前のブログでも書きました。注文住宅で家を建てるならば、
まずは不動産仲介屋に相談に来なさいと。
先にハウスメーカーに相談に行っちゃうと、土地建物総限度額の部分において、
建物価格ばかりが高くなってしまって、土地が希望額では見つからないと。
ちょっとわかりにくいな。私の説明は。
例え。希望総額が土地＋建物で5，２８０万円。（諸費用は外すぞ。）
本来ならば土地が３,６００万円ぐらいで、建物が１，６８０万円ぐらいが
理想的だ。
だが、先に希望のハウスメーカーに行ってしまい、
建物が３，０００万円超えになってしまい、しかもそれを超お気に入り。
土地を２，２８０万円で探さなきゃ！となってしまうことがあるって話を
前にしたの。
２，２８０万円では、その希望の建物が入る土地は見つからん。
希望のエリアを外すか、建物金額を下げてもらうしかない！って状況になりうるぞ！
って、内容でしたのよ。
すまん。訂正する。
やはり先にハウスメーカーに相談に来てください。
土地を買われてから来るのでは、やはり厳しいですわ。
いやね？ごめんなさい、露骨な話をしちゃいます。
「お金に糸目をかけない方」とか、
「最初から建物金額はそれなりに高くなるだろうな。」と想定している人は
全然問題ないのです。
むしろ、このような方は、先に土地を購入してから来ていただく方が良いです。
でもね。特に都内ではね。話は違ってくる場合が多いのよ。
建築条件なしの売地。ってのがあると思う。
でも、建物プランは添えられているタイプ。
あれはね。厳しい。かなり厳しい。
「都内で住宅を持とう。」みたいなキャッチフレーズで驀進している
不動産業者さんがいらっしゃいます。
どことは言いません。あちらの営業スタイルはすごい。
完全マニュアルしているのだろうか。
あの状況・現況で土地売買契約交わしちゃってるのは、お世辞抜きで凄い。
地積も確定してない。下手すりゃ図面の方位でさえ怪しい時もある。
分譲地内の土地であれば、隣地との距離はこれまたこれまた。
屋根の異勾配もなんのその。階高なども階段などもやるやる。
あくまでも参考プランだからね。確定できるとは限らんわけだし。
よい間取り入れてくるよね。ありゃ、大したもんだ。
マジで褒めるわ。ありゃあ、ハウスメーカーにはトレースしにくい。
出来ないってことはない。建築確認下りるものは何でもできるはずだから。
でも、あれはやれないわ。これ素直な感想。
仲介業・建売業者とハウスメーカーってのは全然違う職種と
改めて気づかされたわ。
さて。何が言いたいかってことなのだけどね。
土地売りなのよ。でも参考プランついてるの。
土地４,１００万円。参考建物プラン １,１８０万円。とかになってるの。
（驚愕？ふふん。）
総額で５，２８０万円ってことさ。
で、土地は先行決済（引き渡し）しちゃうの。
参考プランでよければそのままそれで。
プラン変更希望があれば、建物打ち合わせは土地引き渡し後。
でも住宅ローン審査はしちゃうの。まぁ、土地決済するのだから当然よね。
上の参考プランで、ローン審査しちゃうの。
まぁ、プラン変更してとしても、建物面積はそんなに変わらないの
だから問題はないかもだ。
つまり、総額５，２８０万円での審査よね。
でね。ここでまず大きな分かれ目なのよ。
自己資金が多めにあって、借入能力も高い方ってのは（露骨な話でまたもごめん）
他社での建物プラン（諸費用含めて）が２，２００万円ぐらいになっても
構わないって思っても大丈夫なわけ。
だからね。相談に来るの。
「こういう土地を買ったのだけど、まだプラン二ングとか先なので、
ハウスメーカーさんでも見積もりとかプランニングしてもらおうかと思ってぇ。」
って方が。来まくりやがるの。
「広告とかネットで、意外にハウスメーカーの坪単価って低いのね。
だから結構近い金額で出来ればなぁと思って。」って感じで。
すっげぇ、迷惑！（あれあれ、何しているのでしょう。打ち消さなきゃ）
なんて嬉しいのでしょう。
話戻す。
上のプランで、ローン審査しちゃうの。
つまり、総額５，２８０万円での審査よね。
ほぼ建売なわけよ、これ。
売る方からしたら。
リスク分散しているっていうか、先に土地分の金額入るから
資金繰り楽なんだよね、きっと。
