それぞれの立場で考えてみましょう。
（住宅ローンを使用する場合ですが。）
あくまでも例えでしかありませんけどね。
買主様の立場
なるべく自分の年収に対して無理のない返済額で、相場よりも
低い価格のお得感のある物件を、短い年数で金利の低い住宅ローンで
購入したい。
出きれば、自分の希望の間取りプランを反映できる物件が良い。
売主がしっかりしており、実績なども良好、検査済証なども必ず取得。
第三者の保証が付いており、安心できる物件がほしい。
売主様の立場
住宅ローン審査が問題なく、すでに確定しており、手付金も物件価格の
５％以上支払ってもらえる。（手付け放棄の解約が出にくい）
建物の変更希望などはなく、細かすぎる質問事項・確認事項もない。
ある程度、こちらも信用していただけて、引渡までがスムーズに行えそう。
俗にいう、クレーマーと思われるような方とは契約したくない。
当然、値引き交渉や、駆け引きなどもなく、気持ちの良い方に販売したい。
金融機関の立場
なるべく頭金を物件価格の２割をご用意されており、勤務先もしっかりしている。
勤続年数も３年以上、年齢も比較的若く、既婚者でありお子様も二人以下。
（結婚されていると、住宅を手放すことは考えずらい。お子様が多いと
食費・衣類費用・教育費などにお金がかかる。）
借入金額がご年収に対して、返済比率が３５％以下であり、購入物件も
売主・施工会社が過去の取引事例などで信用がある。
物件担保評価が高い、新築が望ましい。
転職歴も少なく、他の借入等もほとんどない方に借りてほしい。
勿論、他にもあるでしょうが、大体このような感じではないでしょうか？
（間違いもあるかもしれませんけどね。
）
このように見てみますと、どの立場でも相手を選べるということがわかると
思います。
そうなのです。
選べるのは買主様だけではないのです。
売主様も、金融機関も相手を選べるのです。
三者の中で、一番強いのは金融機関です。貸してくれなければ話になりません。
以前にも書きましたが、不景気で借り手がほしいから、若干敷居を低くしてくれて
おりますが、どんな場合でも立場が一番強いのですね。
企業が追加融資を受けられず、倒産・民事再生に追い込まれている状況を
見ればわかると思います。
さて気になるのは次です。買主様・売主様。どちらが立場が強いでしょうか？
買主様？ 残念、実は売主様です。
売りたくない方には、売らなければよいのですから。
( ﾟ-ﾟ)( ﾟﾛﾟ)(( ﾛﾟ)ﾟ((( ﾛ)~ﾟ ﾟ ええっ
何言ってんの～
と思わないでくださいね。
事実そうなのです。（理由は後述）
ただし、今は未曾有の大不況
特に不動産関係はズタボロです。
マンションなどは在庫が多くなっており、アウトレットマンションが幅を利かせております。
バカ売れだそうです。
完成したのは良いけれど、全然売れない。施工会社には代金を支払わなければならない。
不渡りを出すわけにはいか～ん
てな訳などで、赤字でも良いから買取業者に
買い取って貰おう。背に腹は変えられんてことで売却。
そして市価の６０％ぐらいで再販売。あっという間に完売などもあるそうですよ。
逆に考えれば、買い手はたくさんいたのだということが、ハッキリした訳です。
さてこの場合ですが、売り手は１番手に申し込んできた方に、そのまま売るのでしょうか？
同じお部屋に何人もの方が申し込んできた場合も多々あるでしょうから。
２番手の方は絶対に申し込んだ部屋でなければ駄目。ローンも確実。
１番手の方は同じ間取りの下の階でも大丈夫じゃないかな～？
じゃあ、２番手の方を優先しちゃおうっと。（今はないですよ。こんなこと。きっと。）
このような状態を「売り手市場」と言いますよね。（売り手が相手を選べる。）
基本的には相場はいつも「売り手市場」のハズなのです。
景気が悪いから、「買い手市場」になる訳ですよね。
景気が上がれば、このようなアウトレット商品などは住宅にはありえません。
そもそも名称がおかしいような気がするのですが・・・
検査済証を取得することが絶対条件になった今、傷モノ商品などはないのです。
ちょっとキズがあるから、アウトレット。縫製が悪いからアウトレット。
住宅にはこのようなことはありません。必ず企画通りの完全品です。
今が異常なのですね。アウトレットマンションと呼ばれるマンションがある状態が。
景気が良いときには、企業は安定を求める媒体として、不動産・株に資金を
投入します。
今は駄目です。不動産・株ともにボロボロです。
しかし、必ず回復するとすれば、結局は上記２点に戻ると思います。
このときに、企業が土地を購入。銀行が融資。事業展開となる訳です。
全国の企業がこれをすれば、一般住宅に回っていた土地の何割かが
確実にこちらに流れていってしまいます。
個人の借入額の何千万円単位ではない、何億円～何百億円です。
当然、金融機関もこちらへの融資がメインになります。
住宅用地がなくなる訳がありませんが、確実に少なくなります。
コマが少なくなれば、希少になる訳ですから価格は上がることは必定です。
（売買部の中村です！ １１ 自己資金を貯めてから でも書いてるなぁ。(*ﾟ.ﾟ)ゞ）
買主様の立場が強めに見える今のこの時期は、ねらい目と言えると思います。
また長いなぁ～。次回は高齢化がすすめば土地は余る？
価格は下がるのか？をお送りしたいと思います。
独断と偏見がかなりまじってますけどね。毎回、毎回。
BY 中村
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