大変濃い内容になりますので
ペンとノートをご用意ください。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
第８回
【CHANGE】
始めます。
前回のBITご覧頂けたでしょうか？
今は、こんなに便利になりました（笑）
この情報は裁判所の※閲覧室にいかないと
通常見られないものでした。
※（見られる場所のことです）
昔は閲覧開始日に競って見に行きました。
末端の地方裁判所ではまだ登録されていないところが
あると思います。
そこはわざわざ見に行って下さいw
ハンドスキャナーやカメラで必要な情報をコピーを
している※情報屋が沢山います。
※（競売専門情報誌として生業としている人達）
この大人が必死になって集めている情報
【３点セット】
この３点セットの読み解きが最低限必要になります。
ただココもプロの競売師になるといった訳では
ないので受験勉強のような勉強も必要ありません。
『えっ？ そうなの、
プロの競売師になってガンガン稼ごうと思ったのに』
と思われていた方も多い事でしょう。
しかし、
【競売】
の性質をよく知って欲しい！
確かに相場よりも大変安く、
不動産（動産）を購入することができるシステムです。
只、このシステムだけにとらわれて欲しくはないのです。
仮に不動産は相場より安かった。。
しかし買ってみたら、家の中には他人が住んでいる。
ゴミは散乱し、異臭を放ち、土地の大きさも境界もはっきりしない、
建物は緩い地盤の上に建てた為に家の中に段差ができている、
その上違法建築。。。
あなただったらそんな物件を買いますか？
おそらく。。。
誰一人買わない事でしょう。
そして、
これを買わせるような人にはなって欲しくない。
それが・・・
【Midyメソッド】
しか～し、
プロはこういった物件もガンガン狙ってきますがw
（こういった金脈論はまた次回）
今からいわゆる曰く付き物件を掴まないようにする最低限のポイントを※まず勉強します。
※（まず、と言ったのは当然上級編が存在します。）
そして勉強をする前にみんなで必ず誓いましょう！！
「お客様にとって最高の仕事をする」
この概念だけであなたは必ず大きな成功を収めることが約束されました。
ーーーーーーーーーーーーーーーーー
”不動産は大変大きな買い物です。”
一生に一度か二度、中には人生で手に入れる事すらできない人もいます。
私は商売柄、小さな小物から、食べ物、
車や不動産まで色々なものを販売してきました。
しかし、
家を購入されたお客さまの、
『感謝されようときたら』他の感謝とは比べものになりません。
決して大げさではなく、
携わるだけで幸せさえ感じてしまう程の喜びよう！
これを
お客様から浴びる程いただけます。
その時にあなたは心底
【この仕事を選んで良かった】
と思い、初めての日記を書く事でしょう（笑）
実際に私もたくさんの方々から笑顔を頂いて
このスマイルが売れたら大富豪だなぁといつも考えていましたw
この笑顔に力を貰ってきたから今があります。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
それでは〔３点セット〕の説明です、
３点と言われるだけに、簡単に３つに分かれています。
1 物件明細書
2 現況調査報告書
3 評価書
この３点です。
これに〔期間入札の公告・物件目録〕といったものが一緒にセットになっています。
まず、ここで見慣れない公告といった文字が出てきました。
この後も専門的な単語が出てきましたら、
気がつく範囲で私なりの解りやすい（？）解釈をしていきますw
（公告とは、公（おおやけ）に広く知らせるといった意味です。）
〔期間入札の広告・物件目録〕
（上記参照）
は読んで字のごとく、いつから入札ですよ
締め切りはいつまでですよ、といった事が書かれています。
物件目録には主に、所在・所有者・面積などが書かれています。
その名の通り、目録といったところでしょう。
（上記写真参照）
たまに謄本の内容、現況が違った場合の記載もされています。（ここは要チェックです）
1 【物件明細書】
正直１番、なにしろここがキモですw
簡単に言いますと、引き継ぐ権利関係が書かれているのです。
例えば、区分所有（マンション）などであれば滞納管理費などです。
それと何より【競売】でもっとも心配される方の多い
占有（今住んでいる人）状況なども書かれています。
出来る限りの読み解きが必要です。
（読み方は次回に書きます）
２ 【現況調査報告書】
執行官（裁判所から来た人です）が土地・建物等を調査して
その執行官の主観から現況のありさまを報告したもの。
当然間違いや勘違いも沢山ありますw
しかし唯一この時点で得られる現況の
室内写真など文字や図面では伝わらない
貴重な情報といえるでしょう。
特に占有者がいる時は
［関係人の陳述］・［執行官の意見］
などは注意して読みます。
３ 【評価書】
これが物件の価格※（売却基準価格）の裏づけ資料とでも申しましょうか？
後にステップする任売の価格付けの勉強になりますが、
ここは資料として図面や測量図が
簡単に見られるといった感じで良いでしょう。
不動産鑑定士といった人が評価します。
これを〔売却基準価格〕（ばいきゃくきじゅんかかく）といいます。
ここでまた新しい単語です。
この価格の２割の保証金を入れ、買い受ける事ができますよ、
という金額を参考までに出したものですw
（どうこうありますが実務上この考えで間違えありません）
こうして保証金を入札時に取らないと
イタズラに入札が増えてしまう為です。
その売却基準価格より20％低い金額から
入札が可能な金額の事を【買受可能価格】といいます。
昔は最低落札価格とか分かりやすい
言い方だったのですが、
少しだけ行政が分かりにくくしましたw
単純にここは
売却基準価格より２割下から入札できるんだ！
と覚えてくださればそのうち
身に付きます（笑）
例）
売却基準価格 ＝ ２割の保証金の金額
５００万円とすると保証金は１００万円必要です。
売却基準価格 × 0.8 ＝ 買受可能価格
売却基準価格が５００万円だったとすると
１００万円の保証金を入れ（ここは変わりません）
４００万円で入札する事が可能です。
といったのが【３点セット】ポイントの説明です。
今回も最後までお付き合いいただき、
ありがとうございました。
では次回。。。