ここでは「旧法借地権」と「新法借地権」についてご説明します。
ちょっと長くなりますが、なるべく簡略化して記載しますのでご了承ください。
【旧法借地権】
旧法では、木造や軽量鉄骨造などの「非堅固建物」は20年、鉄骨造や鉄筋コンクリート造などの「堅固建物」は30年と、存続期間が決められていました。
存続期間が満了した際、更新をして新たに契約を結びます。
そして、更新をし続けることで半永久的に土地の利用ができます
「地主さんから更新をしない！と言われたら？」
というご質問をよく受けます。
地主さんが契約の更新を拒絶するには、
「地主さん自らその土地を使用することが必要な場合」など、正当な事由が必要です。
土地をたくさん所有している地主さんがピンポイントでその場所を必要だと主張できることは現実的にはできません。
地主さんからの土地の返還に関し以前からトラブルが多くありました。
そこで！
「もっと地主さんの権利をもっと強くしてあげよう！」
ということで法改正を行い「借地借家法」が制定され、そこでできた法律が新法なのです。
【新法借地権】
新法借地権には大きく2つの種類ができました。
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普通借地権
旧法では20年ごとに更新をし、更新し続けることで半永久的に土地の利用ができました。
新法では当初の存続期間は30年で、これより短い期間を定めたときは30年となります。
逆に30年より長い期間を定めたときは定めの通りとなります。
1回目の更新での存続期間は最低20年です。これより短い期間を設定した場合は強制的に20年となります。
2回目以降の更新での存続期間は最低10年で、同様にこれより短い期間を設定した場合は強制的に10年となります。
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定期借地権
前回、旧法では土地の返還トラブルが絶えなかったとご説明しました。
このトラブルを解消すべくできたルールがこの「定期借地権」です。
読んで字のごとく、期間に定めがある借地権で、最低存続期間を50年と定め、更新はできません。（居住用の場合）
期日が来たら借地権者の負担で建物を壊すなど原状回復し、地主さんに返還します。
さらに、この定期借地権には３種類あります。
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一般定期借地権・・・更地にして返還する
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建物譲渡特約付き借地権・・・建物は壊さないで相当な対価で地主さんに譲渡し、土地を返還する
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事業用定期借地権・・・事業用建物の所有を目的とする更地にして返還する
実際に市場に出ている借地権は「旧法借地権」が非常に多く、新法借地権の中でも普通借地権が少しづつ出始めている程度かと思います。
先日、弊社のお客様にも新法借地権をご成約いただきました
ありがとうございました
また、新法借地権が適用されるのはこんな時です。
・自分が持っている所有権の土地を自ら地主となってこれから借地権にしようとしたとき
・旧法の借地権で持っていた土地の契約の更新をしないなど、その借地権が消滅し、地主さんが再度借地権として貸そうとしたとき
です。
現在でも旧法借地権は存在します。
今の法律では、更新や売買をすることで借地権が消滅しない限り半永久的になくなることはありません。
ですから、新築物件でも「旧法借地権付き」のものと「新法借地権付き」のものがあるのです。
次回は「更新」についてのご説明をしていきます！