レオパレス２１家賃減額請求調査会

レオパレス２１家賃減額請求調査会

レオパレス２１家賃減額請求調査会は、ＮＰＯ法人日本住宅性能検査協会が運営している「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会・CSR企業適正評価委員会」の中に設置されました。

レオパレス２１家賃減額請求調査会では、家賃増減の根拠とされている借地借家法３２条１項には、「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当」とありますが、この結果の妥当性（当事者の関係、利益状況、社会通念等から見て妥当な落としどころ）と法的妥当性を委員会で調査致します。

対象者

• 家賃減額請求の申し出があった
• サブリース契約解除の申し出があった
• 調停の申入れがあった
• 調停で、家賃減額に応じた
• よくよくTotal収支を計算すると赤字

レオパレス２１家賃減額請求調査会について

1. 家賃減額請求・サブリース契約解除等の申し出内容の精査及び対処方法検討。
2. 建築基準法違反や土地売買業者の売買契約書に瑕疵があるもの。取引において宅地建物取の業違反が疑われる悪質なケースもあります。
   また銀行融資の中には不正融資と思われる事案も散見されます。これらの取引を精査して、適切な対処方法を検討致します。

作業内容

(ア) 関係者への事情聴取及び証拠の収集と分析
(イ) 管理態勢の実態と問題点の分析
(ウ) 本件における法的論点の有無の検討及び評価
(エ) セールス活動において不適切な情報伝達が生じる根本原因の分析
(オ) 再発防止に向けて改善を要する点の摘示
(カ) その他本件対応に係る事項（裁判所調停・民間ADRの活用等）

調査書・賃貸住宅賃料査定レポートの作成

レオパレス２１家賃減額請求調査会が、賃金査定委員会※を開催し調査書・レポートを作成します。

無料相談受付中

TEL：03-3524-7215（受付：10:00～18:00（平日のみ））

レオパレス21のTOB成立・非上場化に伴うサブリース契約への影響と展望

レオパレス21のTOB成立・非上場化に伴うサブリース契約への影響と展望

2026年11月の住宅新報の記事は、レオパレス21に対するTOB（株式公開買付け）が成立し、同社が上場廃止となる方針を報じています。管理物件の老朽化や入居者減といった構造的課題に対し、上場企業としての短期的な業績開示義務や株主のプレッシャーから離れ、抜本的な中長期的改革を断行することが最大の狙いです。今後は光通信グループの傘下に入り、同グループの通信サービス等の導入や法人顧客網を活用した入居者獲得を進めるとしています。

家賃減額・契約解除の加速リスク

非上場化により「不採算部門の整理」という構造改革が聖域なく進められるため、オーナーへの影響はよりシビアになります。特に築年数が経過した物件や固定賃料保証期間（10年超）が終了した物件に対し、これまで以上の強硬な家賃減額請求（40〜50%程度の減額要求など）や、合意できない場合のサブリース契約解除の申し出が加速する可能性が高いです。株主の目を気にする必要がなくなった分、企業側は赤字物件の切り捨てをドライに実行できます。

付帯サービスの導入と実質利回りの変化

光通信グループの意向により、自社グループのインターネット回線や各種付帯サービスの物件への導入が推し進められます。これが入居率の向上に寄与する可能性がある一方で、設備の導入費用がオーナー負担とされたり、サブリース手数料の体系が実質的に改悪されたりすることで、オーナーの利回りがさらに圧迫される懸念があります。

今後の対策と交渉スタンス

サブリース契約（マスターリース契約）にも借地借家法が適用されるため、貸主（レオパレス側）からの正当事由のない一方的な契約解除や、合意なき賃料減額は法的に無効です。

企業側が非上場化を盾に「会社の方針」として減額や解除を迫ってきたとしても、法的な立場は変わりません。

研究会としては、企業側の強気な態度に押されて安易に合意書にサインしないよう啓発し、借地借家法を根拠とした拒絶通知のフォーマット準備や、不採算物件に対する出口戦略（売却価格への悪影響の算定等）の共有を急ぐ必要があります。

■借地借家法第32条に基づき、サブリース会社からの家賃減額請求は双方の合意または裁判所の決定がない限り成立せず、オーナーには減額を拒否する正当な権利があります。

具体的な交渉手順

即答と署名の回避:

担当者からの要求に対し、その場での合意や合意書へのサインは絶対に行わない。

根拠資料の要求:借地借家法が定める減額要件（租税公課の増減、経済事情の変動、近隣相場との比較など）を満たす客観的な根拠資料を必ず書面で提出させる。

書面での明確な拒絶:水掛け論を防ぐため、配達証明付きの内容証明郵便で減額を拒絶する意思を通知する。

従前賃料の請求継続:

