首都圏で区分所有物件を買い集める戦略を立てて実行しようとしています。
今でもサラリーマンをやっているという、ワンルームの芦沢晃さんの本を最近読み返しております。
実質利回りで９％は死守したいです。築年数は原則として２０年以下で。
ただ最近はそれだと物件が買えませんので、築２２年ぐらいまで伸ばして
選定していけばいいのではないかと思われます。
首都圏の区分に投資してみようかという気持ちになったのは、いくつかの理由があります。
大学時代に引っ越しばかりしていて、東京（杉並区・文京区・豊島区）⇒川崎市多摩区⇒横浜市港北区および緑区 などといろんな場所を転々としておりました。
区分はすでに持っていますが、すべてワンルームではありません。
ワンルームはしいて言えば私が管理しているが、所有者は妹という物件が浜松にあります。
浜松はリーマンショック後に製造業を中心に単身者の仕事が大幅に減りましたので、特にワンルーム系の部屋では需要と供給が崩れている状態がいまだ続いていると聞きます。
実はこの難易度の高い物件の入居付けも私が行ってきました。
名付けて、管理人のおばちゃん攻略作戦！私はこれで、中国人ではありますが、相場家賃の10%以上プラスで入居付けを決めることができました。
このエリアの１R相場26000円ですが成約賃料30000円です。
大事なのはやはり、キーマンとのコミュニケーションですよね(^_^;
ちなみにこの物件は、相続案件です。なので２年前ぐらいに親から話を聞くまでは、この物件の存在すら知りませんでした。過去9年ぐらい空室だったようです。もったない！！！
相続後ずっと１５０万ぐらいで売りに出していたようですが。不動産会社も不動産投資については素人のことが多いので全く売れませんでした。
最近の成約賃料相場26000円、支出は管理費6500円+修繕費(4000円)水道代(2000円)込では相当安くないと儲かりませんので誰も買わないでしょう。これ以外に年間約1万8千円の固定資産税がかかります。
相場賃料で実入り収入が14万では私なら50万ぐらいでないと買いませんね～。
まぁ管理や修繕費用が高いのは理由があり私なら２年ぐらいかけてたぶん解決できるのですが、それはこの物件の所有者が私になり理事長になって意見を集約をする権限をもたないとほかの誰も改善はできないと思います。(理事会メ ンバーが不動産運営の経験も知識もやる気もないひとばかりなので。管理会社の○○ハウズィングの言いなりになっています。そして○○ハウズィングから都合よく自分の会社に仕事を引っ張っている現理事長)
首都圏に区分を持ったとして、あとはうまくやるとしたら、管理組合を手玉に取る方法があります。
一般的に投資用物件の管理組合はしっかり機能していないことが多く、陰で自販機の設置協賛金をもらってしまうことも可能なようです。知人はこれで年間○○万ぐらいの副収入があるみたい(^_^;
あるていど具体的に言うと、首都圏の目安として月に120円×300本以上の自販機売り上げが見込めることが必要ですが、管理組合に掛け合って、自分が主導して各社に見積もりを行います。ポイントはメーカーに直連絡しないでメーカーから多くの台数管理を委託されている自販機業者５～６社と掛け合って設置協賛金の条件が一番いいところと３年契約する（設置協賛金の目安１０～２０万）あまり広まると問題なのですが。
という感じで、やる気になれば首都圏の区分でできることはたくさんあり、たった６戸程度の新築APを5000万で買って4000万は融資組んで、表面利回り9%で運営すると実利回りは7%程度になり、さらに言えば、新築時よりも10年後には10%は賃料は下がりますから、この実利回りは、7～8%をMAXに10年かけて下がっていくことになります。
20年通すと実利回りは7%以下になることは避けられないと思います。
で、あるならば、首都圏で新築APやるよりは、実利回り9%の家賃のほぼ下がりきった、築20年前後のRC区分を、こつこつ5000万(ローンは4000～4500万)買っていった方が賢いのではないでしょうか？築10年だと実利回り8%ぐらいからでしょうが、その分長期融資35年が組めます。
まぁそんな感じで決済の回数が多くめんどうはめんどうですが、非常に堅い投資法ではないかと思うわけです。
