を２か月で埋める方法～その❻～管理会社編
  前回の続きです『【奇跡の２棟目】12話～空室を２か月で埋める方法～その❺～管理会社編』前回に引き続きまして、『【奇跡の２棟目】～11話～13戸の空室を２か月で埋める方法～その❹～管理会社編』前回の続きです。『【奇跡の２棟目】～10…ameblo.jp前回は、管理会社に何とか乗り込んで以下の文句を叩き付けました！相当に丁重な口調で。何せ、八名専務がやたらめったら腰が低いんですが、顔は青汁のＣＭの人に激似なんですから。１．空室が多過ぎる！２、管理１０％はいくらなんでも取り過ぎる！　　僕のもう一つ持っている相模原の物件は２％。３．物件が汚過ぎる！　　エントランスにクモの巣がかかってるってどうなの？４．数万円の清掃代とは？　　毎月３～５万円程度取られてました。内容不明５．電気の点検代とは？　　これも、毎月３～５万円程度とられてたかな。内容不明。６．共用電気が切れてるところが多いけど？７．エレベーターの保守点検代が高過ぎでは？　　内容もよくわからず、８万円くらいでした。８．共用部の電気代そのものが６万以上も？９．ゴミ置き場が汚過ぎないか？１０．今日から管理やってる間は、２％でやって！１１．色々あるが、　　　管理業務自体をやる気がないのであれば言って欲しい。　　１２．入居者募集は即刻やって欲しい！　　　２か月分広告費を出します！１３．入居条件としては、　　　保証会社を付けたい。１４．空室リフォームは僕がやります！１５．その他修繕履歴等の諸々が　　　書面で残っていればもらいたい！１６．取り敢えず管理業務　　　やっている間のやり取りは、メールでしたい！で、八名専務のご回答は、管理費１０％は、昔はこれが相場だったので、このままの状態で管理契約も更新されてきた。高ければ３～５％の範囲でお願いしたい。管理専門で若い頃からやってきたので今後も管理業務をやって行きたい。このマンションは竣工当初から見てきているので色んな歴史を知っているので、その経験を活かした管理業務ができるのは八名専務だけ。その他、共用部にかかる作業一式については、専務が、関わる業者さん全てに問合せて交渉してくれました。で、この時、僕がまず疑ったのは、全項目が割高なのは、専務がお金を上乗せし過ぎだからだと思っていました。それも、伝えたところ、ほとんど上乗せはしていなかったみたいですね。なぜなら、管理費で１０％も取っているから、そこまで、上乗せする考えは当初よりなかったそうです。で、結局、共用部分一式はこんな感じになりました。電気代は、東京電力に聞いてくれて、エレベーターがあるマンションはそのくらいはしょうがないみたい。電気の点検と言うのは、キュービクルと言って、高圧電力の自家発電装置みたいなヤツが屋上部分に設置してあって１Ｆの店舗はそこからも電力を取っているみたいで法的に毎月メンテナンスしないといけないらしく電気業者が毎月定期点検をしているとのことでした。しかし、何らの報告書も無いので、ペラ紙１枚で良いので毎月報告書を提出する事と、点検業務なんて小一時間もかからないんだから金額を２万円に安くしてもらいました。エレベーターの保守点検については、壊れた個所がある場合は、部品まで無料で手配するタイプと壊れたら全て有料で修理するというタイプの２つの保守タイプがあるらしくエレベータの修理費用がどんなものなのかわからなくて不安だったため、修理無料付き保守点検タイプで５万円まで安く交渉してくれました。その他、共用電気が切れている理由については、１年前に東日本大震災があって、節電が呼び掛けられるようになり東京電力の電気代が割高になってくることもあり、共用電灯の約半分くらいの電球自体をわざわざ抜いたそうです。戻すことはすぐできるけど、そのままにしておきました。。。この、電気全般的に２か月くらいかかりながらも八名専務が交渉していただき安くなりました。