サブリース会社が一方的に減額した賃料を振り込んできた場合、振り込み自体は受領しつつ「不足分は未払い賃料として引き続き請求する」旨を通知して債権を保全する

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裁判事例 A3: 建物の不同沈下と売主等の責任

裁判事例 A3:   建物の不同沈下と売主等の責任

事件番号（出典）横浜地裁判決 平成11年8月5日（判例集未登載）

判旨（要旨）

設計および施工の過失により土地の不同沈下と建物の亀裂が生じた事案で、各業者に以下の責任が認められた。

売主業者:瑕疵担保責任（損害賠償責任）

建築業者（施工）:10年間の保証書に基づく保証債務の不履行

設計者:設計・監理上の注意義務違反による不法行為責任

媒介（仲介）業者については、建築等の専門家ではなく、公的証明書等による確認を行えば地耐力等を独自に調査する義務はないとして責任が否定された。

内容（事案の概要と判決）

背景:買主が約7,300万円で土地建物を購入。売主業者との契約では瑕疵担保責任期間は引渡しから2年、建築業者からは構造耐力性能等を10年間保証する保証書が交付されていた。

原因と不具合の発覚:物件は傾斜地を切土・盛土して造成されたものだったが、設計者が杭の荷重分散措置やコンクリート強度の適切な指示を怠り、建築業者が十分な土壌の転圧・安定化（養生）を行わず盛土にガラを混入させたため、引渡し後に建物が不同沈下を起こし基礎や壁に多数の亀裂が生じた。

売主・施工・設計への判決:

買主は引渡し後1年以内に修補を求めていたため、売主業者の「瑕疵担保責任」が認められた。

また、建築業者の「保証債務不履行」、設計者の「不法行為責任」がそれぞれ成立し、3者に対し連帯して修繕費用や弁護士費用など約1,154万円を上限とする損害賠償が命じられた。

仲介業者への判決:

宅建業者（仲介）は建築の専門家ではなく、確認済証や検査済証等で適法な施工を確認していれば地盤調査まで行う注意義務はないとして、仲介業者への請求は棄却された。

建物検査士のアドバイス

擁壁や盛土・切土物件の注意点:

傾斜地やひな壇の造成地（特に盛土と切土が混在する地盤）は不同沈下のリスクが伴います。擁壁に水抜きの穴が適切に機能しているか、擁壁自体に亀裂や孕み（ふくらみ）がないか、基礎周囲の土が下がっていないかを確認することが重要です。

基礎や外壁のクラック（亀裂）に警戒:建物の基礎や外壁に、髪の毛以上の太さ（幅0.3mm以上、または0.5mm以上）の亀裂がある場合や、建物の外周を歩いてみてビー玉が転がるような傾きを感じる場合は、地盤沈下や不同沈下が進行している可能性があります。

保証書と地盤調査資料の確認:

新築や築浅物件の場合は、施工会社が発行した「保証書」の有無と内容、および建築時に実施された「地盤調査報告書」や「地盤改良工事の施工記録」を必ず確認し、将来の不同沈下リスクに対する備えがなされているかチェックしましょう。

擁壁のある中古物件購入時のチェックポイント

傾斜地や擁壁のある中古物件では、地中に潜む水圧の処理と、地盤の硬さの違い（切土と盛土）が引き起こす不同沈下リスクをいかに見抜くかが最大の焦点となります。

擁壁自体の健全性と排水機能

水抜き穴の有無と状態:擁壁には一定間隔で地中の水を逃がす「水抜き穴」が必要です。土砂や雑草で塞がって水が抜けない状態だと、雨水の水圧が擁壁の背面に直接かかり、崩壊の引き金になります。

はらみ（ふくらみ）と亀裂:

擁壁の表面が前方に押し出されるように膨らんでいたり、構造的な亀裂や白い粉（エフロレッセンス）が大量に浮き出ている場合は、すでに土圧に耐えきれず構造的限界を迎えている危険なサインです。

材質の確認:

現在の基準を満たす鉄筋コンクリート造（RC造）以外の、古い大谷石積みやモルタルを使わない空石積み（からいしづみ）などは、経年劣化による倒壊リスクが高い傾向にあります。

