汝矣島パークワンはどのように不動産金融のバイブルができています[マーケットインサイト]
«この記事は07月14日（08:26）資本市場の慧眼」マーケットインサイト」に掲載された記事です»"一体そこはどこです？」
去る3月グラミー賞で防弾少年団（BTS）の舞台が登場すると、世界中のファンの質問が殺到した。華やかな都心夜景を見下ろす摩天楼の頂上に何百もの照明が設置されたしドローンがくらっとするの高さの上空を飛び回り公演を中継した。ユーチューブで再生回数3300万回を記録したこの映像のおかげで撮影地である汝矣島パークワンタワーは「ホットプレイス」に浮上した。10年の間に凶物に放置された鉄骨構造物が、グローバルランドマーク位置づけたという評価だ。
◆国内資本2兆ウォン投入
言葉も多くて脱も多かったパークワンが今月完成1周年を迎えた。ここに入った現代百貨店「？？現代ソウル」は、先月オープンし、100日ぶりに売上高2500億ウォンを突破した。この建物に位置しフェアモントアンバサダーホテルは、人気ドラマ「ペントハウス」セット場で使用され、連日話題を集めている。いやらしいと世間のまぶしさを受けた赤い柱は前衛的な建築物と好評受けるに至った。わずか数ダルセ行われたことだ。
パークワンは、2010年土地所有者である統一教財団と施工会社の地上権訴訟で約10年の間工事が全面中断されたプロジェクトだ。事業の不確実性に宗教的な問題までからまりながら数回座礁の危機を迎えた。未来アセットは、1つの金融グループ、KB国民銀行など有名な金融会社が参入したが、すべて両手を持ってあきらめた。事業費だけ2兆6000億ウォンがかかる超大型開発事業という点も負担だった。みんな海外の投資家を誘致しなくては不可能だとした。
ユニークなデザインのため、中国資本が投入されたという噂が回ったがパークワンは、純粋な国内資本で建てられた。2016年の金融主管社で出たNH投資証券が国内の商業用不動産開発の歴史の中で最大規模の2兆1000億ウォンをプロジェクトファイナンス（PF）を介して調達した。プロジェクトファイナンスは、金融機関が事業性と将来のキャッシュフローを見て、大規模な資金を長期間サポートしている金融手法をいう。このプロジェクトを陣頭指揮したジョンヨウンチェNH投資証券社長は「実務者が2兆ウォン規模の事業はやったことがないとみんなに反対した」とし「タワー1,2に事業を両部門に分け、1組建て二件をと考えなさいと押し通した」とした。
◆緻密に設計されたPF技術
パークワンプロジェクトは2兆ウォンに達する莫大な資金を金融主管社1ヶ所が調達したという点で、不動産金融業界の「バイブル」と評価される。秘訣は緻密に設計された資金調達手法で見つけることができる。NHはビジネス進行段階に応じて、多様な金融手法を活用して融資を起こした。商業施設やオフィスビルを担保にした融資だけでなく、施工会社、施工会社、テナントなどの利害関係者の信用を活用して、直接または間接的な保証をベースにしたプロジェクトファイナンスを複合的に組み合わせたものである。
オフィスビルのタワー1は、施工者のポスコ建設の責任賃借契約を締結し、3年の間の家賃を負担する方式で信用格付けを補強した。NHも劣後投資で参加し、1兆40000億ウォンを調達した。タワー2は、完成時NHが丸ごと買収するという線埋込約定を結んだ。買い取り条件は坪当たり1400万ウォン水準で総7000億ウォン規模だ。完成後の建物の売却が失敗に終わっても、投資家は損失を見ない。埋め込み確約条件をマイかけるためらった機関投資家から7000億ウォンが集まった。
現代デパートを誘致も神の一手に挙げられる。現代デパートはパークワン入居時毎年少なくとも家賃300億ウォンを最長20年間支給することにした。これを基盤に、5％の利率で6000億ウォンを調達した。残りの6500億ウォンは、汎農協子会社を総動員集めた。
業界の懸念と数多くの難関の端完成したパークワンは事業者に莫大な収益を抱かせた。パークワンの価値は、事業費の二倍以上の5兆ウォンに評価されている。 NHは手数料収入で1000億ウォンを手にした。 NHは昨年完成したタワー1と商業施設は借り換え（資金再調達）住宅ローンのPF全額を返済したタワー2は入札を通じて約1兆ウォンに購入した。坪当たり1936万ウォン水準で契約条件より高いヨイドオフィスビルの平均取引価格は2200万ウォンであることを考えると良い条件で買収したという評価だ。 NHは、塔2をARAコリア資産運用に任せ、不動産ファンドで運用している。開発初期の資金調達から資産買い入れた後、資産流動化までの不動産金融から出てくることができるすべてのアイデアが蓄積されたわけだ。チョン社長は「事業構造を開けてみればPFを起こしてデベロッパーと主管社が竣工からテナントを備えるまで全過程を一緒に悩んで設計したことを知ることができる」とし「今後、パークワンのようにネイティブ資本と国内金融機関が主催成功事例がたくさん出なければならない」と述べた。