汚い全般的には、一般的な大手の清掃会社に依頼して月一回掃除してもらっているがゴミ箱周辺の清掃だけで１日かかってしまうとか。終日やってもらって３万円は安い様です。エントランスにクモの巣があったのは申し訳ないとのことでした。でも、八名専務達もチョクチョク物件身に来てエントランスのチラシを捨てるゴミ箱の片づけなんかもしてる模様。ゴミ捨て場所に、不法投棄されている事がよくあるらしくそう言ったものの手配なんかもしているそうです。なので、定期掃除については、僕の方で、相模原のマンションをやってもらっているシルバー人材から引き抜いた老夫婦に頼んだら近いので喜んで引き受けてくれました。良くわからない清掃代は無くなり、シルバーさんに月２回来てもらって６，０００円だけになりました。居住者用のゴミ置き場は新しいゴミ箱に即刻交換しました。またまた途中ですが、しかも超途中ですが途切れずに次回をお楽しみに！▼完全リタイア（FIRE）する８つの法則は無料のLINE講座から▼僕はこんな人間です『子づれ不動産投資家ケイのプロフィール』不動産投資家としての略歴初めまして！不動産投資家のケイです。僕のアメブロに来て頂きましてありがとうございます。少しでもあなたに役立つ情報を届けていきます。…ameblo.jp
11Jun
- 月50万円の手残りする物件選定の仕方！
  zoomでセミナーやります内容は『月50万円の手残り物件の選定法』です。僕が持っている実際の物件を例に解説をします。6月14日（火）20時～21時30（90分）ご希望の方はDMかコメントで「セミナー希望」とメッセージをお願いします。
10Jun
- 不動産投資の格言
  知識があるから1億円借りても動じない。知識がなければ1億円借りたらビクビクする。不動産は知識がなければ即破産です。だからこそ正しい知識を正しい人から学ぼう
- 【奇跡の２棟目】12話～空室を２か月で埋める方法～その❺～管理会社編
  前回に引き続きまして、『【奇跡の２棟目】～11話～13戸の空室を２か月で埋める方法～その❹～管理会社編』前回の続きです。『【奇跡の２棟目】～10話～13戸の空室を２か月で埋める方法～その❸セルフリフォーム』前回の続きです『【奇跡の２棟目】～その９～…ameblo.jpド派手な風俗の看板のついた古臭い雑居ビルの薄暗い１Ｆの不動産屋さんが２億近い借金して１３戸も空室のあるマンションの管理会社でした。手動の様な自動ドアを開けるとちょっとしたカウンターテーブルと椅子があって白髪で痩せ型の初老に差し掛かった感じの何やらコワモテのお顔立ちのする俳優の八名信夫似の人が、しかも片目に眼帯して出て来て、「いらっやいませ～」。モロですか。。。迷いを去り道理を悟ること、また、事態を予測して心の準備をすることを「覚悟」と言います。覚悟を決める。ホントに、超ヤ〇ザみたいなおじいちゃん出てくるからマジでアセる！仮称、八名さんでいきますが、本名も戦時中の大佐みたいな名前ですからね！当時、専務だったんで、八名専務。そしたら、八名専務、凄い丁重に扱われて、最初に、お茶は出るは、コーヒーがでるは、お菓子が出るは、また、コーヒーが出るは。。。で、全部、正直に、話したんです。前オーナーから、管理を引き続き八名専務にやって欲しいと頼まれた件。でも、僕は、御社から管理会社を替えるつもりでいる件。理由は、以下の点。１．空室が多過ぎる！いくら、オーナーが年でやる気が無くても、提案するとか、とりあえず、募集掲載しとくとか何かすべきでは？２、管理１０％はいくらなんでも取り過ぎる！今時、普通は５％か３％がほとんど。僕のもう一つ持っている相模原の物件は２％。今時、そこで儲けるんじゃなくて、募集したり、リフォームしたりの手数料で儲けるべきでは？考え方が古過ぎないか。３．物件が汚過ぎる！