居抜き物件を活用するのは美容院を開業するときには有用な方法です。
造作を一通り安く揃えることができるからですが、その際に造作譲渡料が発生することになります。
造作譲渡料とは何かを正しく理解しておくのが大切です。
☆造作譲渡料って？
居抜き物件の特徴となっているのが空調や排気などの設備、水道や電気などの配管、諸々の什器などが残してあることです。
これらの造作を丸ごと引き取って美容院を設計することができるため、初期投資額が少なく済ませられるメリットがあります。
しかし、造作は一般的にはただで手に入れられるわけではありません。
造作譲渡料とは造作を手に入れるためにかかる費用です。
前のテナントからオーナーが一度造作を買い取り、それをオーナーから購入するという流れになるのが基本であり、
オーナーが中間マージンを手に入れることになります。
居抜き物件で造作を手に入れる以上は造作譲渡料が発生するので、費用として予め念頭に入れておかなければなりません。
☆造作譲渡料を決めるポイント
居抜き物件によって必要になる造作譲渡料には大差があります。
造作譲渡料を決めるポイントは基本的には造作の価値です。機能性が高くて新しい造作が多数あるほど価格は高く設定されます。
ただし、同じ造作を中古で手配するのに比べて安い場合も高い場合もあるので注意しましょう。
物件としての価値が高い場合には予め造作があって経営を始めやすいというのは、さらに物件としての価値を高める要素になります。
そのため、オーナー側が高めに造作譲渡料を設定している場合があるのです。
逆に立地が悪い場合などには安めに設定して物件に興味を持ってくれる人を募る傾向もあります。
造作そのものだけでなく物件としての価値も影響する点は居抜きを探す際には忘れてはならない点でしょう。
☆譲渡のトラブルを防止するために
居抜き物件で引き取る造作に対して造作譲渡料を支払うのは、平たく言ってしまえばそれを購入するということです。
契約書を確認して譲渡される造作がどれかを確実に確認しておかなければトラブルのリスクが高まります。
設備などの一部が譲渡ではなく賃貸として扱われる場合もあるため、譲渡される設備の範囲を明確にしておくことが重要です。
リース品は譲渡時になくなるか、リース契約を引き継ぐかをすることになるため、その確認も兼ねて範囲を定めるのが安全策になります。
また、譲渡されたけれど故障してしまうという場合もあるので、整備がどのように行われてきたかについて情報開示を求めて内見の際に実物の状態を確認しましょう。
引き渡し前に故障が起こった場合の対応についても契約書に明記してもらうと万全です。
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