出身の静岡県富士市の土地８００坪弱（路線価３万円）に建坪１０５０㎡（３１８坪）の築９年目のRC物件の満額融資が出そうな雰囲気になってきました。
一応 融資期間は２５年の元金均等で考えておりまして、予定 見込み では当初の返済金は
毎月618333(元金466667)ほどになります。年間で残債が5,600,004減ることとなり、5年程度で残債は28,000,020減少します。5年後には返済月額も\588,000となりますが、やはり僕としては、家賃に対する返済比率を全体で30%台にキープしたいです。
現在の賃料が146万で月額返済額40万ですから、固都税など経費率の高いRC物件ばかりなので融資返済比率27%でも運営経費が賃料の少なくとも20%見なければなりませんから、やっと妥当な水準です。
今回の物件は現行賃料 113万 経費率20%と仮定し23万 返済金60万 空室率5%
107-23-60=24.35万ですから やはり 経費率の20%を1円でも少なく持っていかねばなりませんね。あとは繰り上げ返済を適当な時期に行うことでしょうか。まー必要なさそうですが。
経費率も固都税の10万は減額できないので、管理費と各種修繕費の合計で23万円は死守する必要があります。この中に火災保険料も入れて考えていかないとまずいですから、あとは賃料も平均で1室あたり入れ替え毎に2000円ぐらいあげていかないといけませんね。
まーいずれにせよ月に25万程度のCFは増えると思いますので、不動産のみで月額CF100万は確定できそうです。
これに消費税還付800万で、法人費用100万を含め300万は田中税理士事務所に献上して、500万が戻りますが、このうち300万が不動産取得税、200万は仲介手数料の一部となります。
私が出すのは、仲介手数料250万 登録免許税等 300万 司法書士銀行手数料50万 の
600万ぐらいになると思いますが、敷金は220万受け取りますので、実質400万程度の自己資金利用となると推定されます。
一応 融資期間は２５年の元金均等で考えておりまして、予定 見込み では当初の返済金は
毎月618333(元金466667)ほどになります。年間で残債が5,600,004減ることとなり、5年程度で残債は28,000,020減少します。5年後には返済月額も\588,000となりますが、やはり僕としては、家賃に対する返済比率を全体で30%台にキープしたいです。
現在の賃料が146万で月額返済額40万ですから、固都税など経費率の高いRC物件ばかりなので融資返済比率27%でも運営経費が賃料の少なくとも20%見なければなりませんから、やっと妥当な水準です。
今回の物件は現行賃料 113万 経費率20%と仮定し23万 返済金60万 空室率5%
107-23-60=24.35万ですから やはり 経費率の20%を1円でも少なく持っていかねばなりませんね。あとは繰り上げ返済を適当な時期に行うことでしょうか。まー必要なさそうですが。
経費率も固都税の10万は減額できないので、管理費と各種修繕費の合計で23万円は死守する必要があります。この中に火災保険料も入れて考えていかないとまずいですから、あとは賃料も平均で1室あたり入れ替え毎に2000円ぐらいあげていかないといけませんね。
まーいずれにせよ月に25万程度のCFは増えると思いますので、不動産のみで月額CF100万は確定できそうです。
これに消費税還付800万で、法人費用100万を含め300万は田中税理士事務所に献上して、500万が戻りますが、このうち300万が不動産取得税、200万は仲介手数料の一部となります。
私が出すのは、仲介手数料250万 登録免許税等 300万 司法書士銀行手数料50万 の
600万ぐらいになると思いますが、敷金は220万受け取りますので、実質400万程度の自己資金利用となると推定されます。