鉄筋コンクリート７階建てエレベーター付きのそこそこ大型マンションのエントランスにクモの巣がかかってるってどうなの？清掃費取ってるけどどこを掃除しているのか？少しほうきで掃くだけでも良いレベルなのになぜやらない？４．数万円の清掃代とは？毎月３～５万円程度取られてました。内容不明。５．電気の点検代とは？これも、毎月３～５万円程度とられてたかな。内容不明。６．共用電気が切れてるところが多いけど？エントランス付近とかも暗い感じなの。７．エレベーターの保守点検代が高過ぎでは？内容もよくわからず、８万円くらいでした。８．共用部の電気代そのものが６万以上も？ま、これは、言ってもしょうがないんだけど、東京電力だし。でも、何となくムカつくからってだけで、言っといたの。９．ゴミ置き場が汚過ぎないか？昔の網で囲ってあるタイプで、鳥やら猫やらで突かれてゴミが散乱しちゃってて汚いの！１０．今日から管理やってる間は、２％でやって！１００万円の家賃収入の１％は、１万円です。ここの場合は満室想定で２００万円程度。１０％って言ったら、２０万円も黙ってて引かれちゃう。５％でも、１０万円。３％でも、６万円。例えば、１％あたり月２万円です。年間２４万円、１０年で２４０万円、２０年で４８０万円です。１％下げさすだけで４８０万円以上の価値になります。何もしてくれない、ただ、電話の問い合わせの窓口にだけなっているだけの管理会社なんて電話番のバイト代くらいでいいと思います。ほとんどの場面で家主が動いているんだから、その分家主が取れば良いんです。１１．色々あるが、管理業務自体をやる気がないのであれば言って欲しい。ポッと現れた僕の様なトーシローの若造にツベコベ言われても人生経験豊富な八名専務にとっても面白くないと思うので。　　１２．入居者募集は即刻やって欲しい！リフォームしてあろうとなかろうと全部屋を満室にしたい。そのためのお金は出します！正直、御社に払いたくはないが、客付してくれた不動産屋さんには印象を与えるためにも２か月分広告費を出します！１３．入居条件としては、保証会社を付けたい。口に出しては言っていないが、入居審査もテキトウにされて後からトラブルになったらヤだなと思って連帯保証人付けてもこの会社じゃなくて、別の、第三者機関に審査して欲しかったから。が、理由です。１４．空室リフォームは僕がやります！これも、口に出して直接は言っていませんが、実際の工事やった金額に上乗せされるのはわかりますが、とんでもなくボッたくられそうな気がしたんで、自分で手配しようと思って。１５．その他修繕履歴等の諸々が書面で残っていればもらいたい！これも、管理替えするつもりでいたので、今のうちに情報だけは全部もらっておきたかったのが本音。１６．取り敢えず管理業務やっている間のやり取りは、メールでしたい！　電話や書類でやり取りよりは、メールでやり取りしたい。とにかく、信じられなかったので、電話だと言った言わないにになるから、なるべく文字に残しておきたかったのでメールでやり取りしたい。電話だと出れない場合が多いし、すぐに回答しないといけない雰囲気になるし、緊急時以外はメールにしておいた方が時間のある時にゆっくり考えながら見れるので便利。大体の不動産屋さんはＦＡＸを好むが、僕は、なるべくメールにするようにしています。でも、結局、不動産屋さんのペースになっちゃって、電話でのやり取りで言った言わないになっちゃうなんてことも良くあるんですよね～～全部の物件で管理会社付けてますが、メールで報告が来るとこないもんね。あと、あれだけメールって言ってるのにも関わらず、すぐＦＡＸで見積とかくるから、暫くすると、どっかに無くなっちゃう。ま、僕が悪いんですけどね。。。メールであればパソコンに保存しておくから無くならないし。そう言えば、パソコン壊しちゃったとき、と言うか、間違って、ＰＣ内の全データを消去したらメールで来てた重要書類はもちろんの事、メールそのものも消えてたりしたこ事もありましたけど。