アフターサービス基準

　皆様、如何お過ごしでしょうか？

今回は、【アフターサービス基準】

についてお話させていただきます。

●　アフターサービスとは・・・

　法律で定められたものではなく、いわば、売主の厚意によるサービス、契約で
ほとんどの箇所は二年となっています。

　アフターサービスの内容について遵守されなかった場合でも宅建業法には違反せず、
民法上の債務不履行責任を負うことになります。

　アフターサービスは隠れた欠陥に限られず、購入者有利の面もあります。
　

　逆に、購入者に不利な特約がＯＫになる事もあり得ます。
　(とはいえ、民法・宅建業法・品確法の瑕疵担保責任に反することはもちろんできません)
　

修補請求が基本。契約解除や損害賠償請求は通常は含まれません。
　
　アフターサービスに関しては、関係団体がアフターサービス基準というのを作成しており、
多くの売主はその基準に沿うような内容にしています。

　しかし、最初にも書きましたが、これは法律で決まっているものではないので、
アフターサービス基準に反していても、法律違反ではありません。

●　瑕疵担保責任とは・・・

【１】　民法で定められた瑕疵担保責任

民法第566条　（地上権等がある場合等における売主の担保責任）
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合に
おいて、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、
買主は、契約の解除をすることができる。
この場合において、契約の解除をすることができないときは、
損害賠償の請求のみをすることができる。
２　前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合
及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
３　前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から
一年以内にしなければならない。

民法第570条（売主の瑕疵担保責任）
　売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。
ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

【２】　宅建業法における瑕疵担保責任

売主が宅地建物取引業者の場合、宅建業法が適用されます。

宅建業法４０条（瑕疵担保責任についての特約の制限）
業者は自ら売主となる宅地建物の売買契約において、目的物の瑕疵担保責任に関し、
その期間について目的物の引渡しの日から２年以上となる特約
（ただし、新築住宅の主要部分の瑕疵に限ってはこの特約はできない）をする場合を除き、
民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
　この規定に反する特約は無効である。無効となった場合、
瑕疵担保責任の特約のない契約となり、民法の原則通り、瑕疵を発見してから１年となる。

【３】　新築住宅における品確法の瑕疵担保責任

更に、新築住宅に関しては平成12年に品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)が
定められました。

　簡単に内容を説明すると、「構造耐力上主要な部分(基礎、柱、床、屋根等)」と
「雨水の浸入を防止する部分」に、構造耐力等に影響のある瑕疵(欠陥)がある場合、
完成引渡しから１０年間、修補請求、賠償請求に応じなければならない、というものです。
　尚、売買契約によって当事者間の合意があれば、引き渡した時から２０年以内に
延長する事もできます。
　更に売買契約で修復不能な場合は、解除もできます。

しかしながら、このご時世、売主、施工者が倒産してしまうこともあるので、
平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅に関しては、
住宅瑕疵担保履行法が適用されることになりました。

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