韓国への移住や駐在で物件購入を考えるとき、最初にぶつかる金融用語が『LTV』と『DSR』です 🤔
日本のフラット35なら『融資率』と『返済比率』にあたりますが、韓国はこの二つを同時に適用するのが大きな違いなんですね。
今日は LTV: 物件価格に対する借入限度: を中心に、2026年5月時点の規制と日本との比較を整理してみました。
■ 韓国の『LTV 70%』ってどういう意味?
LTV(担保認定比率)の定義はシンプルです。借入額を担保物件の価格で割った比率のことですね。
6億ウォンの物件で LTV 70% なら、最大 4.2億 まで借りられて、自己資金は 1.8億(30%)が必要になります。
日本のフラット35は同じ概念を『融資率』と呼んでいて、90% が標準。自己資金がなくても金利 +0.26%p の加算で 100% まで借りられます。
つまり韓国は【LTV 70% 上限 + DSR 40% 上限の二重規制】、日本は LTV 100% + 返済比率という単一規制。この差が両国の住宅ローン文化の根本的な違いなんです 💡
■ 地域と物件価格で、限度が大きく変わる
韓国の LTV を決める変数は3つあります。地域(規制か非規制か)、物件価格、そして借手の資格です。
- 非規制地域(地方): 一般1物件で 70%
- 規制地域(江南3区·龍山): 無住宅者·処分条件付きで 50%
- 多物件保有者(規制地域): 0%(借入不可)
さらに2025年6·27対策以降、首都圏の借手は『住宅ローン限度6億』という一律の上限がかかります。10·15対策では物件価格15億以下は6億、15~25億は4億、25億超は2億という価格帯別の限度も加わりました。
ですから高額物件では、LTV比率より価格帯別の限度が先に効いてくるんですね 📊
■ 新婚·生涯初の +10%p 優遇
優遇が付くと、同じ6億物件でも景色が変わります。
新婚優遇は、婚姻届を出して7年以内 + 夫婦合算年収 8,500万ウォン以下が対象です。生涯初購入は、本人·配偶者ともに無住宅履歴があって、6億以下の物件購入が条件になります。
ただ、ここに注意点があります。2025年6·27対策で、首都圏·規制地域の生涯初は 80%→70% に強化されました。ソウルで買う新婚·生涯初の家庭は、もう80%枠を受けられないんですね(地方は80%維持)⚠️
それでも金利優遇はそのまま生きています。特に新生児特例は市中金利4.5%に対して1.2%という超低金利で、割引幅が圧倒的に大きいんです。新生児がいる家庭なら、まず優先して検討したい商品ですね ✨
■ LTV 70% でも、満額は借りられない?
ここが一番の落とし穴です。LTV 70% だからといって、4.2億を全額借りられるとは限りません。DSR が同時にかかるからなんですね。
実際の限度は『LTV限度とDSR限度の、小さいほう』になります。
たとえば年収5,000万ウォンの会社員が6億物件を買うケース。LTV限度は4.2億ですが、DSR限度は約3.3億。実際に借りられるのは小さいほうの3.3億で頭打ちです。
『LTV 70% = 4.2億』という広告を信じて自己資金を1.8億しか準備しないと、9,000万足りない、という事態が起こります 🤔
しかも、信用ローンや自動車ローンなど既存の負債の月返済額も、全部DSRに乗ってきます。購入の6か月前に既存ローンを整理して『DSRの分子を空ける』ほうが、優遇 +10%p をもらうより効くこともあるんですよ 📝
■ 政策モーゲージ3種も知っておきたい
同じ LTV 70% のラベルでも、政策商品は物件価格上限·借入限度·金利·資格要件が全部違います。
- ディディムドル: 物件価格5億以下、借入限度2.5億、金利2.5~3.0%、夫婦合算所得6,000万以下
- ボグムジャリ: 物件価格6億以下、借入限度4億、金利4.0~4.5%、夫婦合算所得7,000万(新婚·多子は8,500万)
- 新生児特例: 物件価格9億以下、借入限度5億、金利1.2~3.3%、夫婦合算所得2億(時限で2.5億まで)
韓国の政策モーゲージは『金利が低い代わりに対象が狭い』構造です。年収·物件価格·無住宅履歴·子供の有無で資格が層化されているんですね。
ですから住宅購入を考え始めたら、銀行回りより先に『自分は政策商品の対象か』を確認するのが第一手になります。資格条件は公式サイトでチェックリスト化されていて、年収や婚姻時期、子供の年齢を入れると対象商品がすぐ出てきますよ 💡
■ 日本のフラット35との比較
数字だけ見ると、日本のフラット35 100% LTV と韓国の 70% は1.4倍の差があります。
でも背景が逆なんです。日本は1990年代バブルの後遺症で『家計に貸付を行き渡らせる』ロジック。韓国は家計負債がGDP比100%超で『負債抑制こそが政策目標』というロジックです。
借りやすさと家計の安定は、いわばトレードオフなんですね。日本から韓国へ移る方は、『日本ではフラット35で借りられたのに、韓国では自己資金20%要求で買えない』という戸惑いを経験することが多いです。
韓国のLTV政策は購入時点でころころ変わるので、契約前に金融委員会·住宅金融公社の公式ページで『今日時点の規制』を必ず再確認してくださいね ⚠️
■ ツールでLTVとDSRを同時に見る
文章だけだと、自分のケースがどうなるか分かりにくいですよね。そんなときはツールが便利です。
Google で『ピピワールズ 金利』と検索すると、無料のツールが出てきます。物件価格·自己資金·年収·満期·金利を入れると、LTV限度とDSR限度が同時に計算されて、小さいほうが『実際の限度』として表示されます。
比較パネルに『一般』と『新婚+生涯初』の2シナリオを並べると、自己資金1.8億と1.2億の差が一画面で見えますよ ☺️
限度というのは、広告で見る『LTV 70%』ではなく『LTV 70% とDSR 40% の交わり』です。その交わりを一度に見ることが、住宅購入の出発点になりますね。
詳しい計算ツールは → https://pipi-worlds.com/ja/interest/