僕の場合。。。アレ・・・・・で、結局、１３戸の空室は埋まるんでしょうか？１億７，１００万円も借りて、カーペット交換に時間とお金かけて、命がけで管理会社に乗り込んで、一向に話が進みませんが、次回お楽しみに！▼完全リタイア（FIRE）する８つの法則は無料のLINE講座から▼僕はこんな人間です『子づれ不動産投資家ケイのプロフィール』不動産投資家としての略歴初めまして！不動産投資家のケイです。僕のアメブロに来て頂きましてありがとうございます。少しでもあなたに役立つ情報を届けていきます。…ameblo.jp
07Jun
- 新築アリ地獄
  僕のコンサルを受けた会社員の方は銀行と不動産屋に勧められて数千万円の新築アパートを購入。いま満室だけど２部屋出たら即赤字。年月が経てば家賃相場が下がりジワジワと赤字。まさに新築アリ地獄。もうこうなると早めの損切りしかない。新築はマジで危ない。このあたりもセミナーで話そうかなと。
- 【緊急告知】 6月14日（火）20時～21時30（90分） ZOOMセミナーを開催します！
  【緊急告知】6月14日（火）20時～21時30（90分）ZOOMセミナーを開催します！僕のアメブロをいつも見ていただきましてありがとうございます。今回、初のオンラインセミナーを開催します。今回のテーマは『月50万円～100万円の手残りがある物件の選定法』です。この内容は多くの方からご質問を頂いた内容になります。日々のブログでは理解できないところなどをこのセミナーにて回答させていただきます。僕の実際に物件を例に解説いたします。また、僕が新たに所有した14棟目も含めて最近の不動産事情についてもリアルタイムな情報をお届けいたします。その他、ご質問内容もすべてお受けしたいと思います。僕と直接お話をしたことがない方も多数いらっしゃると思いますので、この機会にぜひ、色々ご質問ください。ご参加希望の方はコメントかメッセージにて「セミナー参加」と記入してください。URLなどを個別にて送付いたします。どうぞよろしくお願いします。直接お会いして会話できるのを楽しみにしています。子連れ不動産ケイ
- 【奇跡の２棟目】～11話～13戸の空室を２か月で埋める方法～その❹～管理会社編
  前回の続きです。『【奇跡の２棟目】～10話～13戸の空室を２か月で埋める方法～その❸セルフリフォーム』前回の続きです『【奇跡の２棟目】～その９～13戸の空室を２か月で埋める方法～その❷』前回の続きです。『【奇跡の２棟目物語】～その８～13戸の空室…ameblo.jp奇跡的に２億近い借金して、１３戸の空室を埋めるお話をしておりましたが、なぜか、カーペット編で長くつまづきました。。。今回は、不動産管理会社に乗り込んだお話しをします。１３戸も空室になってて、募集もしないし、リフォームも４～５年やっていない！なのに、管理費１０％取ってる。エントランスもクモの巣だらけだし、ゴミ置き場も汚い！なのに、清掃費毎月数万円取ってる。他にも、共用電気点検代だとか良くわからない項目で家賃から差し引かれている。そのくせ、共用部分の電気があちこち切れてる。こんな不動産管理会社で、果たして、僕は、１３戸もの空室を埋める事ができるのでしょうか？とにかくチョットしたところが気になる。とにかく薄汚れてる。とにかく管理がテキトウ。とにかく空室が大変。売主さんが超お金持ちっぽくて（新宿の地下街の社長みたいな人）、しかも、超優しそうな紳士。もう年取ったんで、４人兄弟だし、現金化できるものは現金化して早目に相続対策をしておこうとのことで、このマンションも売りに出した様です。とりあえず、物理的な「物」を現金にしたかっただけなので、正直、売価なんていくらでも良かったみたいですよ。。。なので、新規の入居者を募集したりして賃貸経営を頑張ってやっていこうという意欲はもう無いんですよね。