地盤と建物本体への影響

切土と盛土の境界線:傾斜地の造成は、山を削った「切土（硬い）」と土を盛った「盛土（軟らかい）」が混在することが多く、この境界線上に建つ家は不同沈下を最も起こしやすい場所です。敷地周囲の土が基礎から下がっていないか確認します。

基礎のクラックと建物の傾き:

幅0.5mm以上のクラックや、基礎に斜めに入る亀裂は不同沈下が進行している疑いがあります。インスペクションでは、レーザーレベル等の専用機器を用いて床や壁の傾きを数値化し、建具（ドアや窓）に歪みが生じていないかを確認します。

書類による適法性の確認

高さ2mを超える擁壁の場合、行政の「検査済証（または工作物確認済証）」が交付されているかを確認します。これがない「既存不適格」の擁壁は、将来建物を建て替える際に、擁壁自体の造り直しを指導され、莫大な追加費用が発生する可能性があります。

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裁判事例 A2: 過去の建物火災についての調査・説明義務

裁判事例 A2:　　

過去の建物火災についての調査・説明義務

事件番号（出典）東京地裁判決 平成16年4月23日（判例時報 1866号 65頁）

判旨（要旨）

過去の火災による建物の焼損等は、物理的価値に影響がなくとも客観的交換価値を低下させるため「隠れた瑕疵」に当たると認定された。

売主に対しては瑕疵担保責任に基づく損害賠償責任が認められた。

媒介（仲介）業者に対しても、外観から容易に認識できる範囲の瑕疵を調査・説明しなかったとして、媒介契約上の債務不履行による損害賠償責任が認められた。

内容（事案の概要と判決）

背景:買主が約2,980万円で土地建物を購入したが、引渡し後、過去（約9年前）に台所の一部が焼損する火災があり、消防車が出動していたことが発覚した。

売主・業者の不作為:契約時、売主からも仲介業者からも過去の火災についての説明はなく、重要事項説明書にも記載されていなかった。

売主への判決:焼損部分は建物本体の物理的価値に影響を及ぼさなくとも、火災の痕跡が残存し消防車が出動した事実は買い手の購買意欲を減退させ建物の価値を低下させるため、「隠れた瑕疵」に該当すると判断された。

仲介業者への判決:本件の焼損は下から覗き込めば注意して発見できる状態であったため、自ら通常の注意を尽くして外観から認識できる範囲の調査を怠った仲介業者には、調査および情報提供義務違反（債務不履行）があると認定された。

建物検査士のアドバイス

外観・目視確認の徹底:中古物件の購入時は、台所の換気扇付近、天井裏、床下、外壁の焦げ跡など、少し覗き込めば確認できる範囲を自分でも入念にチェックしましょう。

履歴のヒアリングと書面化:過去のボヤ騒ぎや小規模な火災、それに伴う消防車の出動履歴などは、売主が「直したから問題ない」と自己判断して告知しないケースがあります。契約前に「過去に火災やボヤ、漏水などの事故はありませんでしたか？」と明確に質問し、物件状況等報告書（告知書）に記載させることが重要です。

インスペクションの活用:火災による炭化や焦げ跡、それに伴う構造部材への影響等は、専門家であるインスペクター（建物状況調査技術者）であれば床下や点検口からの調査で発見できる可能性が高まります。不安な場合は契約前の調査を検討してください。

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裁判事例 中古住宅内の蝙蝠（コウモリ）の棲息

裁判事例

中古住宅内の蝙蝠（コウモリ）の棲息

事件番号（出典）神戸地裁判決 平成11年7月30日（判例時報 1715号 64頁）

判旨（要旨）

コウモリが多数棲息する中古住宅は、建物の価格に見合った快適さを備えておらず「隠れた瑕疵」に該当すると認定された。

売主に対し、瑕疵担保責任に基づく補修および駆除費用等の損害賠償の支払いが命じられた。

媒介（仲介）業者については、特段の事情がない限り天井裏まで調査する義務はないとして責任が否定された。

内容（事案の概要と判決）

背景:買主が約3,380万円の中古住宅を購入。契約前の「ムカデやゴキブリ等はいないか」という質問に対し、売主は「見たこともない」と回答していた。

発覚:引渡し後に入居すると、建物内に数十匹のコウモリが棲息しており、天井裏等に大量の糞尿、シミ、カビ、異臭が発生していることが判明した。

売主の不作為:売主は引渡し前に異変に気づき簡易的な対策を試みたものの、根本的な駆除や修繕を行わずに引き渡していた。

売主への判決:3,000万円を超える住居用建物には相応の清潔さや快適さが期待されるため、一般人が嫌忌する生物の大量棲息は「取引上一般に要求される注意をもってしては容易に発見できない隠れた瑕疵」であると判断し、売主に約128万円の賠償を命じた

