ほんとすいません。

また悪い癖が出ました、、、

続けようと思っていたのに仕事が急にはいると

こうなります、、、

すいません、、、

今日は久しぶりということでお題はたくさんあるのですが

最近取り組んでいる案件で少し特殊なものがありますので

それについてお話をさせて頂きます。

まず、何が特殊かというと市街化調整区域です。

今回の物件は普段よく見る市街化区域ではなく、市街化調整区域の物件でした。

そもそも市街化調整区域とは何かというと市街化を抑制するための地域です。

少しわかりにくいかと思いますのでわかりやすく言うと田んぼとかが

調整区域になります。

そのため僕がよく扱うようなアパートとかはあまり建たないのですが

もともとアパートが建てられた後に都市計画で線引きをされて

調整区域という案件は結構あります。

この調整区域何がネックかというと基本的に銀行融資が付かない(土地の担保価値がないため)

また、調整区域は原則再建築不可になります。

(今回の案件は既存宅地の為、用途変えなければOKですが)

そのため高利回りの物件が出やすいです。

ただ、調整区域ですと利回りは高いですが、銀行の融資付けが難しいので

出口の取り方が難しいです。

次回は続きをまた書きますね！

仁義

こんばんは、やっぱり習慣が定着しなくて困っています、、、

ただ、あきらめずにやっていきたいと思います。

今日は仁義ということで、よくこれもあるケースですが

ノウハウだけ教えてほしい！！

という形(このようにストレートにはいいません)という方や

仲介手数料払いたくないから、謝礼払うから仲介抜けてくれという

話をちょこちょこご相談受けます。

まず、ノウハウだけ教えてほしいという方は、とにかく面談しましょうという

形でご相談頂くような形になります。

そして私がこのような形で進めるといいですよ。

という形でアドバイスをしたりします。

その中でたまに物件売った方がいいですよ。

という話をするケースがあるのですが、この際に僕の方でも

売却活動行うのに、何の連絡もなくほかの会社に頼むことにしました。

という場合もあったり(高く売れるなら別にそれでもいいのですが笑)

もしくは仲介手数料を半額にしてくれという形でいきなり言われたりもします。

(そういうケースに限って物件はかなり高めの設定になっております。)