ただし、既存の入居者さんには迷惑の掛からないようにしたいと、買主が転売で儲ける様な不動産業者とかじゃなくて、真面目で少し若い人が末永く管理してくれそうだからそういった買主を探していたそうです。で、不動産管理会社も十年来の付き合いがあるそうで、代表者の方とも同年代で若い頃からズッと付き合ってきているので、本当は、売却するのなら、その管理会社に話をすべきなのに、早目に売却できそうだからと言う理由で、大手の銀行系不動産屋さんに売却依頼を出した事を非常に申し訳なく思っているんですよ。そのため、今の管理会社を引き続き使って上げて欲しいと、ズーッと仰られていました。ん～。いい人なんですよね！そこまで言われていたもので、管理会社変更するのにはなかなか気まずいな～って思っていまして。でも、そんなにいいオーナーさんなのに、管理会社は一体何をやってんだ！という思いもあって、こんなんじゃ余計に信用できないと思って、ハナから変更するつもりで近所の不動産屋さんに問い合わせたりしていました。ま、相模原の初めての物件から１０キロくらいなので、そこの管理会社さんにお願いするつもりでいたんですが。オダサガ駅前がこんなにも開発されていることに驚きつつも駅前の古い雑居ビルの１Ｆにこのマンションを管理している不動産屋さんがありました。４階建てくらいの雑居ビルなんですが、２Ｆより上は風俗店の案内所？みたいなのが入っているみたいで看板がバッコーンっと出てるんですよね。しかも、１Ｆの不動産屋さん、ちょっと薄暗くて上に派手な看板があるせいもあって、全然目立たないんですよ。少し薄汚れた古い雑居ビルに昼間からライトが光る派手な看板、その１Ｆにある薄暗い不動産屋さんの事務所。もうね、外目から見ると、いかにもなんですよ。怖い人が集う事務所な雰囲気が。。。つながった！だから、前オーナーさん管理会社変更しちゃダメだって言ってたのか～？だから、この不動産屋さん、不動産の管理業務なんて何もしてないんだ～？どうしようかな～、と躊躇してたら、お客さんらしき女性の方が不動産屋さんから出てきて「ありがとうございます～」とかって声も聞こえてきたんで、大丈夫かな、やっぱ、普通じゃん。と、思いました。なので、入ろうとして、その女性とすれ違ったんですが、多分、東南アジアの方らしき感じ、フィリピンかな～と。スタイル抜群なその女性は、黒いミニスカと、真っ赤なシャツで胸元にヒラヒラがついてる感じのヤツで、その服に合わせるように真っ赤な口紅、ゴールドの鎖の付いたシルバーのバッグを手に持ち路地裏に消えて行きました。。。え～　ですよ。　もうホントに。やっぱり、今日は、不動産屋さんに文句言って管理会社変更の話をするのは止ようかな～と。一応、隣の駐車場に停めてある車に戻って、財布とかカード類とかを車の中に置いて、不動産屋さんの扉を開けました。手で開けると思わせときながらのまさかの自動ドア。自動ドアっぽい手動ドアってたまに見かけるけど、手動ドアっぽい自動ドアかっ！便利だけど。ドアを開けたら中から出て来られました。白髪で痩せ型の初老に差し掛かった、やはりこわもてのお顔立ち。俳優の「八名信夫」さん似ですが。「いらっしゃいませ～」だって。しかも、向かって左側の目に眼帯してるし。僕は、管理会社に文句言って変更させることができるのでしょうか？ていうか、１３戸埋まるのか？続く・・・▼完全リタイア（FIRE）する８つの法則は無料のLINE講座から▼僕はこんな人間です『子づれ不動産投資家ケイのプロフィール』不動産投資家としての略歴初めまして！不動産投資家のケイです。僕のアメブロに来て頂きましてありがとうございます。少しでもあなたに役立つ情報を届けていきます。…ameblo.jp
05Jun
- 月100万円の手残りがある物件選定方法とは・・・？
