「老いるマンション」老朽化と高齢化にどう備えるか（１）
10月18日のNHKのクローズアップ現代で「”老いるマンション”老朽化と高齢化にどう備えるか」を視聴され驚かれた方もいらっしゃるかと思います。築40年を超えるマンションは、今後ますます増えると言われています。NHKを見て危機感を感じたかたも多いようです。番組では解決例も少し取り上げていましたが、具体的なことは示されていませんでした。
また、マンションは一戸建てのように、簡単には建て替えられません。実際建て替えられたマンションは、URなどを除くとごくわずかしかありません。
そこで、どのように備えるかについて、ここに1件のマンション再生の成功事例を紹介いたします。
＝＝＝築50年のマンションでも、資産価値は上げられる＝＝＝
1972年竣工の440戸の大規模マンション。建設当時は、高台の高級マンションと言われていましたが、築25年過ぎたあたりから資産価値が下がりはじめ、リーマンショック後、ついに一戸あたり 900万円を切ってしまいました。そこで有志が集まり長期計画を立て、20年にわたり、さまざまな修繕工事とともにグレードアップ工事をしました。この間の主な工事は、「2度の大規模修繕」「排水管の更新」「給水管を直結給水方式に更新」「屋上の耐久性30年の防水工事と断熱化」「窓のサッシを複層ガラスに省エネ化」「玄関扉の耐震化」「インターホン設置と宅配ボックス」「耐震診断」「インターネットの整備」「ケーブルテレビ」などです。これらの工事費の総額は十数億円にも及びました。そして今年、築51年を迎えました。このマンションは、空室がでてもすぐ売れてしまう人気マンションです。
築50年でも人気があり若い世帯でも購入しやすい価格のため、子どもたちの遊ぶ姿が増えてきました。住民の高齢化の傾向も一段落しました。
最近の売買価格は、一戸あたり2500万円近くになりました。一番安かったときから比べると、3倍まで資産価値が上がったことになります。
＝＝＝修繕積立金＝＝＝
これだけの工事をしても、修繕積立金はほとんど上げずにすみました。まず取り組んだのは、一般管理費の徹底した削減です。管理会社の協力も得て20％以上削減しました。その結果管理費の余剰残高を修繕積立金に振替できました。工事費も小さな工事であっても、相見積もりをとるなどを徹底。各種の補助金も申請してきました。もうひとつは、管理費の滞納問題にも取り組んで、一時期2000万円以上あった滞納も今は100万円にまで減らしました。
＝＝＝長期管理計画委員会＝＝＝
まず最初に取り組んだのは、理事会の諮問機関として長期管理計画委員会の設置でした。
理事会の理事の任期は多くは2年です。理事会では、長期計画はなかなかできません。そこで理事長経験者を中心に長期管理計画委員会を設け、30年長期修繕計画、資金計画、建物検査、管理規約、コミュニティの充実など、あらゆる問題を話し合い、計画をたて実施してきました。その結果、築50年でも資産価値が上がり続けるマンションに再生されました。
ここで重要なのは、管理会社任せにしなかったことです。管理会社は、営利事業です。マニュアルに基づいた管理しかできません。管理業務担当者は多いと20件以上のマンションの管理をしているため、個別の対応はできないのがあたりまえです。一つとして同じマンションはありません。一人ひとりの区分所有者が自分の資産と考えて取り組んでこそ、マンションは生まれ変わります。
今後、この問題について、より詳しく具体的にご紹介する予定です。
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