築5年でタイルが剥落、対策は？
Q： 築5年高さ10階程度のマンションの理事です。
理事会と管理会社で半年に1回のペースで共用部の点検を実施しています。
前回の点検で外壁のタイルが数枚、白華の影響で剥落したり、割れているのを発見しました。
修繕計画で外壁補修を数年後に予定していますが、外壁タイルの剥落は、
発見したらすぐ補修すべきでしょうか？
A： 築後5年程度の経年でタイルが剥落したり、白華現象が現れるには早すぎる気がします。
白華現象はタイルの裏側に雨水などが浸入し、コンクリートやモルタル内部の石灰分が溶け出した現象です。
このことは躯体内部に「漏水」が発生しているとも考えられます。
「品質確保に関する法律」やマンションの譲渡契約による瑕疵補修基準などでは、
通常、タイルの剥落についての瑕疵期間は2年程度となりますが、
外壁面からの漏水事故は7～10年の性能保証となります。
対策としては以下のことが考えられます。
1．なぜ白華現象が現れたのか？ タイルはなぜ剥落したのか？ その原因を追究し、対策を検討すること。
2．そのために専門家に相談し、原因究明と対策を依頼すること。
3．原因が設計不良や、施工会社の施工ミスであれば、抜本的な対策に要する工事費用の負担を、
マンションの分譲・販売会社に請求すること。
外壁タイルの剥落や割れについてですが、すぐの補修はもちろん、専門家による原因の究明も計るべきです。
外壁タイルの剥落等がある場合、その周りのタイルも剥落して事故をおこす可能性も考えられます。
平成17年6月に東京都中央区のオフィスビルで発生した外壁タイルの落下事故では、けが人も出たようです。
万一、外壁タイルの剥落により被害者が出た場合、管理者（規約が標準管理規約に準拠していれば理事長）の
責任も問われることになります。