  皆様の投票結果をもらい5000円の有料セミナーを無料開催します！内容は『月50万円の手残り物件の選定法』です。僕が持っている実際の物件を例に解説をします。 6月14日（火）20時～21時30（90分）ご希望の方はメッセージで「セミナー希望」とメッセージをお願いします。参加者3人以下は開催しませんｗ
- 【奇跡の２棟目】～10話～13戸の空室を２か月で埋める方法～その❸セルフリフォーム
  前回の続きです『【奇跡の２棟目】～その９～13戸の空室を２か月で埋める方法～その❷』前回の続きです。『【奇跡の２棟目物語】～その８～13戸の空室を２か月で埋める方法』前回の続きです。『【奇跡の２棟目物語】～その７～融資情勢をひっく…ameblo.jpカーペットの話だけでこんなに長くなってすみませんが、床がカーペットだったので不器用極まりない自分にでもできそうだと思いこみ、朝一、ビバホームに行ってカーペット買って来て、古いカーペットを剥がしてるあたりで深夜。翌朝、眠くてもやる気全開で来ました。昨日よりはさすがに簡単だろうと思って。だって、取り敢えず、カーペット敷くだけ。たった、３部屋だけ。敷いてから、また買いに行ったり在庫が無いって言ってたから注文して予約して何日もかかったりするの面倒だな～、ビバホーム以外もどっか回ってみよっかな～。と、思っていました。ワンルームの大きさに切ってもらって、１本の筒状に丸めてもらったカーペットのひもを外すと凄くデカくてどこにどうやって置いて、どうっやって持ったら良いかなかなか難しい。だって、部屋の大きさと同じ大きさに広がっているんだから部屋の端から端までビシッと広げないと当然広がらない。んんん。で、もう一度丸めてみた。それで、カーペットの上の端と床の上の端っこを合わせて釘に乗っけて、くるくる転がしながら丸まったカーペットを段々と広げて行った。アイディア良いし、多分、業者さんもこうやるんだと思う。でもね、合わない。一枚のカーペットにキレイに広がらない。。。端と端が微妙にズレる、というか、微妙でもなくて相当に絶対的にズレていて合わない。上端を合わせると下端と右端が合わない。右端を合わせると左端が合わない。なんてレベルじゃない。どうやら、部屋って真四角じゃないじゃない。柱のハリの部分があったり、それが、左右逆だったり。・・・左右逆だった。梁（ハリ）このマンション３５世帯ワンルームタイプなもんで、しかも、数部屋以外は全部同じ間取りだって聞いてたのに！１部屋おきに間取りが反転してるみたいなんですよね～～ま、フツ―はそうなんだろうけど。この当時は、初心者で不動産投資の本やなんかは沢山学んだんで自信持ってたんだけど、リフォームとかの知識が皆無に等しい。。。ガンダムのプラモデル作ってもパンチが出ない状態でしか形を成す事ができない僕にとっては、素人でも少し考えればわかる様なことも考えが及ばないんですね。一応、他の空室でも、そのカーペットを試しに敷いてみました。合えば良いな～と思って。ところが、試しに敷いて良かったというか、悪かったというか。。。合う形の部屋でも、合わないことが判明！数センチなんだけど、微妙に合わないんですよ、これが！んで、合わないとどうなるか？カーペットを床に固定する役割をしているであろうケンザンみたいなヤツの針がザシザシ出ちゃう。しかも、ザシザシ。危険ですよ。危険。んもー。どうやら、カーペットのサイズは敷く部屋のサイズと同サイズではなくて少し数センチ多めにミミを付けてカットしてくるらしい。数センチの耳の部分をケンザンの針と床の間に入れ込んでケンザンとしっかりと巻きつけて敷いていくらしい。後日、ビバホームに行ったときにカーペットのうまい敷き方を聞いたら教えてくれた。じゃ、最初から言ってくれ！って、思った。しかも、部屋も少しずつ図面の寸法とは違っているので必ず現場で採寸した方が良いらしい。確かに、そう思った。