所有物件稼働状況 2013年1月時点 全体 30/30
札幌１棟目 満室 23/23 90万
札幌2棟目 満室 4/4 15万
その他区分 満室 3/3 川崎・静岡・浜松 24万 ※ただし浜松は現時点では管理のみ受託
なお、2012年稼働率計算結果⇒97.5%でした。金額的には、賃料の安い札幌物件のみの入居者入替えだったため、収益率では98%を超えています。
2013年も同様に年間通して満室経営を目指します。
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先日契約した新築の磯子の物件ですが、一つ以前から気になっている物件がありますので、もしかしたら融資が思い通りにつかないことを理由に契約を 解除するかもしれません。さすがに簡単に融資が通ったらせっかくここまで来たので購入しますが、2番手3番手の銀行を回ってまでの必要はないかと。。。
ちなみにほかに気になるその物件は 以前2012年3月にも書いた物件です。
三島市長伏という地域に積算で魅力的な物件ですが、不思議と売れておりません。
以前の売り出し価格は９０００万でしが→今は７８００万まで下がっています。
ここは６８００万で指値をしてみようかと思うのですが、押し戻されて７２００万ぐらいで決着
できるならやる価値はあるかなぁと。。。
売値 ７２００万 賃料は年間７４０万 ２LDK×９戸
平成１３年築 RC ３階建て エレベータなし
土地が２８０坪 土地値は実際は坪２０万がいいところでしょう。路線価６万円程度かと。
ちょっと引っかかるのは地元の建築会社が建築したところでしょうか？今後の建物のメンテは大丈夫か？
他にも沼津市三枚橋にもなかなか魅力のある物件があります。
売り出しは８８００万だが→指し値７０００万 賃料は８６０万 １DK×１２戸
平成３年築 RC ５階建て エレベータは？
築２２年ですので大規模修繕やってないなら必要です。
土地は５２坪 ただし駅８分で土地は坪５０万はすると思われます。路線価１４万。
上記２つが検討中の物件です。。。
積算では土地が広くて築年数が浅いので間違いなく三島市長伏のほうが出ると思われます。
問題はその地域の将来性、発展性ですね。栄えてる感じならいいけどね。
平成１３年のRCなら、築１２年ですから、大規模修繕はやっていませんが、２３年の融資が組める可能性があり、それが魅力だと思います。りそな銀 行、および各地銀や信金に確定申告後に相談してみようと思います。 ここは居室はきれいにリフォームされており、追い炊きもあったので、入居は大丈夫な気はします。
融資は一般的に１．６％くらいの２３年が出れば７０００万借りて
月額返済は３０３３００円 ２５年では２８３３００円ですから
多めに経費を見て７４０×０．７÷１２＝４３１６００円でCFは13万以上は出ますので、十分に収支は成り立つと思います。
経費を３０％と高めに見ていますので大丈夫だと思います。
普通に２０％～２５％で見れば４９３０００～４６２５００で１６万以上のCF出せますね。
本当は理想言えば３０年融資ですけどね。
こっちの融資が通るなら、磯子はキャンセルしようかなぁ。
迷っています。。。
札幌１棟目 満室 23/23 90万
札幌2棟目 満室 4/4 15万
その他区分 満室 3/3 川崎・静岡・浜松 24万 ※ただし浜松は現時点では管理のみ受託
なお、2012年稼働率計算結果⇒97.5%でした。金額的には、賃料の安い札幌物件のみの入居者入替えだったため、収益率では98%を超えています。
2013年も同様に年間通して満室経営を目指します。
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先日契約した新築の磯子の物件ですが、一つ以前から気になっている物件がありますので、もしかしたら融資が思い通りにつかないことを理由に契約を 解除するかもしれません。さすがに簡単に融資が通ったらせっかくここまで来たので購入しますが、2番手3番手の銀行を回ってまでの必要はないかと。。。
ちなみにほかに気になるその物件は 以前2012年3月にも書いた物件です。
三島市長伏という地域に積算で魅力的な物件ですが、不思議と売れておりません。
以前の売り出し価格は９０００万でしが→今は７８００万まで下がっています。
ここは６８００万で指値をしてみようかと思うのですが、押し戻されて７２００万ぐらいで決着
できるならやる価値はあるかなぁと。。。
売値 ７２００万 賃料は年間７４０万 ２LDK×９戸
平成１３年築 RC ３階建て エレベータなし
土地が２８０坪 土地値は実際は坪２０万がいいところでしょう。路線価６万円程度かと。
ちょっと引っかかるのは地元の建築会社が建築したところでしょうか？今後の建物のメンテは大丈夫か？
他にも沼津市三枚橋にもなかなか魅力のある物件があります。
売り出しは８８００万だが→指し値７０００万 賃料は８６０万 １DK×１２戸
平成３年築 RC ５階建て エレベータは？
築２２年ですので大規模修繕やってないなら必要です。
土地は５２坪 ただし駅８分で土地は坪５０万はすると思われます。路線価１４万。
上記２つが検討中の物件です。。。
積算では土地が広くて築年数が浅いので間違いなく三島市長伏のほうが出ると思われます。
問題はその地域の将来性、発展性ですね。栄えてる感じならいいけどね。
平成１３年のRCなら、築１２年ですから、大規模修繕はやっていませんが、２３年の融資が組める可能性があり、それが魅力だと思います。りそな銀 行、および各地銀や信金に確定申告後に相談してみようと思います。 ここは居室はきれいにリフォームされており、追い炊きもあったので、入居は大丈夫な気はします。
融資は一般的に１．６％くらいの２３年が出れば７０００万借りて
月額返済は３０３３００円 ２５年では２８３３００円ですから
多めに経費を見て７４０×０．７÷１２＝４３１６００円でCFは13万以上は出ますので、十分に収支は成り立つと思います。
経費を３０％と高めに見ていますので大丈夫だと思います。
普通に２０％～２５％で見れば４９３０００～４６２５００で１６万以上のCF出せますね。
本当は理想言えば３０年融資ですけどね。
こっちの融資が通るなら、磯子はキャンセルしようかなぁ。
迷っています。。。