本日浜松の支店まで行き支店の融資担当者Tuさん、
融資マネージャーMiさん、支店長Imさんにお会いしてきました。
支店長が直々に挨拶に来るなんて銀行は初めてでこれには感動しました。
私も銀行さんには禁句である投資という言葉は一切出さず賃貸経営を強調。
会社の半期の業績資料を持ってきてくれたので、りそな銀行の株主だと言ったら驚いておりました。持株数を聴かれ「いや800株しか持ってないんですよ」と加えておきました。
そして公的資金3.1兆の返済が終わりつつあること、また信託業務や海外業務縮小のこと、りそな銀行の歴史等、お話しされました、最近前頭取がなくなられたことは知りませんでした。
賃貸経営の法人化(所有型法人と資産管理法人)についても言及され、支店長さんは勉強しているなと思いました。逆に法人化は経験ないのでアドバイスいただきたいと言いました。
実はみずほ銀も三井住友も三菱東京UFJも株式少ないですが持っているんですがね。
最近３年ぐらいのチャートをみると、今年も２月ぐらいに高値つけたら失速しそうですね。
一時的な売り時は考えたほうがよさそうです。
ただどうだろう政策次第ではもっと上がるかもしれませんね。
それはオリコとかアイフル見てるとそう思う。追い風吹いているからね。
さて、私の今回の借換対象物件は札幌市豊平区にあるのですが融資額よりも担保評価のほうが高いことで、金利は先日の口頭ベースよりさらに優遇され1.275%となりました。
ただ、融資期間は若干短くされてしまい20年となりました。
団体信用生命保険はついていません。つける場合は金利が0.3%上乗せですので1.575%となります。まぁ20年だし死亡率は低いので入らない方向で考えております。ローンが残っても物件で返せますので。
今回の融資担当ですが、出身が北海道だとのことで、しかも15年くらい前の数年間は、白石駅の近くに住んでいたらしく、今回借換対象の物件から徒歩１分の豊園小学校に通っていたとのこと。実際住んでいたのでいい立地なのはわかっていたので融資行けると思ったとのこと。
こんなの初めて聞きましたがラッキーでしたね。浜松勤務の融資担当が物件から１分の学校に通っていただなんて本当に超レアケースだと思います。
さて融資が実行されたときの月々返済額のモデル数値(元利均等)は
354,200 元金 276,561 利息 77,639
ですので、月のCFは概算ですが、66万円ぐらいになります。これに自販機収入が追加されるので調子よければ67万ぐらいになるかもしれません。もう働かなくても地味にすれば生きていけますね。年にすると元金が332万 利息が93万の合計425万ですので順調に元金は減っていく計算になります。
今後の予定ですが、１．金銭消費貸借契約の実施⇒要保証人(すなわち相続人)
２．融資実行(7500万) ⇒ 繰上げ370万に加え違約金157万+7500万で○ルガ銀行の抵当権抹消 同時に物件へのりそなによる抵当権設定
３．火災保険の質権の抹消
４．静岡市区分所有への共同担保設定
となります。
そうなんです。共同担保(評価2000万)があるので、1.275の低金利なのです。
融資を受けたい人の紹介をしてくれればさらに金利の優遇もありますとのことでしたが、これ以上はもう低くなくてもいいと個人的には思います。しかし1%以下のかたもいらっしゃいますから、3年後くらいには1%目指して更なる実績を積んでいこうと思います。
まだしっかり話はしていませんが、横浜市磯子駅５分の新築APの話をしていきたいと考えています。上限で4400万とか言っていましたが、200万の上乗せができればほしいですね。まぁできなかったら日本政策公庫から7年500万を借りるだけですけど。
磯子の物件も 6戸の新築APですが、24年融資で1.5%で計算すると、収入が税引き後概算で30万借入金返済が19万ですのでキャッシュは11万ほど出る予定です。
その後の予定としては、１年以内に政策公庫の短期融資を優先的に返済して、10年融資を返済して、CFを80万近い状況まで持っていくことです。
ここまで行ったら今の本業を辞めて本当に好きな仕事(ライフワーク)をやりたいですね。
あとは銀行からの信用保証協会の保証つきの融資にもそろそろチャレンジしてみようかと思います。まずは少額で実績を作るために。