仲介業者への判決:不動産仲介業者の通常の注意義務の範囲に「天井裏の調査」は含まれないとして、買主から仲介業者に対する請求は棄却された。

建物検査士のアドバイス

ホームインスペクションの実施:中古住宅購入時は、屋根裏や床下など日常生活で見えない箇所を専門家が確認する「建物状況調査（ホームインスペクション）」の実施が極めて有効です。コウモリやネズミの侵入形跡、断熱材の荒れなどは、点検口からの確認で発見できるケースが多くあります。

内見時の「違和感」を見逃さない:天井クロスにある不自然なシミ、独特の獣臭、建物の外周やベランダに落ちている小さな糞など、少しでも違和感を覚えた場合は必ず仲介業者を通じて事実確認を行いましょう。

告知書の確実な取得:過去の害獣被害や修繕履歴については、「物件状況等報告書（告知書）」に正確に記載してもらいましょう。「いません」という口頭のやり取りだけで終わらせず、書面化して残すことが万が一の際の自己防衛に繋がります。

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民泊転用見抜けず不正融資 フラット３５、計１３億円超 検査員調査

民泊転用見抜けず不正融資　フラット３５、計１３億円超　検査員調査　

（日経　２０２６．１０．２１）

記事の概要

居住用住宅ローンである「フラット35」が、本来の目的（自身の居住）を偽って民泊（投資用）物件に転用されていた。

金融機関の審査段階で、投資目的であることを隠した不正利用を見抜けないまま融資が実行された。

判明した一連の不正な融資総額は計13億円を上回る規模となっている。

対応策（金融機関・機構側の再発防止策）

審査プロセスの厳格化借り手の居住意思をより厳格に確認するため、融資実行後の住民票の移動確認だけでなく、公共料金の契約状況や郵便物の転送設定などを複合的にチェックする。

民泊データとの照合・モニタリング民泊仲介サイトの掲載情報や自治体への民泊届出データと、フラット35の融資物件リストを定期的に照合し、不正転用を早期に検知するシステムを構築する。

実地調査の実施疑わしい物件に対しては、第三者機関を利用した現地調査（ポストの表札確認、人の出入りやチェックイン用キーボックスの有無の確認）を行う。

一括返済の要求と罰則の徹底不正利用が発覚した場合、契約違反として残金の一括返済を即座に求め、悪質な不動産業者が介在している場合は刑事告発や業務停止に向けた関係機関との連携を強化する。

フラット35不正利用の実態——業者の手口とローンの仕組みの比較

不動産業者による悪質な持ちかけの手口

悪質な不動産業者は、不動産投資の知識が乏しい若年層や会社員をターゲットに、住宅ローンの仕組みを悪用して以下のような手口で勧誘を行います。

「持ち出しゼロで投資できる」という甘い誘惑事業用の投資ローンは頭金（物件価格の1〜3割程度）を求められるのが一般的ですが、住宅ローン（フラット35）は物件価格の100%（フルローン）を借りやすいため、「自己資金ゼロで不動産オーナーになれる」と持ちかけます。

「家賃（民泊収益）でローンを返済できる」とアピール「自分で住む体裁にしておけば、民泊の収益や家賃収入で毎月のローンが相殺され、最終的に自分の資産になる」と、不正行為であることを隠す、あるいは軽いルール違反程度に思わせて勧誘します。

居住実態の偽装指示（口裏合わせ）金融機関に対しては「必ず自分が住むと言いなさい」と指示し、融資実行の前後だけ物件の管轄に住民票を移させたり、金融機関からの確認郵便物を受け取るためだけにポストに表札を出させたりと、計画的に居住実態を偽装させます。

書類の改ざん審査を通りやすくするため、業者が主導して源泉徴収票や給与明細などの収入証明書類を偽造・水増しする極めて悪質なケースも確認されています。

投資用ローンと住宅ローンの仕組みの違い

住宅ローンは「国民のマイホーム取得を支援する」という公益的な目的があるため、投資用ローンに比べて非常に有利な条件が設定されています。これを投資目的に流用することは、金融機関への詐欺行為にあたります。