というような仁義がないようなケースが非常に多いのが実情です。

この部分は人対人の部分になってくるところなので、利益を削ってまで

決まったところでやるようには言いませんが仁義は通さないと物件自体の紹介は

完全になくなってくるかなと思います。

あくまで事業なので払うところはきっちり払い仁義を通すところはしっかりと

通さないと事業のパートナーは知らないところで離れていくのでこの点を

心がけないと規模の拡大は出来なくなるかなと思います。

個人と法人について

さぼりがちですいません、、、

続けるつもりが気づいたらまたさぼっていましたね。

今日はよくあるご質問で個人と法人どちらで行けばいいのでしょうか？

という質問についてお答えさせて頂きます。

まず、個人と法人につきましては融資の組みやすさでいえば個人

拡大のしやすさでいえば法人というところの差はあります。

最近法人の方のスキームはあまり使えなくなってきているところが

多いのが現状ですが、まだ、この方法は根強くあります。

一見すると法人の方がよさそうな感じはしますが

個人の方が有利なパターンも数多くございます。

基本的に法人の場合融資の対象がメガバンクか地銀クラスになってきます。

そのため、融資が地銀やメガバンクで引くのが難しい場合、法人でトライすると

いつまでたっても拡大が出来ないという状況に陥ります。

そのため、融資の選択肢が狭い場合は基本的には個人

融資がいいろいろなところが使える場合は法人という形で

判別してください。

また、もう１つ指標としてあるのですがご年齢が高い場合は

基本的に法人の方でお願いします。

ここの理由としましては期間が長くとれるようになるのと事業として

稼働をするので個人よりリカバリーが容易になります。

個人の方で築年数が古くなってきたり、ご年齢が高くなってきた場合は

リカバリーが難しくなります。

そのため、ご年齢が高い方にも法人を進めております。

ものすごくざっくりしておりますが、ご参考にしていただければ幸いです。

よくあるお悩み

こんにちは！

今日は雨が降っていませんが寒いですね、、、

３連休の最終日の成人式なので振袖やスーツを着ている方が多いですね。

さて、そんな今日はよくあるご相談でどうしたらいいかわからないという相談です。

非常にざっくりしておりますが、これは皆さんお悩みになられます。

例えば自分がどの金融機関を使えるかわからない、どのような物件を

買ったらいいかわからない等このような悩みを抱えている方が多いです。

これはどの方も悩むのは正直しょうがないところかなと思います。

なぜなら、不動産投資の手法に正解がないからです。

今はかなり多くの手法があります。

その中で自分の向き不向きがありますし、再現できるかできないかなども

あります。

ここで自分の正解を見つけるにはまずは目標をもとに逆算すること！

まずは使える金融機関を見つけて順番を決めます。

そこで順番を決めて、使える金融機関が融資する物件はどういうのか

見定めていきます。

そこでご自身の条件に合うものを定めて、定めた条件と一致するような形の

ものを順番に買っていくことです。

よく最近は短期間で物件を取得される方が多いので

その点にフォーカスしがちですが、焦らず、１年に１棟～２棟買えるのが普通と

思ってください。

また、自分の方向性を定める際にいろいろな業者さんと面談するのを

お勧めします。

業者さんによって得意不得意があるので、自分にあうあわないがありますが

合う場合はその業者さんとコミニュケーションを取って買い増ししていくことです。

(とにかくスルガという業者さんが多いですが、、、)

その辺はご自身の意思でしっかりと判断していってください。

とにかく焦らないことが一番大事です。

中間省略案件

こんにちは！

今日は雨が降っていてめっきり寒いですね、、、

今日はそんな状態から午前中新築物件の完成手前の現地確認を

お客様と行ってきました。

何もなかった土地にアパートが建つのは感慨深いです。

さて、今日のお題ですが、最近多い中間省略案件についてです。

これはお客様からもよく聞かれますが、中間省略とは登記名義人(現所有者)から

不動産業者(例外有)が一度契約書上買取り、所有権移転登記を行わず

第三者(お客さん)に売却するというものです。

最近の売買はこれが主流になってきておりますが、真ん中の不動産業者さんに

よって利益率がまちまちなのでひどい業者さんは本当にひどく、良心的な

業者さんは本当に良心的です。

さて、この中間省略ですがお察しの通り真ん中の業者さんは安く買って

高く売るということで利益を取っております。

そのため、悪いイメージがありますが、銀行対策を行う場合は非常に有利です。

売主さんによっては融通効かない方もいらっしゃいますので、真ん中の業者さんが

融通を利いてくれるので売買がスムーズに行われます。

ただ、この中間省略の場合売主さんが瑕疵担保責任を負いますので

契約書や付帯設備所や告知書などが細かくきっちりしているケースが

多数です。(ひどい業者さんは瑕疵担保追いたくないのでかなり小さく細かく

瑕疵担保に該当するないようを事前告知したりしております。)

今回あったケースですが、一度も修繕していない物件で30年くらいたっている物件です。

その為外壁の状態は良くないのですが、お客様の不注意もありますが

雨漏りの疑惑をかいて瑕疵担保回避を行っておりました。

こういうのはざっくりとした説明では見抜けないので

きっちりと内容を確認したうえで判子押さないとまずいですね、、、

また、中間省略でもいい物件も出てくるのでその点は先入観にこだわらず

物件の購入をおすすめします。

担当変えについて

こんにちは！

最近ブログさぼりがちになってきているので

午前中に書くことにしました。

午前中は皆さまそうですが、仕事がはかどりやすいです。

そのため、ブログの内容もきっと濃くなるはず笑

昨日は仲介手数料について触れましたが、今日は担当者変えについてです。

これは、少し前にご相談頂いたお客様がもともと別の担当者がやりとりして

いたのですが、別の方経由で私の方にご相談頂きました。

最初はその話は出なかったのですが、お会いして少しお話をするとその話が出ました。

また、別の担当と地方まで出張しましたが、結局断ったとのことです。

おそらくこの件があったので担当者から物件の紹介がなくなり

僕のところに来たのではないかと思います。

さて、この場合不動産会社によってまちまちですが

担当者は特別な事情がない限り変更はありません。

なぜかというと不動産会社の中では営業が基本的には

お客さんの取り合いをしております。

そのため、会社内で取った取られたの話になりもめるため

最初にやりとりをしたものに優先権があります。

実際のところ私のケースでは担当の営業を通して連絡して頂いております。

(社内でもめるとやりづらいので、、、)

