ことしの最初の目標は不動産投資の拡大でした。
しかし途中から目標が変更になり、金融機関を開拓して、金利を抑えない限り、収益の拡大は難しいという結論に至りました。
なので、財務諸表の改善、収益の改善が、途中から優先順位が上になりましたので、今現在は借り換えの交渉中といったわけであります。
おかげさまで、２０１２年４月以降については年間を通してほぼ満室の状況をキープ、かつ浜松の問題山積物件も賃貸が決まりました。
実績から考えてわりと大家に向いているのかもしれません。
あと一番の目標であった、会社を年度内に退職するというものですが、途中で部署が変わり、仕事の負荷が相当軽くなりましたので、あと最大で２年くらいならいてもいいかなと考えています。
銀行の開拓も、勤続年数が少ないと難しいと思いますので、そこが一番大きいです。
まぁ最悪は実家の紙加工の仕事に戻ってもいいと思っています。
そうなったら、自分のビジネスもいずれ立ち上げますけどね。
賃貸物件の収入ですが、家賃年収１５３０万を２０００万にするのは無理そうですが
借り換えが成功すれば、収支は１００万は上がるはずなので、自己資金２割の借入中心の家賃年収を５００万増やす以上の効果があります。
さらにいえば残債の減り方も年間で６６万ぐらい早くなりますので、１６０～１７０万の収支改善となります。追加になったCFでまずは日本政策公庫の借り入れを０にして、その状態で次の手を打つことを考えております。日本政策公庫で再度融資を使うのも少額物件ならいいと思うし、担保提供できる物件を提供しながら、○そなのプロパー融資を受けてさらに拡大するというのも悪くはないと思います。
あとは、静岡の４LDKも来年３月から、賃料が７０００円アップしますので、この物件からの、経費及び税金を引いた収入は年間で１５０万円になります。（ことしは１４４万程度）
ただ来年は再び２０００円積立金が上昇するので１４７．５万円になります。
147÷2600×100=5.7% は マジ利回り低いですね。こんな投資はやめた方がいい！
玉川陽介さんではないですが、これならまだいい投資はいくらでもあります。
なおこの物件は賃貸が外れたら売却する予定です。
今は築７年ですが築１０～１２年でも２６００万ぐらいなら売却できそうです。
東静岡で新築で８１㎡で２６００万だと中古しか買えないと思います。
築１０～１２年で７３㎡で２２００万程度というのはよく見ますのでそれを基準にしてます。
修繕積立金は１０年で１００万ぐらいになりますが、これまで含めての売却になりますので、ご了承いただきたいですね。
ここで得た現金を追加の自己資金にして、３０００～５０００万程度の高利回り（地域にもよりますが１３％以上～が目安）を３棟ぐらい購入していきたいです。
見える賃貸経営で土地の公示価格もわかります。
http://toushi.homes.co.jp/owner/
しかし途中から目標が変更になり、金融機関を開拓して、金利を抑えない限り、収益の拡大は難しいという結論に至りました。
なので、財務諸表の改善、収益の改善が、途中から優先順位が上になりましたので、今現在は借り換えの交渉中といったわけであります。
おかげさまで、２０１２年４月以降については年間を通してほぼ満室の状況をキープ、かつ浜松の問題山積物件も賃貸が決まりました。
実績から考えてわりと大家に向いているのかもしれません。
あと一番の目標であった、会社を年度内に退職するというものですが、途中で部署が変わり、仕事の負荷が相当軽くなりましたので、あと最大で２年くらいならいてもいいかなと考えています。
銀行の開拓も、勤続年数が少ないと難しいと思いますので、そこが一番大きいです。
まぁ最悪は実家の紙加工の仕事に戻ってもいいと思っています。
そうなったら、自分のビジネスもいずれ立ち上げますけどね。
賃貸物件の収入ですが、家賃年収１５３０万を２０００万にするのは無理そうですが
借り換えが成功すれば、収支は１００万は上がるはずなので、自己資金２割の借入中心の家賃年収を５００万増やす以上の効果があります。
さらにいえば残債の減り方も年間で６６万ぐらい早くなりますので、１６０～１７０万の収支改善となります。追加になったCFでまずは日本政策公庫の借り入れを０にして、その状態で次の手を打つことを考えております。日本政策公庫で再度融資を使うのも少額物件ならいいと思うし、担保提供できる物件を提供しながら、○そなのプロパー融資を受けてさらに拡大するというのも悪くはないと思います。
あとは、静岡の４LDKも来年３月から、賃料が７０００円アップしますので、この物件からの、経費及び税金を引いた収入は年間で１５０万円になります。（ことしは１４４万程度）
ただ来年は再び２０００円積立金が上昇するので１４７．５万円になります。
147÷2600×100=5.7% は マジ利回り低いですね。こんな投資はやめた方がいい！
玉川陽介さんではないですが、これならまだいい投資はいくらでもあります。
なおこの物件は賃貸が外れたら売却する予定です。
今は築７年ですが築１０～１２年でも２６００万ぐらいなら売却できそうです。
東静岡で新築で８１㎡で２６００万だと中古しか買えないと思います。
築１０～１２年で７３㎡で２２００万程度というのはよく見ますのでそれを基準にしてます。
修繕積立金は１０年で１００万ぐらいになりますが、これまで含めての売却になりますので、ご了承いただきたいですね。
ここで得た現金を追加の自己資金にして、３０００～５０００万程度の高利回り（地域にもよりますが１３％以上～が目安）を３棟ぐらい購入していきたいです。
見える賃貸経営で土地の公示価格もわかります。
http://toushi.homes.co.jp/owner/