（質問）
新たな連帯保証人を立てるのが困難なので、家主の要求を拒否したいのだが‥。
（回答）
契約更新後も、従来の連帯保証契約がそのまま更新されるかどうかについては、
実は、否定説（更新後は従来の連帯保証契約は無効となる）と
肯定説（更新後も従来の連帯保証契約は有効である）の２つの学説が対立しています。
したがって、現状においては、契約更新の際には、家主としては、従来の連帯保証人に対して、
更新後も連帯保証契約を行う意思と資力があるかどうかを確認しなければなりません。
その結果として、家主が、従来の連帯保証人では資力が不十分であると判断した場合には、
新たな連帯保証人を立てる必要があるでしょう。
家主が、「連帯保証人の変更が契約更新の条件である」ということは、
「連帯保証人を変更しないと退去を求める」ということになります。
一方、借地借家法では、家主側から退去を求めるには、
契約終了の1年前から6ヶ月前までに通告することと「正当事由」が必要です。
そうすると、連帯保証人の変更ができない場合に、
家主が退去を求める「正当事由」として認められるかどうかがポイントになってきます。
つまり、２つの考え方が対立しているように見えるのです。
判例では、家主から退去を求める「正当事由」は、非常に限定的に解釈されており、
「借主が新たな連帯保証人を立てない」ことで正当事由として認められることはないでしょう。
一般的に、連帯保証人をつけることが契約の条件である場合には、
連帯保証人の確保ができなければ、契約が成立しないということになりますが、
それは、最初の契約時点でのみ有効というべきであり、
契約更新時には有効とはならないと解釈すべきでしょう。
なぜなら、もし、「連帯保証人の変更要求」が、
退去を求める正当事由として有効であるとするなら、
家主は、非常に簡単に退去させることが可能となり、
借地借家法の強行規定の趣旨が無意味となってしまうからです。
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