こんにちは！ 平岡です
２０２６年に入り、住宅ローンの金利上昇のニュースを耳にする機会が増えましたね
最近、ご相談者様から特によく聞かれるのがこの質問です
「手元に余剰資金ができたのですが、住宅ローンの繰上返済に回すべきですか？ それとも新NISAで運用すべきですか？」
以前のような「超・低金利」時代であれば、「運用一択！」と即答でした
でも、金利が上昇傾向にある今は、慎重な見極めが必要です
今日は、どちらが「正解」に近いのか、考えてみましょう！
住宅ローン金利の現状（２０２６年最新状況）
既に住宅ローンを利用されている方々の負担感をみてみましょう
この住宅金融支援機構のデータによれば、返済者の３７．８％（左側の２色合計）が「返済の負担感が大きくなった」と回答しています
その背景には物価高もありますが、変動金利の上昇も無視できません
例えば、２０２６年１月の主要銀行の変動金利は、前年同月（０．６%前後）に比べ、０．９%〜１%程度まで引き上げる動きが見られます
「金利１%」は、かつての「０．３%〜０．４%」時代とは、心理的な重みが全く違いますよね
繰上返済の「確実な利回り」 vs 新NISAの「期待利回り」
この論争を解決するには、「利回りの比較」が最もシンプルです
＜繰上返済のメリット：確実な「利息カット」＞
住宅ローンの繰上返済は、言わば「ローン金利と同じ利回りで、リスクゼロの運用をする」のと同じ効果があります
●金利１．０%の場合：繰上返済をすれば、確実に「年利１．０%」の運用効果
●金利３．０%の場合：繰上返済をすれば、確実に「年利３．０%」の運用効果
＜新NISAのメリット：非課税での「複利効果」＞
一方、金融庁のNISA特設サイト等で示されているシミュレーションでは、国内外の株式や債券に分散投資した場合、過去のデータに基づく想定利回りは年３%〜７%程度が一般的とされています
【ここがポイント！】
新NISAは「運用益が非課税」です
通常、投資で得た利益には約２０%の税金がかかりますが、NISAなら丸々手元に残ります！
金利別・どっちが得か？シミュレーション！
では、具体的に数字を見てみましょう（期間２０年、１００万円を充てる場合）
【結論1】住宅ローン金利が１%〜２%なら「新NISA」が優勢
新NISAで全世界株や米国株インデックスなどの堅実な運用（期待利回り３〜５%）ができるなら、運用益がローン利息を上回る可能性が高い、と言えそうです
【結論2】住宅ローン金利が３%を超えたら「繰上返済」を検討
ローン金利が３%を超えてくると、投資で「安定的に」３%以上の利益を出し続けるリスクと、確実に３%の利息を削れるメリットが拮抗します
精神衛生上も、借金を減らす方が賢明な判断になりやすいです
オッと！数字の落とし穴にご注意を！
データ上は「運用」が勝つことが多いですが、現実には注意点が３つあります
１）住宅ローン控除の存在：
控除期間中（入居から１０年または１３年）は、繰上返済で残高を減らすと、受け取れる還付金が減ってしまう「逆ざや」解消のリスクがあります
控除終了後の繰上返済が基本です
２）団体信用生命保険（団信）：
繰上返済でお金を使い果たすと、万が一の時に「ローンは消えたが手元に現金がない」状態になります
団信は「最強の生命保険」でもあるため、手元に現金を残す（＝運用する）方が家族を守れる側面もあります
３） 流動性の確保：
繰上返済したお金は、二度と手元に戻りません
新NISAであれば、急な教育費や医療費が必要になった際に、売却して現金化することが可能です
今の金利１%前後という環境であれば、「基本は新NISAで運用し、金利が３%を超えてきたら繰上返済へシフトする」というハイブリッド戦略が、最も合理的な「正解」と言えそうです
「うちは変動金利で今後が不安・・・」
「定年までに完済したいけど、NISAも始めたい」
そんな方は、一度シミュレーションをしてみませんか？
一人ひとりの家計状況に合わせた、具体的な「返済・運用計画」を一緒に立てましょう！
