今回の３物件3室合計で嫌われない程度に指値して価格1300万に対して賃料13.2万円
現在の入居者の家賃は、妥当家賃よりわずかに安めでした。
まぁ埋まってるところは安めなのが多いです。 今回の物件の平均築年数は22年です。
表面利回12.4％ NOI9.5%ぐらいかと思います。
SBJ銀行さんの35年融資3.175%で買いました。
長期融資なので3戸で倶楽部定義のATCFは月6万近く出ますね。
僕は○ルガからの借り換え後、大半の借入金利が1%台前半ぐらいなので、来年からは今までと比較して、借入金金利３分の１以下とほとんど金利を払わないので、経費のバランスを取るため意図的に長期融資としたということもあります。
不動産取得税と購入時登記および売買手数料等を入れると固都税まで考慮したATCF経費控除の利回りは、8.7%まで下がります。一般的に○○コ ムなどの首都圏区分業者の利益が乗った売主物件よりはるかに高利回りで購入できたのでそこそこ満足してます。微妙に古いですけどね(^_^;
最近は新築だと神奈川埼玉千葉で利回り8%台、東京23区で7%台でも売れてしまいますが、この利回りも新築時の利回りですから、長期融資が取れ るからと言って、借りちゃうと属性が良くないと危ないですよね。単身の場合、10年後には1%は下がると見込んで買わないと痛い目○気がします。
まぁ一棟目で2%前半までで30年以上長期で借りるならありですが。現金をそこそこ保持していないと実際には融資が受けられないそうです。
僕は6000万程度の表面利回り9%台の新築物件買うために、以前横浜市の某新築業者に行ったら、2000万の現金を口座に用意してから来てねと一蹴されてしまいました。(-_-)
それだけ自己資金というのは重要だということですね。
もう３、４棟買って規模の拡大の必要がなくなれば、さっさと返して定期預金代わりにするという考えもないわけではないです。
区分３室の築年は平成８年 平成３年 昭和６１年と５年刻みで平均で築２２年です。RCならまだまだ数十年は使えるでしょう。そこまで持ってないと思いますが。。
本当は安くて高利回りの戸建がほしいのですが、そうそうないですよね。いいものはさっさと売れちゃいますから。
１．立川市高松町
立川駅からは遠いのですが、モノレール駅から徒歩５分来年にできるIKEAとららぽーとのほぼ中間に位置する立地です。それが理由で空室の心配はないだろうという想定のもと購入しました。
２．横浜市港北区 大倉山物件
実は菊名新横浜からも３駅利用可能物件
どの駅からも徒歩８分以上かかるのですが、
いざとなればタクシーで1000円ちょいで
新横浜まで行ける立地は魅力です。
３．川崎市生田徒歩１２分物件
向ヶ丘遊園までも徒歩１５分程度で行けます。
実際には向ヶ丘遊園に自転車で行くケースが多いか もしれません。平成８年築と物件は新しいです。
明治大学・専修大学まで自転車で行けます。
場所が分散されているので、その時点で
リスク分散されています。
これら物件を買うにあたって、必要だった自己資金は物件の頭金が190万、購入諸経費が3物件なのでちょっと高くて、銀行手数料、仲介手数料、登録免許税等、司法書士手数料等を合わせて114万ぐらいかかりました。
なので必要となった自己資金は結構掛かって304万程度。
家賃等については自主管理を前提にすると、固都税まで含んだ費用が月額2.9万ですから、実入り収入は10.3万円です。
SBJの35年融資で支払いは4.38万円なので、手取り収入は5.9万という計算になります。
敷金1 礼金0 更新1か月ですが、入居者さんがいい人であれば、保証会社もつけなくて自主管理でいいので、月6万程度の収益を見込んで大丈夫だと思います。
304万の自己資金で倶楽部のCF定義で年間67万の収益ですから、自己資金に対する利回りにすると、22%の利回りで、大体5年で自己資金回収という計算が成り立ちます。
まぁ地方に比べれば立地がいいので5年程度で自己資金を回収できれば悪くないと思います。
つまりは不動産投資でやはり大事なのは CCR キャッシュオンキャッシュリターン。
投下した自己資金が、どれくらいの利回りで運用できているのか？ですから、首都圏の物件で、本当はもう少し新しめの物件でもう少しいい成績で回したいものです。
今回の物件だと特に1986年の物件は立地は東横線沿とまぁまぁいいけど、これから5年後に築32年、賃料を安くしないと入らない可能性も高く、古くなって出口が厳しいと見込まれます。
価格480万ぐらい行けた気がしてます。指値が甘かったとちょっと後悔してます。