比較項目	住宅ローン（フラット35など）	投資用（不動産投資）ローン
資金の使途	本人またはその家族の居住用	賃貸・民泊など収益を得る事業用
金利の目安	低い（1〜2%台） ※公的支援による優遇措置あり	高い（2〜4%台以上） ※事業リスクが上乗せされる
審査の対象	借りる人の「属性」のみ （年収、勤務先、勤続年数、信用情報）	借りる人の属性 ＋ 物件の「収益性・資産価値」
融資限度額	借りる人の年収に対する「返済負担率」で決まる	想定される「家賃収入」を加味して決まる
自己資金（頭金）	ゼロ（フルローン）でも借りやすい	物件価格の10〜30%程度を求められることが多い
目的外利用の罰則	投資転用が発覚した場合、残金の一括返済請求	特になし（正規の利用目的のため）

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【裁判例解説】住宅リースバック取引（１１）リースバック契約後、賃料の不払いにより解除した事案」

「第11回 住宅リースバック契約後、賃料の不払いにより解除した事案」

「東京地判令和3年12月23日（令2（ワ）30284号）

判旨と内容の箇条書き（事案の概要と判決のポイント）

事案の概要（推測される事実関係）

元所有者（賃借人）が、資金調達等の目的で自宅を不動産業者等（賃貸人）に売却し、同時に賃貸借契約を結ぶ「リースバック契約」を締結した。

その後、賃借人（元所有者）が約定の賃料の支払いを怠った。

賃貸人（買主）が、賃料不払いを理由に賃貸借契約の債務不履行解除を通知し、建物の明渡しを求めて提訴した。

判旨のポイント

信頼関係の破壊:賃貸借契約の解除には「信頼関係破壊の法理」が適用されます。リースバックであっても通常の賃貸借と同様に、数ヶ月分（一般的には3ヶ月程度）の賃料滞納があれば、特段の事情がない限り当事者間の信頼関係は破壊されたと認定されます。

契約解除の有効性: 賃料不払いの事実が認定され、適法な催告および解除の意思表示が行われているため、契約解除は有効と判断されます。

明渡しの認容:賃借人（元所有者）に対し、建物の明渡しおよび未払い賃料・明渡しまでの賃料相当損害金の支払いが命じられます。リースバック特有の事情（「元々は自分の家だった」「売買代金が安すぎた」等の主張）があったとしても、賃料不払いの正当な理由にはなりにくいのが実務上の傾向です。

リースバック適正取引主任者（実務担当者）向けのアドバイス

リースバック取引においては、売買契約と賃貸借契約が一体となっており、通常の賃貸借以上にトラブルが深刻化しやすい特徴があります。実務担当者は以下の点に留意して業務を行う必要があります。

契約前の支払能力の厳格な審査（出口戦略の確認）

リースバックを利用する顧客は、既に経済的困窮状態にあることが少なくありません。売却代金で既存の債務を清算したとしても、その後の「賃料」を継続して支払う能力（年金収入や給与収入と支出のバランス）があるかを冷静に審査する必要があります。

将来的に買い戻し（再売買の予約）を希望している場合でも、現実的な資金調達計画があるかヒアリングすることが重要です。

重要事項説明におけるリスクの明確な告知

「元は自分の家であっても、所有権は移転しており、家賃を滞納すれば退去を余儀なくされる」という事実を、契約時に十分に説明し、理解を得ることが不可欠です。リースバック特有の「まだ自分の家だ」という誤認を防ぐ必要があります。

賃料設定の妥当性の検証

買主（投資家・業者）の利回りを重視するあまり、賃借人の支払い能力を超えた高額な賃料設定にしていないか確認しましょう。無理な賃料設定は、早期の滞納・明渡しトラブル（訴訟費用や空室リスクの発生）を招き、結果として買主・売主双方の不利益となります。

滞納発生時の初動対応の徹底

万が一賃料の遅れが発生した場合は、1ヶ月目から迅速かつ丁寧な状況確認（連絡）を行う仕組みを構築してください。放置すると滞納額が膨らみ、解決が困難になります。

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2027年4月施行「犯罪収益移転防止法」改正に伴う本人確認業務の変更点と実務への影響

2027年4月施行「犯罪収益移転防止法」改正に伴う本人確認業務の変更点と実務への影響

2027年4月1日より、犯罪収益移転防止法（犯収法）の施行規則が改正され、不動産取引等における本人確認（KYC/eKYC）のルールが厳格化されます。近年多発している精巧な偽造身分証によるなりすましや詐欺被害を防ぐため、従来の「画像アップロード」や「目視」による確認が原則廃止され、「ICチップの読み取り」がベースとなる新しい運用へ移行します。