融資マネージャーMiさん、支店長Imさんにお会いしてきました。
支店長が直々に挨拶に来るなんて銀行は初めてでこれには感動しました。
私も銀行さんには禁句である投資という言葉は一切出さず賃貸経営を強調。
会社の半期の業績資料を持ってきてくれたので、りそな銀行の株主だと言ったら驚いておりました。持株数を聴かれ「いや800株しか持ってないんですよ」と加えておきました。
そして公的資金3.1兆の返済が終わりつつあること、また信託業務や海外業務縮小のこと、りそな銀行の歴史等、お話しされました、最近前頭取がなくなられたことは知りませんでした。
賃貸経営の法人化(所有型法人と資産管理法人)についても言及され、支店長さんは勉強しているなと思いました。逆に法人化は経験ないのでアドバイスいただきたいと言いました。
実はみずほ銀も三井住友も三菱東京UFJも株式少ないですが持っているんですがね。
最近３年ぐらいのチャートをみると、今年も２月ぐらいに高値つけたら失速しそうですね。
一時的な売り時は考えたほうがよさそうです。
ただどうだろう政策次第ではもっと上がるかもしれませんね。
それはオリコとかアイフル見てるとそう思う。追い風吹いているからね。
さて、私の今回の借換対象物件は札幌市豊平区にあるのですが融資額よりも担保評価のほうが高いことで、金利は先日の口頭ベースよりさらに優遇され1.275%となりました。
ただ、融資期間は若干短くされてしまい20年となりました。
団体信用生命保険はついていません。つける場合は金利が0.3%上乗せですので1.575%となります。まぁ20年だし死亡率は低いので入らない方向で考えております。ローンが残っても物件で返せますので。
今回の融資担当ですが、出身が北海道だとのことで、しかも15年くらい前の数年間は、白石駅の近くに住んでいたらしく、今回借換対象の物件から徒歩１分の豊園小学校に通っていたとのこと。実際住んでいたのでいい立地なのはわかっていたので融資行けると思ったとのこと。
こんなの初めて聞きましたがラッキーでしたね。浜松勤務の融資担当が物件から１分の学校に通っていただなんて本当に超レアケースだと思います。
さて融資が実行されたときの月々返済額のモデル数値(元利均等)は
354,200 元金 276,561 利息 77,639
ですので、月のCFは概算ですが、66万円ぐらいになります。これに自販機収入が追加されるので調子よければ67万ぐらいになるかもしれません。もう働かなくても地味にすれば生きていけますね。年にすると元金が332万 利息が93万の合計425万ですので順調に元金は減っていく計算になります。
今後の予定ですが、１．金銭消費貸借契約の実施⇒要保証人(すなわち相続人)
２．融資実行(7500万) ⇒ 繰上げ370万に加え違約金157万+7500万で○ルガ銀行の抵当権抹消 同時に物件へのりそなによる抵当権設定
３．火災保険の質権の抹消
４．静岡市区分所有への共同担保設定
となります。
そうなんです。共同担保(評価2000万)があるので、1.275の低金利なのです。
融資を受けたい人の紹介をしてくれればさらに金利の優遇もありますとのことでしたが、これ以上はもう低くなくてもいいと個人的には思います。しかし1%以下のかたもいらっしゃいますから、3年後くらいには1%目指して更なる実績を積んでいこうと思います。
まだしっかり話はしていませんが、横浜市磯子駅５分の新築APの話をしていきたいと考えています。上限で4400万とか言っていましたが、200万の上乗せができればほしいですね。まぁできなかったら日本政策公庫から7年500万を借りるだけですけど。
磯子の物件も 6戸の新築APですが、24年融資で1.5%で計算すると、収入が税引き後概算で30万借入金返済が19万ですのでキャッシュは11万ほど出る予定です。
その後の予定としては、１年以内に政策公庫の短期融資を優先的に返済して、10年融資を返済して、CFを80万近い状況まで持っていくことです。
ここまで行ったら今の本業を辞めて本当に好きな仕事(ライフワーク)をやりたいですね。
あとは銀行からの信用保証協会の保証つきの融資にもそろそろチャレンジしてみようかと思います。まずは少額で実績を作るために。