なお、私が札幌に購入した 物件「G美園」の例で行くと 購入時に出したお金が保険代入れて300万、その後1年以内に支払った取得税が200 万、借換時に拠出した費用が1100万ですから、拠出自己資金は結局1600万、これに対して年間の運営収益ATCFはおよそ390万なので、CCRは 390÷1600×100％=24.37%(実績)で、まぁ規模の差は今回の6倍以上もあれど、やはりRCの築22年物件だと同じくらいに収まっています ね。
というわけで札幌物件は実はすでにH23～H24の間に432万は回収していますので、H25からH27の3年で自己資金は回収しますね。H28からが本当の実入り収入ということになります。
小樽の現金で買った区分は6年後には投下資金を全額回収するので、150万ぐらいでいいので売却したいです。
今年の投資も5～6年ぐらいで回収して、今後はより利回りのいいものに再投資していく予定。
今のところ、年間通して満室経営できているのでいいのですが。。。
なお今回の投資の結果不動産からの月々の収入は74.9万となります。
いやーしかし３物件の同時決済めちゃくちゃ疲れました。もう区分３戸同時決済はやらないと思います。
銀行さんも 仲介業者さんにも ３物件決済同時は珍しいと言われました。
いい一棟物がないから比較的築浅かつ高利回りのRC区分を買いましたが、もう3物件同時決済はやらないと思います。
今回は決済に朝の9時から午後の1時まで4時間かかりました。売主の着金確認まで必要なのも時間かかる理由でした。
よく言われるのは区分はやめとけ！
「区分物件は１戸だけだと100か0なので怖い」
でも、これが6戸ぐらいになれば、まぁ首都圏の平成築RCなら、家賃次第という話もありますが、単純に物件の入居率（空室率の逆といってもいい）90%は堅いと思いますので、それで計算して合えば大丈夫だと思います。
実際僕は区分は 今回の3戸含めて6戸になります。うち現在持っている3戸は無抵当です。
固都税まで入れた月額固定費9.7万 経費率は23.4%とRCなので高いです。
でも区分の場合、自分で大規模修繕しなくていいですから、まぁ平均で経費率25%以下で廻ってれば満室なら入金だけしっかりしてれば問題はほぼないと言っていいでしょう。
いつかもっとレバレッジ効かしてやろうと考えもあるのですが、無抵当ならいつでも現金化できるというのも精神的安定の支えになっています。
途中である程度回収して現金化して再投資もやりやすいのではないかと思います。
来年からはおそらく今の会社は退職しているため、サラリーマン属性が使えませんので、SBJ銀行さんとの取引はしておきたかったというのも今回の購入を急いだ理由でもあります。
現在の入居者の家賃は、妥当家賃よりわずかに安めでした。
まぁ埋まってるところは安めなのが多いです。 今回の物件の平均築年数は22年です。
表面利回12.4％ NOI9.5%ぐらいかと思います。
SBJ銀行さんの35年融資3.175%で買いました。
長期融資なので3戸で倶楽部定義のATCFは月6万近く出ますね。
僕は○ルガからの借り換え後、大半の借入金利が1%台前半ぐらいなので、来年からは今までと比較して、借入金金利３分の１以下とほとんど金利を払わないので、経費のバランスを取るため意図的に長期融資としたということもあります。
不動産取得税と購入時登記および売買手数料等を入れると固都税まで考慮したATCF経費控除の利回りは、8.7%まで下がります。一般的に○○コ ムなどの首都圏区分業者の利益が乗った売主物件よりはるかに高利回りで購入できたのでそこそこ満足してます。微妙に古いですけどね(^_^;
最近は新築だと神奈川埼玉千葉で利回り8%台、東京23区で7%台でも売れてしまいますが、この利回りも新築時の利回りですから、長期融資が取れ るからと言って、借りちゃうと属性が良くないと危ないですよね。単身の場合、10年後には1%は下がると見込んで買わないと痛い目○気がします。
まぁ一棟目で2%前半までで30年以上長期で借りるならありですが。現金をそこそこ保持していないと実際には融資が受けられないそうです。
僕は6000万程度の表面利回り9%台の新築物件買うために、以前横浜市の某新築業者に行ったら、2000万の現金を口座に用意してから来てねと一蹴されてしまいました。(-_-)
それだけ自己資金というのは重要だということですね。
もう３、４棟買って規模の拡大の必要がなくなれば、さっさと返して定期預金代わりにするという考えもないわけではないです。
区分３室の築年は平成８年 平成３年 昭和６１年と５年刻みで平均で築２２年です。RCならまだまだ数十年は使えるでしょう。そこまで持ってないと思いますが。。
本当は安くて高利回りの戸建がほしいのですが、そうそうないですよね。いいものはさっさと売れちゃいますから。
１．立川市高松町
立川駅からは遠いのですが、モノレール駅から徒歩５分来年にできるIKEAとららぽーとのほぼ中間に位置する立地です。それが理由で空室の心配はないだろうという想定のもと購入しました。
