ついに新規物件追加取得します

場所はまたもや札幌市　前回は豊平区でしたが今度は中央区です。
山鼻地域です。中島公園が徒歩１０分以内の立地で近隣商業地域の容積率300%です。
取得価格は830万円＋諸経費で900万以下で取得します。
1LDK4戸です。土地は107平米で、固定資産税評価額は土地730万建物100万でおよそ物件取得価格と同じです。現在満室で賃料収入は181万円、表面利回り21.8%です。年間の経費は固定資産税60000管理費55000で合計12万です。一度入居したらそうは引っ越ししないエリアです。

満室継続できれば18%を超える実質利回りを実現できます。6年で回収してあとは売りに出すのが得策だと思われます。もちろん建物の減価償却費は4年間しっかり計上してね。ちなみに私の所有物件の年間減価償却費は220+75+40=335万です。
それはつまり、３３５万の現金収入があっても利益はゼロとできると言うことです。

減価償却費が高く取れるのはやはりRCの醍醐味ですね。ちゃんと管理できれば50年以上はもつでしょう。
私が将来的に欲しい物件は平成3年ごろの物件で築30年ぐらいの高利回り物件です。まぁ10年後平成33年ですかね。平成8年で築25年もローン期間が長く取れるので捨てがたいです。
その際には今所有のRC物件の一部を処分するでしょう。

築年数が30年なら利回り18%くらいは取れると思うので、ローンは20年くらい取れればいいかと思います。
物件価格が高すぎると出口が限られるので1.2億以内のもので仮に物件取得価格1億なら表面の賃料が1800万円以上、できれば2000万取れる物件ですよね。
そうなるとやはり法人化して、法人でローンを引くほうが全国どこでも物件を取得できるのでいいと思うのです。サラリーマンしながら本業は不動産賃貸業って可能なのだろうか？


今回の物件取得で年間賃料収入は1430万になります。借金返済は4.5%前提にすると588万です。3.5%前提にすると530万です。スルガ銀行へ3.5%への金利交渉を1年が経過する12月後半から開始します。下がらないなら残債を7000万以下に減らしてオリックスに銀行を換える予定でいます。残債7000万までは3年くらいかかりそうですが。。。。年間繰り上げ返済を最低300万3年間継続します。。。融資年数は減らさず月々のCFを上げる戦略をとります。3年後には残債は7000万になっていることでしょう。月々の支払いもずいぶん減っているはずで、減価償却費を計上しても会計上の利益が出るようになるかもしれません。