皆様お久しぶりでございます。
気付けばもう約3ヶ月もブログを放置してました (汗)
ま、更新なくても
たぶん誰も気にしてないとは思いますけどねぇ～ｗｗｗ
で、まずはとにかく ぽちくりくり よろしくお願いしま～す ＼(^o^)／
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いつもご協力ありがとうございます m(__)m
え～と、昨年11月末に空いた①号物件相模原1Kアパートですが、
先週やっとお申込みをいただき、一昨日(3/23)無事に契約完了して、
契約ベースで約4ヶ月ぶりに
完全満室に復帰しましたっ！
(*￣∇￣)/ﾟ･:*【祝 満 室】*:･ﾟ＼(￣∇￣*)
今週末から早速ご入居予定なので、
ご入居ベースでも今週末から完全満室に復帰です (^^)v
50部屋とか、100部屋とか、
あるいはそれ以上を運営する大規模大家さんなら
いつも多少の空室が有るのもまぁ仕方ないことかもしれませんが、
ワタクシわずか3棟16室しかない貧乏零細大家なので、
常に満室経営を続けて当り前な訳ですが、
今回はなんと約4ヶ月間も1部屋の空室が埋まりませんでした (>_<)
今回は、恥ずかしながら、
この空室が長引いた理由の反省文です (-_-;)
さて、この①号物件相模原1Kアパートですが、
昨年は全8室の内、なんと5室が退去しました！
かなり入れ替わりが激しすぎですね (-_-;)
でも、
実はおととしも同じくらい入れ替わってるんです (/_;)
空室が発生するたびに、
内装業者さんのご協力のもと速攻で原状回復して、
原状回復終わりしだい室内デコレーションして、
設備も毎回多少はグレードアップして、
退去前から客付業者さんに営業活動して、
去年もおととしも、なんとかかんとか、
退去から1ヶ月以内にはだいたいお申込みをいただけてました (^^)v
なので、
空いても見てもらえればすぐ埋まる
という驕りが、
多少なりともワタクシにあったんだと思います。
しかぁ～し、
去年の11月末に空いたお部屋は、
年が変わって1月の繁忙期に入ってもお申込みが入らず、
2月は2週も続いた大雪で
一時期は募集どころじゃなかった影響も
多少はあるかもしれませんが、
でも3月に入っても
一向に埋まる気配がありませんでした (>_<)
敏腕営業マン様達の営業トークの効果もあってか、
内見には結構な数来てもらっていたようですが、
お申込みまで全くたどり着けなかったのです。
3月に入って数日が過ぎて、
さすがにこのままじゃマズイっ！
と、ワタクシもやっとこさ考え直しまして、
(おせぇ～よ！って言われちゃいそうですが・・・ｗ)
なぜお申込みをもらえないのか？
管理会社さんだけじゃなく、
いろんな客付業者さんにもヒアリングしてみました。
でも、どこも、
何も問題ないです。
もうすぐ必ず埋められます！
ってみんな言うじゃないですか？
ずっと埋まらないから聞いてるんですけどね・・・ｗ
で、初心に帰って
埋まらない理由を一つずつ自分で考えてみました。
その結果、答えはとても簡単でした。
ワタクシがワタクシの驕りのせいで
競合物件の調査を怠っていたからです (-_-;)
ワタクシの①号物件相模原1Kアパートは
単身向の何の変哲もないよくある1K物件なのですが、
実は最寄駅から徒歩19分もあるんです・・・
しかも駐車場もないし・・・
要するに、
ろくに勉強しないうちに買っちゃった
物件なんですねぇ～ｗ
でも、これが原因で埋まらないなんてことがないように、
ワタクシなりにいろいろと手をかけてがんばっておりました。
おかげで今までは
駅近の競合物件よりも数千円程高い賃料設定ながら、
だいたい退去から約1ヶ月ぐらいで
次の入居者様が決まっておりました (^^)v
ま、相場より高い賃料設定だから
こんなに入れ替わりが激しいんだろうなぁ～
とも、最近は思いますけどね・・・ｗ
だって、相場並みの賃料でも十分回っている
ワタクシの②号③号物件は
確かにターゲット層が違うっていうのもありますが、
全然退去ないですから！
で、話を①号物件の募集に戻しまして・・・
今回募集する部屋の隣の対称間取りの部屋が
昨年4月に同じ賃料で決まってたこともあって、
今回も前入居者様と全く同じ賃料設定で、
退去予告のあった昨年10月から募集を開始した訳ですが・・・
3月中盤になってからやっと重い腰を上げて
埋まらない理由を一つずつ順に潰していった結果、
なんと駅前にワタクシの物件と
(少なくともネットで表示されるスペック上は)
ほぼ同スペックの新築が、
しかもワタクシの物件より
約1万円も安い賃料設定で、
何部屋も募集してることが分かりました！？
さすがにネットで表示されるスペックがほぼ同じなのに、
駅近の新築の方が約1万円も安いのでは、
少なくともコイツが全部埋まるまでは
ほとんど勝負になりません (-_-;)
仕方なく、不本意ながら賃料をわずかに下げた結果、
まだその新築よりも少し高い賃料にもかかわらず、
下げてからたった5日でお申込みが入りました！
実は〇万円代から△千円だけ下げて
競合の新築と同じ□万円代にしただけなんですけどね・・・ｗ
この競合する新築がいつから募集してたのか
いくつかの業者さんに聞いてみたものの
結局分かりませんでしたが、
こんなわずかに下げるだけですぐ埋まるぐらいなら、
もっと早くから自分でしっかりと競合物件を調査して、
すぐにキッチリ対策しておくべきでした (>_<)
機会損失した約3ヶ月分ぐらいの賃料収入は
もう絶対に返ってきません (ToT)/~~~
ワタクシ
まだまだ基本ができてませんねぇ～ ┐(￣ヘ￣）┌ ﾌｩｩ～
反省ですっ ＼(_ _ ;)ﾊﾝｾｲ…
っつう訳で、
皆様も、うまくいっている時こそ
驕らず慢心せずに、
空室が出たら初心に帰って
きっちり募集戦略を練り直しましょう！
とワタクシ自身に言い聞かせますｗ
では、今日も最後に ぽちくりくり お願いしまぁ～す！
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では、では～