２．横浜市港北区 大倉山物件
実は菊名新横浜からも３駅利用可能物件
どの駅からも徒歩８分以上かかるのですが、
いざとなればタクシーで1000円ちょいで
新横浜まで行ける立地は魅力です。
３．川崎市生田徒歩１２分物件
向ヶ丘遊園までも徒歩１５分程度で行けます。
実際には向ヶ丘遊園に自転車で行くケースが多いか もしれません。平成８年築と物件は新しいです。
明治大学・専修大学まで自転車で行けます。
場所が分散されているので、その時点で
リスク分散されています。
これら物件を買うにあたって、必要だった自己資金は物件の頭金が190万、購入諸経費が3物件なのでちょっと高くて、銀行手数料、仲介手数料、登録免許税等、司法書士手数料等を合わせて114万ぐらいかかりました。
なので必要となった自己資金は結構掛かって304万程度。
家賃等については自主管理を前提にすると、固都税まで含んだ費用が月額2.9万ですから、実入り収入は10.3万円です。
SBJの35年融資で支払いは4.38万円なので、手取り収入は5.9万という計算になります。
敷金1 礼金0 更新1か月ですが、入居者さんがいい人であれば、保証会社もつけなくて自主管理でいいので、月6万程度の収益を見込んで大丈夫だと思います。
304万の自己資金で倶楽部のCF定義で年間67万の収益ですから、自己資金に対する利回りにすると、22%の利回りで、大体5年で自己資金回収という計算が成り立ちます。
まぁ地方に比べれば立地がいいので5年程度で自己資金を回収できれば悪くないと思います。
つまりは不動産投資でやはり大事なのは CCR キャッシュオンキャッシュリターン。
投下した自己資金が、どれくらいの利回りで運用できているのか？ですから、首都圏の物件で、本当はもう少し新しめの物件でもう少しいい成績で回したいものです。
今回の物件だと特に1986年の物件は立地は東横線沿とまぁまぁいいけど、これから5年後に築32年、賃料を安くしないと入らない可能性も高く、古くなって出口が厳しいと見込まれます。
価格480万ぐらい行けた気がしてます。指値が甘かったとちょっと後悔してます。
なお、私が札幌に購入した 物件「G美園」の例で行くと 購入時に出したお金が保険代入れて300万、その後1年以内に支払った取得税が200 万、借換時に拠出した費用が1100万ですから、拠出自己資金は結局1600万、これに対して年間の運営収益ATCFはおよそ390万なので、CCRは 390÷1600×100％=24.37%(実績)で、まぁ規模の差は今回の6倍以上もあれど、やはりRCの築22年物件だと同じくらいに収まっています ね。
というわけで札幌物件は実はすでにH23～H24の間に432万は回収していますので、H25からH27の3年で自己資金は回収しますね。H28からが本当の実入り収入ということになります。
小樽の現金で買った区分は6年後には投下資金を全額回収するので、150万ぐらいでいいので売却したいです。
今年の投資も5～6年ぐらいで回収して、今後はより利回りのいいものに再投資していく予定。
今のところ、年間通して満室経営できているのでいいのですが。。。
なお今回の投資の結果不動産からの月々の収入は74.9万となります。
いやーしかし３物件の同時決済めちゃくちゃ疲れました。もう区分３戸同時決済はやらないと思います。
銀行さんも 仲介業者さんにも ３物件決済同時は珍しいと言われました。
いい一棟物がないから比較的築浅かつ高利回りのRC区分を買いましたが、もう3物件同時決済はやらないと思います。
今回は決済に朝の9時から午後の1時まで4時間かかりました。売主の着金確認まで必要なのも時間かかる理由でした。
よく言われるのは区分はやめとけ！
「区分物件は１戸だけだと100か0なので怖い」
でも、これが6戸ぐらいになれば、まぁ首都圏の平成築RCなら、家賃次第という話もありますが、単純に物件の入居率（空室率の逆といってもいい）90%は堅いと思いますので、それで計算して合えば大丈夫だと思います。
実際僕は区分は 今回の3戸含めて6戸になります。うち現在持っている3戸は無抵当です。
固都税まで入れた月額固定費9.7万 経費率は23.4%とRCなので高いです。
でも区分の場合、自分で大規模修繕しなくていいですから、まぁ平均で経費率25%以下で廻ってれば満室なら入金だけしっかりしてれば問題はほぼないと言っていいでしょう。
いつかもっとレバレッジ効かしてやろうと考えもあるのですが、無抵当ならいつでも現金化できるというのも精神的安定の支えになっています。
途中である程度回収して現金化して再投資もやりやすいのではないかと思います。
来年からはおそらく今の会社は退職しているため、サラリーマン属性が使えませんので、SBJ銀行さんとの取引はしておきたかったというのも今回の購入を急いだ理由でもあります。