ノンリコースローンが結構影響されてきましたね。
OB振り返り。
特徴は2点
・将来の収益性に注目している
・責任範囲は物件のみ
そもそもメリットとしては、まず過去のようなバブルが発生しないことがあげられますね。
また、金融機関的にも通常よりも利ざやがとれる。不動産会社側も責任が限定されるし、自由な不動産売買及び開発が出来る。
いままでの債権はいろいろな担保制限があったが、ノンリコースは物件のみ。将来の家賃収入期待もあり、人気化していた。
商業用不動産担保ローン証券の発行額はまさにウナギのぼり。2兆円近辺まできている。7割くらいは外資（投資銀行）だけど。
ちなみに借り手は不動産会社や不動産ファンドね。
が。。
その借り手に最近破たんが相次いでいます。
URBANも面白いビジネスモデルだったが、なんと黒字倒産。資金がショートした。
理由はずばりノンリコースローン発行の激減ですね。
ひとつはお決まりサブプライムショックでノンリコースローンに外資が金を入れなくなった。
また、邦銀も及び腰になっている。金融庁の警戒からかなりの調査に入っているから。
ということでノンリコースローン事態が枯渇している事態になっているのです。
ノンリコースローンはもともと信用度が高いという印象だったが、家賃収入の高めの設定や借り換え繰り返しを金融庁が問題視して国内の金融機関に厳しい指導が入っているという状態。
ダブルパンチですね。
そもそも日本の不動産は高いのか安いのか。
住宅家賃指数と住宅価格指数は理論上一致しますよね。
バブルの頃は後者が前者を大きく上回っていた。だから崩壊した。
2000年ころに均衡し、今では家賃に比べて住宅価格がかなり下落しているのです。
ということはかなりの割安。
なのに上記のような理由でこれからもおそらく不動産価格は下がるのでしょう。
世界的な信用収縮により不動産市場にお金が回らなくなり、担保価値が下がる。だから銀行も及び腰になる。
もっとさかのぼるとグリーンスパンが引き起こしたバブルによって余ったマネーのせいだな。
気分悪いのは不動産需給という市場メカニズムから乖離した理由で価値が下がっているという不健全な状態が続いていること。
でももし、金融庁が方向転換してノンリコースローンを奨励しても、ほとんどが外資からの流入だから今後の見込みはかなり悲観的でしょうね。
景気再浮上の条件として不動産価格の緩やかな上昇は必須。
金融の複雑化が、市場メカニズムによる実体経済に悪い影響を及ぼすいい例ですな。
非常にかじ取りが難しい時代になっております。
なんか自然界のエコシステムを人間のエゴで壊すのに似ている。
話飛びすぎか