で、土地は引き渡ししちゃうわけだしね。
建物プランは後からするわけだしさ。いや、打ち合わせといったって
そんなに出来ないのよ。目いっぱい建てて、斜線交わすのが精いっぱいの
凄い作図してんだもん。他のメーカーじゃできないってのよ。
でだ。何回目からのプランニングから数万円取るってんだもん。
やり手ですよ。これは。
「ふざっけんな！殿様商売しやがって！誰が買うかっ！」
て人も中にはいるのかもだけど、そのような人は相手にする必要もないくらい
売れているのだと思う。
でね。ギリギリの資金計画している方も多いと思うの。（いや、多いはずよ）
だからね。建物価格が１，１８０万円以上かかると無理って方も多いよ。
諸費用分ぐらいの自己資金で上記の物件を購入。
でも土地は先に引き渡し。ちなみに更地渡し。
もしも、この参考プランでやるとなれば、地盤調査後にかかるかもしれない
「地盤改良費用」（０円～２５０万円とか、かかる場合もある）は０円で行う。
分譲地内で引渡し前とか、引き渡し後建築が先の土地などがあれば、
そちらに車両や資材なども置かせてもらうなども可能。ってなこともあるとか。
これまたすごい考えだ。よくぞ思いついた。マーベラスです。
地盤改良無料ってのはすごい。というかすでに加算しているかもだろうけど、
これを話に入れてきたってのは斬新。
このシステムはすごい。仲介屋の理想的なやり方かもしれん。
さぁ、建物打ち合わせは先。
こちらの売主は下記のように言っているかもしれない。
「弊社で建ててもらう必要はないわけですから、是非ともハウスメーカーさんとか
に足を運んでもらって間取り引いてもらってもよいですよ。
よろしければそちらのプランなどもってきてくれれば、弊社でも試算しますよ～。」
などどいうように。
だからね。相談に来るの。
「こういう土地を買ったのだけど、まだプラン二ングとか先なので、
ハウスメーカーさんでも見積もりとかプランニングしてもらおうかと思ってぇ。」
って方が。来まくりやがるの。
「広告とかネットで、意外にハウスメーカーの坪単価って低いのね。
だから結構近い金額で出来ればなぁと思って。」って感じで。
すっげぇ、迷惑！（あれあれ、何しているのでしょう。打ち消さなきゃ）
なんて嬉しいのでしょう。あれ？デジャブかな？
客を逃がさない。他社比較も顧客が勝手に行ってきて、戻る確率高い。
いや、必ず戻ってくる。作図までしてきて。こりゃ楽だ。(＾◇＾)
だからさ。癪だからハッキリ言っちゃるの。
「１，１８０万円で住宅が建てられると思いますか？
建つわけないでしょ？建売住宅の建物でもそんな安くないんですよ。
『坪単価』ってのはあくまでも建物本体価格での単価ですわ。
床面積で出す業者と施工面積で出してくる業者いるから紛らわしいけどね。
すべて含めての金額での『坪単価』ではないわけよ。
（この部分は以前のブログなど読んでくだせぇ。）
地盤改良費用とか、当然にかかるでしょうし、別途かかりますよ。
なんで１，１８０万円で表記してるかって？
一つ目の理由は「消費税」でしょうよ。
土地に消費税はかかりませんからね。建物金額を下げれば消費税も
低くなりますよ。
それが二つ目の理由にもなりますよ。
要はね。総額５，２８０万円でしょ？
そのうちの３，６００万円ぐらいが土地価格。
１，６８０万円ぐらいが建物価格でしょうよ。
それが本来かかっている金額ですよ、きっと。
下手すりゃ、土地金額はもっと低いかもね。
（この話は建築条件付売地の回でもしていますが。）
わかりましたか？土地に建物分の利益を全部乗っけてるのでしょうよ。
だから、正直、他社さんで建物はやってもらっても構わないのでしょう。
すでに土地契約の段階で利益は出ているのだから。
これが二つ目の理由ね。
建物利益などは極々微小な利益にしてるのよ、きっと。
本来１，６８０万円ぐらいの建物を１，１８０万円で出してるんだもの。
（きっとよ、きっと。たぶん、たぶん。）
そりゃ、安いと思っちゃうよねぇ。
でだ。ハウスメーカーで引いてもらった図面なんか確実にできるよ。
斜線ももっと緩和して。床下げちゃうんだもん。
全然できちゃうよ。その段階でもハウスメーカーの見積金額はさ。
１，８００万円以上とかじゃない？とんでもない差ですよ。