同タイプでも数センチ幅が違っているんですよね。なので、各部屋ごとに採寸して、そこから２～３センチ程度ノリシロを残して切ってもらう。のが、ベスト。カーペットはお部屋の端にあるグリッパーと呼ばれる釘を打ち付けた木材に、キッカーと言う専用の道具で固定していくらしい。そんなこんなで、２ヶ月間くらい経ったかな～。２ヶ月くらい。２ヶ月くらい。２ヶ月もかよっ！暇人の相棒を見付けて、メシと１万円おごるからってことで、１０回近く来て、６部屋くらい完成させました。もうね、最後の方は、プロですよ。プロ。キチンとカーペットの端もケンザンに巻き込んで両端も合わせてきれいに仕上がりましたからね。ちょっとだけ、空気がカーペットの下に入った感はありますが。。。どっかしらが、ボコッとしてるんですが。ご愛嬌ということで。。。１部屋は、それでも失敗したんで、一カ所だけケンザンの針がむき出しになってる部分が出ちゃってて。そしたら、後でお話しますが、不動産屋さんが頑張ってくれて入居希望者がバシバシ出てきたんですよ。そのケンザン部屋も、すぐに入居したいからとの事で、ちょっと、やり直すの間に合わなくって、そのままにご入居頂いた記憶が今でも残っています。あとは、ケンザンの釘が一部折れてカーペットが張り付いていない部分が残るお部屋もあったかも。いや～、酷かったですが、何はともあれカーペット敷けました。あれ。６部屋だけ？そうなんです。空室は１０室以上あったんですが、その他のお部屋は、掃除したら何となく綺麗になっちゃったんでそのままご入居していただきました。最後に、裏ワザを考え付いたんですが、カーペットじゃなくて、クッションフロアみたいなヤツをコンクリートの床に直接両面テープで貼っちゃう。カーペット用の針の付いたケンザンみたいなヤツを取り払っちゃって、コンクリート一面にしちゃうんですが、その上から、直接両面テープでクッションフロアを貼り付けちゃう。このお部屋が１部屋ありました。。。冬に御足元が寒かったかも知れません。申し訳ございません。とにかく、カーペット６部屋。クッションフロア直貼り１部屋。７部屋セルフリフォームしました！無駄にしたカーペット４本。無駄にした僕の時間２週間。無駄にした相棒のメシ数回。無駄にしたお金１０万円以上。（多分、１部屋当たりのコストもこのくらいかかったんじゃないかと・・・）最初から、業者さんにやってもらっといた方が時間とお金の節約になった可能性が相当高いですね。。。一応、カーペットの教訓を基に、今では、各お部屋を、退去するごとに、順次、カーペットからフローリングに替えております。。。しかも、業者さんに頼んで。しかも、７～８万円で。７万円代。フローリング工事が７万円代って安くないですか？（あなたにも、この業者さんご紹介しますよっ！）最初から、これにしとけば良かったですね！ということで、取り敢えず、カーペット編はこれで完結にします！ありがとうございます。奇跡的に２億近い借金して、１３戸の空室を埋めるお話をしておりましたが、カーペット編で長くつまづきました。次回は、不動産管理会社に乗り込んだお話しをします。１３戸も空室になってて、募集もしないし、リフォームも４～５年やっていない！なのに、管理費１０％取ってる。エントランスもクモの巣だらけだし、ゴミ置き場も汚い！なのに、清掃費毎月数万円取ってる。他にも、共用電気点検代だとか良くわからない項目で家賃から差し引かれている。こんな不動産管理会社で、果たして、僕は、１３戸もの空室を埋める事ができるのでしょうか？▼完全リタイア（FIRE）する８つの法則は無料のLINE講座から▼僕はこんな人間です『子づれ不動産投資家ケイのプロフィール』不動産投資家としての略歴初めまして！不動産投資家のケイです。僕のアメブロに来て頂きましてありがとうございます。少しでもあなたに役立つ情報を届けていきます。…ameblo.jp