日経ビジネスの受け売りですが、整理。
アメリカで住宅市場が懸念材料となっていますが、まあ消費などで相殺できる、基本的にはソフトランディングの成立で問題ないと今は思っています。ただし、崩壊の事も頭の隅においておく必要があるとは思います。
まず中古住宅販売価格について
これは11年ぶりの前年割れとなっています。
フロリダなんかはもう投資家は寄り付かなくなっているそうです。そうなると残っているのは中低所得層のローン漬けの連中で、投資家はここから、取立てによって手放しが加速し、底値が来るのをじっくり待つ状態。
まあそんなんはどうでもいいけど、ローンの組み方を少し勉強しておく必要がある。
インタレストオンリーローン
最初の5~10年は利子分だけ払えばいいというもの。はい、その間ローン残高減りません。現在全体の3割がこういうローンの組み方、アメリカでは常識らしいですね。まあ後に続く謳い文句は、住宅市場は好調です、利子分だけ払い終えた後、物件自体の価格が上がっていますよ。極端な話、とりあえず利子分だけ払って、いいお家にすんでエンジョイして、5年後には物件自体うっちゃえばキャピタルゲインも得られるかもしれませんよって事ですよね。いやすばらしいw。日本でもバブル時代に似たようなのがあったらしいけど、こちらは元本も多少払うものだったらしい。
で更にヤバイのが、
オプションARM(変動金利型ローンのオプション付)
名前にオプションとついているだけでまず、富裕層の資産を守る契約じゃないかというのが容易に想像できます。つまり私達庶民が本来耳にするものではない契約。
4つのオプションがあり、その中味は
①最低限度額支払い
②先のインタレストオンリー
③30年で完済する金利と元本の払い
④15年で完済する金利と元本の払い
で、経済的に楽なときに3,4でガツンと支払いすればいいし苦しいときは1を利用ってな具合。
現実には1で支払いをしている人が多いらしいです。これってようは元本がどんどん膨らんでいく恐ろしい支払い方法なんですけどね。2003年までは1%、2004年以降は全米全体で10%に急増、カリフォルニアやネバタでは20%を越えている。で、こちらのほうがより前提条件としてはキャピタルゲインの利益がついてくる事になります。
変動金利型とあるように①の金額も変わります。案外苦しいときに最低限度額が多くなることもありえます。基準はLIBOR+手数料※LIBORについてはまあ分かりやすい本などで理解する必要あり。
で①はどうも元本に上限があり、その上限を超えると①を適用できなくなるそうです。支払いの再計算が発生し、酷い場合は月々の支払いが2倍になることもある。らしい。怖いですね。
もともとが富裕層向けのはず(ようはこういう人たちはボーナスなんかが尋常じゃないのでその分でまとめて払うなど)なのに、中途解約も容易でなく、当たり前のように手数料が稼げる。で本来は無縁の所得層がまんまと住宅市場に巻き込まれている。。。
こういう人たちは生活自体もギリギリで、原油が騰がった、ガソリン代が痛いとキャンキャン吼えているわけで月々2万支出が増えるだけで生活できない状況らしい。
なんじゃそりゃ?どんな生活しとるんやという事で、こういう人たちが消費を拡大することはしたくてもできないという事実は押さえとく必要ありますね。あと雇用が堅調な時には、住宅市場は大丈夫という見方があるようですが、今から購入しようとする人は間違いなく、より酷い状況になりそうです。
まあアメリカらしい生活スタイルでいいのではないでしょうかw。近代的合理主義の勝利がこういう副産物も生み続けているわけですね。納得(^-^;