やはり、担当者とかは紹介で行った方がかなり固いです。

評判は既に何社もいっている方に聞いたうえでいくのが

良いですね！

売主物件とコンサルタント料について

さぼりがちですいません、、、

昨日も書くつもりが結局寝てしまったので

習慣を変えていかないとなと思っております、、、

今日はお客さんと喋っていたうえで出てきた売主物件の場合と

コンサルタント料についてご説明いたします。

皆様ご存知かと思いますが、売主が不動産業者さんの物件は多数ございます。

売主が不動産業者さんの物件の一番の特徴は仲介手数料がかからないことです。

この点購入される方の立場からすると非常に魅力的ですよね！

ただ、ここには業者さんの手数料分の利益が乗っていることは皆さまご存知かと思います。

今日のケースは私は仲介なので売主が不動産会社さんの物件も扱うことはございます。

その中でお客様から私に謝礼を払うから仲介から抜けてほしいと要請がありました。

これは金額が大きくなるほど仲介手数料も大きくなるのでなるべく減らしたいところですので

お気持ちは非常にわかります。

ただ、仲介の人間にそのような話をしても基本的には断られますし

私も遠回しに断ります。

なぜなら、基本的に売主が業者さんの場合直接お客様と接しないように

仲介の人間を挟みたがります。

(本業が仕入れて売却だからです。)

また、仲介の人間も仲介手数料が生業なのにそれを削減することを

視野に入れていることは正直面白くありません。

仲介手数料は売買を公正に行うための対価であり物件の調査等の業務も発生いたします。

そのため、仲介の人間としてはむやみやたらに手数料を削ったり、業者を抜くという行為は

仲介会社を敵に回すことになりますので極力行わない方が宜しいかなと個人的にも

思いますので、自分が売主の場合は手数料は満額しっかりと払います。

(この方が優良な情報も入りますし、いい人間関係を築けます。)

また、別の場合でコンサルタント料が必要になるケースを見受けます。

これを頻繁にやっている会社さんもありますが、この部分は手数料です。

１つの物件があると仲介会社に情報が入る前に何社か仲介業者が

入っているパターンが結構多いです。

そのため、この手数料にコンサルタント料が必要になりますが、正直なところ

コンサルタント料が発生する物件の方が優良物件は多いです笑

(いろいろな人が首を突っ込みたくなることの表れだからです。)

ただ、ここは余計な経費にはなるのでその点加味するのは必要ですが

この２つに共通している手数料はどちらも払っておいた方が

人と人のつながりを重要視する不動産業では今後の為にも役に立ちます。

この部分は必要経費と割り切り事業を発展させるための潤滑油になるので

その点加味していく方がいいかなと思います。

表と裏

こんにちは！

さぼり気味ですいません。

年末年始は実家に帰ったりと家の用事でなかなか

ブログは書けなかったです、、、

一応本日から仕事はじめでしたが、実際には明日からですので

こちらもそれに合わせて継続していこうかなと思います。

さて、今日は最近たまにフェイスブックで月利○○万円という投稿を

みて思ったことについて書きたいと思います。

(実際のところは私がみるとありえないくらい大きい問題になるようなことが

表に出てきていないところで起きているのでそこについて触れていきます。)

まず、単純に月利で○○万円と書かれているのを見るとこの人すごい稼いでるな

とか、この人すごいな～とか思ったりすると思います。

これは投稿している方たちからすると一種のブランディングで見ている人に

インパクトを与えて興味を持ってもらうという意味合いも込めてこのような形で

書いていると思います。(実際に自分が書いているわけではないので

心境はあまりよくわかりませんが笑)

ただ、実際にこのように投稿している方の行っている事業の一環について

大きな問題が起きているのが実情です。

私のお客様でいらっしゃったのですが、新築の物件を建てようと建設会社さんから

プランを頂き、軽微な変更は今後進めていきましょうという形でおおまかな事業計画で

土地の決済をしている方がいらっしゃいました。

この流れは土地先行決済で行っている場合実際によくあることなんです。

ただ、今回の場合は建設会社さんが大きな過ちを犯しておりました。

このような土地先行決済で行う場合、建設会社さんがプランを出す際は

事前に設計士さんの協力のもと法令に基づく制限を調べたり役所で一通り

どのような物件を建てられるか協議をしたうえで設計を行うのが普通です。

(土地の購入後建築確認を取得する際に建てられませんでしたでは話に

なりませんので)

