昨日のセミナーでいろいろ話聞けたのでちょっと数値的な分析をしようかと思い計算しております。
ひとつは自分が住んでいた部屋で、ローンを４年ちょっとで完済した区分マンション。８１平米４LDK。
賃料１６万でも待てば決まる部屋だが、１万円安くして貸してしまった。
１カ月空室があるよりいいと思い決断しましたが、実際は１６は固かったと思う。
これは借入金ゼロなのでリスクゼロ。実入りの収支で＋１４１万 経費 ３９万。(24+15)
もうひとつがちょっと今厄介です。空室２ですので何としてでもうめる必要があります。
満室が前提で計算します。 空室はそのまま損失と言う計算で行きます。
予定平均収入 ６４万円 退去０．５件 広告料０．５件 管理費 清掃費 水道代電気代 を控除して計算
広告料はフリーレント期間を含め３カ月で計算 月割の固定資産税８万を引数値
借入金の返済 ４９万円
６４－４９ ＝ １５
となっていますので、固定資産税を支払ったら、月間で１５万しか残らないという計算になります。
これ以外に概算で法定費用年間で３０万くらいか？もかかってきます。
エレベータがないのでまだましです。
そうやって考えると残っても１２万ぐらいという計算になります。
１２×１２＝１４４万ぐらいが通常に見込めるキャッシュフローという計算になります。
金利が４．５％と非常に高いのが利益を圧迫しています。
２％の違約金取られますがそれでも繰り上げできるなら繰り上げするほうがいいと思います。
ローンを完済すれば満室経営で月間６０万くらいが手取りで見込める物件です。
１５年でローン完済を目指したいです。
実際には１４４万ぐらいは物件視察とかの経費で消えるので半分も残りません。
実質 完済している 静岡の物件のキャッシュフロー１４０万＋７２万＝２１２万が不動産から見込める
お金ということになると考えられます。経営をがんばれば年間３００万ぐらいのCF見込めるかもしれません。
当初の５年間は平均で借入金利子と減価償却費で３７２万＋２６２万＝６３４万の経費計上するので会計上は
毎年３００万ぐらいの赤字になると思われます。給与所得から控除できるので住民税が３００＊１２％程度の
還付となり、年間で３６万ぐらい住民税が減ると思われます。所得税は住宅ローンのおかげで今後８年間は
全額還付してもらえそうです。住民税＋所得税で年間５０万以上の還付です。
まぁそれだけ税金取られているわけですよね。
私の場合、まずは今年 来年 再来年 の３年間で２０００万の現金を作り、頭金＋諸経費４割で、５０００万の新築
アパートでも購入しようかと考えています。
自営業の人とか結構経費計上うまくやれば支払わなくていいから、銀行の評価低いこと除けば悪くないと思う。
現金買いすれば不動産は安く買えるわけだしね。
ひとつは自分が住んでいた部屋で、ローンを４年ちょっとで完済した区分マンション。８１平米４LDK。
賃料１６万でも待てば決まる部屋だが、１万円安くして貸してしまった。
１カ月空室があるよりいいと思い決断しましたが、実際は１６は固かったと思う。
これは借入金ゼロなのでリスクゼロ。実入りの収支で＋１４１万 経費 ３９万。(24+15)
もうひとつがちょっと今厄介です。空室２ですので何としてでもうめる必要があります。
満室が前提で計算します。 空室はそのまま損失と言う計算で行きます。
予定平均収入 ６４万円 退去０．５件 広告料０．５件 管理費 清掃費 水道代電気代 を控除して計算
広告料はフリーレント期間を含め３カ月で計算 月割の固定資産税８万を引数値
借入金の返済 ４９万円
６４－４９ ＝ １５
となっていますので、固定資産税を支払ったら、月間で１５万しか残らないという計算になります。
これ以外に概算で法定費用年間で３０万くらいか？もかかってきます。
エレベータがないのでまだましです。
そうやって考えると残っても１２万ぐらいという計算になります。
１２×１２＝１４４万ぐらいが通常に見込めるキャッシュフローという計算になります。
金利が４．５％と非常に高いのが利益を圧迫しています。
２％の違約金取られますがそれでも繰り上げできるなら繰り上げするほうがいいと思います。
ローンを完済すれば満室経営で月間６０万くらいが手取りで見込める物件です。
１５年でローン完済を目指したいです。
実際には１４４万ぐらいは物件視察とかの経費で消えるので半分も残りません。
実質 完済している 静岡の物件のキャッシュフロー１４０万＋７２万＝２１２万が不動産から見込める
お金ということになると考えられます。経営をがんばれば年間３００万ぐらいのCF見込めるかもしれません。
当初の５年間は平均で借入金利子と減価償却費で３７２万＋２６２万＝６３４万の経費計上するので会計上は
毎年３００万ぐらいの赤字になると思われます。給与所得から控除できるので住民税が３００＊１２％程度の
還付となり、年間で３６万ぐらい住民税が減ると思われます。所得税は住宅ローンのおかげで今後８年間は
全額還付してもらえそうです。住民税＋所得税で年間５０万以上の還付です。
まぁそれだけ税金取られているわけですよね。
私の場合、まずは今年 来年 再来年 の３年間で２０００万の現金を作り、頭金＋諸経費４割で、５０００万の新築
アパートでも購入しようかと考えています。
自営業の人とか結構経費計上うまくやれば支払わなくていいから、銀行の評価低いこと除けば悪くないと思う。
現金買いすれば不動産は安く買えるわけだしね。