長くなったので、今日はこの辺で失礼いたします。
今でもサラリーマンをやっているという、ワンルームの芦沢晃さんの本を最近読み返しております。
実質利回りで９％は死守したいです。築年数は原則として２０年以下で。
ただ最近はそれだと物件が買えませんので、築２２年ぐらいまで伸ばして
選定していけばいいのではないかと思われます。
首都圏の区分に投資してみようかという気持ちになったのは、いくつかの理由があります。
大学時代に引っ越しばかりしていて、東京（杉並区・文京区・豊島区）⇒川崎市多摩区⇒横浜市港北区および緑区 などといろんな場所を転々としておりました。
区分はすでに持っていますが、すべてワンルームではありません。
ワンルームはしいて言えば私が管理しているが、所有者は妹という物件が浜松にあります。
浜松はリーマンショック後に製造業を中心に単身者の仕事が大幅に減りましたので、特にワンルーム系の部屋では需要と供給が崩れている状態がいまだ続いていると聞きます。
実はこの難易度の高い物件の入居付けも私が行ってきました。
名付けて、管理人のおばちゃん攻略作戦！私はこれで、中国人ではありますが、相場家賃の10%以上プラスで入居付けを決めることができました。
このエリアの１R相場26000円ですが成約賃料30000円です。
大事なのはやはり、キーマンとのコミュニケーションですよね(^_^;
ちなみにこの物件は、相続案件です。なので２年前ぐらいに親から話を聞くまでは、この物件の存在すら知りませんでした。過去9年ぐらい空室だったようです。もったない！！！
相続後ずっと１５０万ぐらいで売りに出していたようですが。不動産会社も不動産投資については素人のことが多いので全く売れませんでした。
最近の成約賃料相場26000円、支出は管理費6500円+修繕費(4000円)水道代(2000円)込では相当安くないと儲かりませんので誰も買わないでしょう。これ以外に年間約1万8千円の固定資産税がかかります。
相場賃料で実入り収入が14万では私なら50万ぐらいでないと買いませんね～。
まぁ管理や修繕費用が高いのは理由があり私なら２年ぐらいかけてたぶん解決できるのですが、それはこの物件の所有者が私になり理事長になって意見を集約をする権限をもたないとほかの誰も改善はできないと思います。(理事会メ ンバーが不動産運営の経験も知識もやる気もないひとばかりなので。管理会社の○○ハウズィングの言いなりになっています。そして○○ハウズィングから都合よく自分の会社に仕事を引っ張っている現理事長)
首都圏に区分を持ったとして、あとはうまくやるとしたら、管理組合を手玉に取る方法があります。
一般的に投資用物件の管理組合はしっかり機能していないことが多く、陰で自販機の設置協賛金をもらってしまうことも可能なようです。知人はこれで年間○○万ぐらいの副収入があるみたい(^_^;
あるていど具体的に言うと、首都圏の目安として月に120円×300本以上の自販機売り上げが見込めることが必要ですが、管理組合に掛け合って、自分が主導して各社に見積もりを行います。ポイントはメーカーに直連絡しないでメーカーから多くの台数管理を委託されている自販機業者５～６社と掛け合って設置協賛金の条件が一番いいところと３年契約する（設置協賛金の目安１０～２０万）あまり広まると問題なのですが。
という感じで、やる気になれば首都圏の区分でできることはたくさんあり、たった６戸程度の新築APを5000万で買って4000万は融資組んで、表面利回り9%で運営すると実利回りは7%程度になり、さらに言えば、新築時よりも10年後には10%は賃料は下がりますから、この実利回りは、7～8%をMAXに10年かけて下がっていくことになります。
20年通すと実利回りは7%以下になることは避けられないと思います。
で、あるならば、首都圏で新築APやるよりは、実利回り9%の家賃のほぼ下がりきった、築20年前後のRC区分を、こつこつ5000万(ローンは4000～4500万)買っていった方が賢いのではないでしょうか？築10年だと実利回り8%ぐらいからでしょうが、その分長期融資35年が組めます。
まぁそんな感じで決済の回数が多くめんどうはめんどうですが、非常に堅い投資法ではないかと思うわけです。
長くなったので、今日はこの辺で失礼いたします。