今回はこの話にならないケースが実際に私のお客さんで起こりました、、、

さすがにこれはありえないなと思いました、、、

そもそもどの規模まで建てられるかあらかじめ設計士さんを交えて

打ち合わせしておらず、土地の決済を行った後に役所関係に確認をして

結局当初の予定のものは全然建てられずかなり規模も小さくなってしまったとのことです。

これは建設会社さんに話が違うと抗議を進めたのですが

その方は結局その話を受け入れてしまったみたいです、、、

事業料が高すぎる事例でした、、、

そんな傍らこの事業に携わっている方は月利○○万円という形で

かなりの利益を出して大々的にうたっているみたいです。

実際にかなり儲けている人は一方的に儲けて泣き寝入りしている方は

大幅な損害を出しております。

これは不動産業者さんでもそうですが、かなりイケイケで利益を出しているところは

そこの会社さんから物件を買ったお客様にお会いするとかなり収支の悪いものを

高金利で購入されていたりします、、、

一概に何とも言えないところではございますが

この歪みで成り立っている不動産業界は如何かなというところです、、、

今日はまとまりないですが、これにて失礼します。

謹賀新年

あけましておめでとうございます。

今年も宜しくお願いします。

年末年始とさぼりがちですいません。

年始の投稿ということで今年の目標を３つ掲げます。

・年間30件の取引

・３つの事業をさぼらずに継続する

・家族とトラブルなく平和に過ごす

この３つを目標に今年一年精一杯動いていきます。

さて、ここでいつもの本題に入っていきますが、今回私は今年の目標を

掲げましたが、このように目標を決めて行動をすることは非常に大事です。

私はいつも面談の際に目標を最初に聞くのですが、これがたまに決まって

いない人もいます。(その場で本当は思っていないだろうなという回答の方もいます。)

この目標がない方は、どうしても中途半端なところで妥協をするなど

結果がすごく中途半端なところで終わる方が多いです。

(自分も思い付きでやって結構このパターンあります。)

そのため、本当に達成するという強い意志がないとなかなかできません。

また、目標から逆算していって使える金融機関などを含めて今できる選択肢がみえてきます。

この部分は人によってまちまちで何とも言えない部分にはなってきますが

必ず目標は決めていきましょう！

4日までブログさぼりさぼりで内容も薄いものが多くなりますが

ご了承ください。

昨日の続き

こんにちは。

昨日はうちの家族が全員かかっていた、風邪にとうとうかかり

ダウンしておりました。

ブログさぼっていてすいません、、、

さて、昨日の続きですが、判断基準に融資×物件力×大家力

というところに触れさせていただきましたが、この点について解説させて頂きます。

１つ目の融資ですが、ここは結構大きなウエイトを占めております。

いくら物件力とオーナー力が高くても、融資期間が短かったり

金利がべらぼうに高いと収益としては悪化して、下手したら破産ということにも

なりかねません。

そのため、融資はなるべく低金利で期間をしっかりととる方が収益の確保は

行いやすいです。

中には他で余力があるので、短期間で残債を減らしてキャピタルゲインを

狙う方もいらっしゃいますが、ここは大家力の差かなと思います。

また、２つ目の物件力についてですが、最近は築年数も古いにも関わらず

かなり利回りの低い物件が多いのが特徴です。

一概に高利回りがすべていいというわけではありませんが、利回りもある程度

確保しつつ、しっかりと賃貸付けを行える物件を取得していける方が

賃貸経営も安定化を図れます。

ただ、３つ目の大家力が高い方の場合は融資と物件力をカバーできるケースが

多々あります。

この３つ目の要素を見ていくことが重要だと思いますが、この部分は基本的には

選定の基準になっていない方が多数です。

例えば運営を管理会社さんにまかせっきりになってしまう人が、入居付に

苦戦する物件を購入するのは非常に危ない状況になりますので

管理会社さんの意見をしっかりと拾い上げたうえで購入の選定をしなければ

いけません。

また、逆にご自身でいろいろと動ける方であれば多少のリスクを覚悟して

やる分には何ら問題にはならないですが、それにはかなりの行動と時間が

かかってしまいます。

そのため、基本的には不動産に時間をさける方にお勧めの方法になってきます。

私のお客様でも大家力が高い方は管理会社さんとのコミニュケーションが非常に

上手で入居付に関しては優先的に案内をしてもらい賃貸付けが厳しいエリアでも

ほぼほぼ満室経営をしております。

この３つめの要素を加味したうえで物件を購入していれば

賃貸経営も安定化していきますので、物件の購入の際には１つの判断基準にしてください。

病み上がりで内容が薄くて恐縮ですが、今日はこの程度で失礼します。