１，１８０万円とはさ。
でも、１，６８０万円と比べたらどうよ？
ハウスメーカーだって意外に安いと思うでしょ？
（ちなみにローコスト系ね。平気で３，０００万円と言ってくる
ハウスメーカーもありますよ。）
ええ。モノは違いますよ。モノは。
でもね。目に見えている部分ってのは、大きな差はないんじゃない？
７００～８００万円も違うのよ？すでに。（最低でもこれぐらいは・・・）
諸費用だってモロにかかるもの。もうあちらさんは利益でちゃってんだもん。
諸費用分までだって土地に乗ってるんだもん。
（たぶんだけど。確信に近いたぶんだけども。ｗｗ）
どうよ？
片や１，１８０万円 地盤改良費用とか資材置き場付き。
片や１，８００万円 上記の費用は下手すりゃ別途。
しかも斜線などはハウスメーカーの方が厳しい。天高なども下手すれば。
とどめとばかりに
『オプションかなりつけますよ。２５０万円ぐらいつけてもハウスメーカーよりも
まだまだ安いです。お得でしょ？頑張りますよぉ？』って来るんじゃないの？
そのオプションでさらに利益取るんだろうなぁぁぁぁぁ、チキショー！
なんで土地買ってきてから来るの？
なんで買う前に相談に来ないの？
ひょっとしたら、この売主たちからハウスメーカー巡りでもしてきなさいって
言われてないよね？ ゛(｀ヘ´#)
買っちゃうのだからすごいよね！買わせてしまう彼らがすごいよ、ほっっんとに！
だから、結局はその土地を買ったところで建物請負契約交わすんでしょ？
ウチじゃなきゃこの金額で出来ないって言われてるでしょ？
だから来ないでよ！マジで迷惑だから！帰れや！
・°・(ノД｀)・°・ちきしょー・・・無駄骨折らせやがって・・・・・・
あんなに一所懸命に間取り検討したのに・・・・・ ｡ﾟ(T^T)ﾟ｡
あんたみたいな人が来るから、ハウスメーカーはその会社のお客は
相手にしなくなってんだよ！そう言っとけ、ちきしょー！！ (｡＞0＜｡)
みんな言ってたもん。やるだけ無駄ですよ？って。
ウチでやれるようなお客さんじゃないですよ？クスクスって。
でも、元仲介屋のクセと意地ですべて受けてみたくなるんだよぉぉぉぉぉぉ。
甘かった。俺はベリーベリースウィートだった。
もうヤダ・・・(´；д；`)ﾔﾀﾞ
受けたくないの、ここの業者から土地購入した、あなたみたいなお客。
だからね？お帰りくださいよ。
どうせ追客してもシカトするんだから。
メールも電話も出ない。あれだけ人を動かしといて。
やれ、間取りの参考をくれだの、見積もり出してくれだの。
ハナッから『そこと比べたら相当高くなるよ？』って言ってたろうよ。
それなのに上記のもの出させるまでは、頻繁に連絡してきてさ。
もらった瞬間から『連絡つかない最悪の輩』になるに決まってんだもん。
客じゃないよ。「輩（やから）」で充分だわ。
設計は数回目から金取るんでしょ？そこは。
だったらウチだって取りたいのよ。マジで舐めてるんじゃねぇかな？
あなたみたいな人がいるから、追客が厳しくなるって責任感じなさいよ！
（もちろん、反論もあろうぞ？知るかってんでぃ。
）
｡ﾟ+(σ´д`｡)+ﾟ・ｸｽﾝ… （ 嫌なこと言っちゃったなぁ・・・・）
(ﾉω･､)えっ？
(ﾉω･､)御社でやりたい？
(´・ω・`)何をおっしゃっておられるの？
(´・ω・`)ハッキリ言ってくださって感謝してる？
(´・ω・`)ハウスメーカーの長期の保証やアフターサービスやケアを
重要視してる？
(´・ω・`)御社で建てるのが夢だった？
でもとりあえずは比較はしたかったからねぇ？
(´・ω・`)私と契約を結びたいですと・・・・・？
(´；ω；｀)ﾌﾞﾜｯ
｡:ﾟ(｡ﾉω＼｡)ﾟ･｡ あざっす！あざっす！ううううううううう・・・・およよ・・
。・ﾟﾟ･(≧д≦)･ﾟﾟ･｡感謝でござるぅぅぅぅぅぅぅぅぅ！」
なんて嬉しいのでしょう。 ヽ(*´∀｀)ノ ｷｬｯﾎｰｲ!!
なんてことが物凄い低い確率だけでも、あったりするんで。 (*ﾉω・*)ﾃﾍ
断れないっスよ！
いや、断らないっス！
（うーん・・・たぶんね。うん。たぶん。嫌なこと多すぎるからなぁ・・・
うーん・・たぶんね。）
なので、バシバシ相談に来てくださいませ！
（なんかようわからん内容だったな。 (*´ｪ`*) ）