サブリース2025年問題
2015年に相続税制改正:
オーナーが知っておくべき賃料改定のルール
1. 2025年問題とは
- 2015年に相続税制改正があり、相続税対策として賃貸住宅建設が急増
- 2025年、これらの物件が築10年を迎えてサブリース契約の更新時期となる
- サブリース業者から家賃の改定請求を受ける可能性が高まる
2. 賃料増減額請求権とは
- 賃貸人・賃借人双方が、契約期間中であっても家賃の増減額を請求できる権利
- 借地借家法32条に基づき、建物価格や経済事情の変動などを理由に請求可能
- 一方的な意思表示で将来に向かって効力が生じる形成権
3. 賃料を減額しない旨の特約は無効
- 借地借家法32条1項但し書により、賃料減額請求を制限する特約は無効
- サブリース業者側は、たとえ特約があっても減額請求できる
4. 賃料を自動的に改定することは可能
- 一定の基準に基づき自動改定する特約は有効
- 最高裁判所も「経済指標に基づく相当なものである場合には有効」と判示
- 代表的な方式：
- 消費者物価指数等を基準に連動させる方式
- 契約更新時に近傍同種の建物の賃料変動と同率で調整する方式
5. サブリース2025年問題への対策
- 賃料増減額請求権について正しい知識を持つ
- 契約書を確認し、賃料改定条項の内容を把握する
- 必要に応じて専門家に相談する
その他
- 賃料増減額請求は、当事者間の協議で解決するのが最善
- 円満解決を目指し、相手方の意見を尊重する
参考情報
- 賃貸住宅管理業法
- 借地借家法
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