本レポートでは、実務に直結する変更内容と、各社で進めるべき対応策についてまとめました。

1. 施行予定日

2027年4月1日

2. 非対面（オンライン）取引における変更点

オンラインでの入居申込や契約手続きにおける最大の変更点は、これまで主流だったスマートフォンカメラでの撮影方式が廃止される点です。

画像アップロード方式（現行の「ホ方式」）の廃止

運転免許証などの「券面画像」と「本人の顔写真（セルフィー）」を撮影・送信して本人確認とする方式は利用できなくなります。

「ICチップ読み取り」への原則一本化

今後は、マイナンバーカードを用いた「公的個人認証サービス（JPKI）」、または「ICチップ情報の読み取り＋本人の顔写真（セルフィー）の送信（新ハ方式）」が原則となります。

身分証コピー郵送の原則廃止

本人確認書類の「写し（コピー）」を郵送で受け取る方法は原則として禁止され、原本の郵送などより厳格な措置が求められます。

3. 対面（店頭・訪問）取引における変更点

窓口や対面での契約業務においても、従来のアナログな確認方法が根本から見直されます。

「券面の目視確認」の原則NG

これまでのように「免許証の表面・裏面を目視で確認する（またはコピー機で写しを取る）」だけでは本人確認として認められなくなります。

ICチップ読み取りの義務化

マイナンバーカード、運転免許証、在留カード等の「ICチップ付き・顔写真付き」の身分証を提示された場合、専用の機器等でICチップ内の情報を読み取り、画面に表示して確認することが原則義務化されます。

4. ICチップを読み取れない場合（例外措置）

すべての顧客がICチップ付きの身分証を持っているとは限らず、またシステム障害等で読み取れないケースも想定されます。その場合は、極めて厳格な代替措置（補完措置）を取る必要があります。

顔写真のない書類（健康保険証など）やICチップのない書類での対応

当該書類の提示を受けたうえで、顧客の申告住所宛てに取引関係文書を「転送不要郵便等」で送付し、居住実態を確認することが必須となります。

手間とコスト、時間がかかるため、実務上はICチップによる確認を第一優先とする運用フローを構築することが現実的です。

5. 事業者が2027年4月までに準備すべき対応

制度開始に向けて、各社ではシステム面と業務運用面の両軸で準備を進める必要があります。

対面用機器の整備

各店舗や営業担当者向けに、ICチップを読み取れるICカードリーダーや、NFC読み取りに対応したスマートフォン等の端末を導入・配置する計画が必要です。

オンラインシステムの刷新

自社アプリやWEB申込システムを利用している場合、JPKIやICチップ読み取りに対応した本人確認システム（eKYC）への改修・移行を進める必要があります。外部のeKYCベンダーを利用している場合は、今後の対応スケジュールを確認してください。

業務フローの見直しと社内教育

店頭マニュアルや、例外時（読取エラー時やICチップ非搭載書類の提示時）の対応ルールを策定し、現場の従業員へ周知・教育を行う必要があります。顧客に対する事前案内の内容（持参物の指定など）も見直しが必要です。

総括

2027年の法改正は、単なる手続きの変更にとどまらず、各事業者のDX（デジタルトランスフォーメーション）推進を事実上強制する内容となっています。直前でのシステム導入や機器手配はベンダーの混雑や在庫不足を招く恐れがあるため、早い段階からの現状把握と移行計画の策定を強く推奨いたします。

【第8回】検査はゴールではない！長く建物の資産価値を保つためのメンテナンス計画

【第8回】検査はゴールではない！長く建物の資産価値を保つためのメンテナンス計画

全8回にわたってお届けしてきた「建物検査・調査 完全ガイド」も、いよいよ最終回です。

これまで、建物検査の重要性や種類、業者の選び方などを解説してきましたが、最後に一つだけお伝えしたい最も重要な事実があります。 それは、「建物検査をして家を買うことはゴールではなく、そこからがスタートである」ということです。

どんなに優良な物件を購入しても、住み始めてからの手入れを怠れば、建物は確実に傷んでいきます。最終回となる今回は、マイホームを「負債」にせず、長く資産価値を保ち続けるためのメンテナンス計画について解説します。

1. マンションだけじゃない！「戸建て」にも長期修繕計画を

マンションを購入する場合、管理組合が作成した「長期修繕計画」に基づいて毎月修繕積立金を払うのが当たり前です。しかし、戸建てを購入した途端にこの意識が抜け落ちてしまう方が非常に多くいます。

戸建ての場合、屋根の修繕も外壁の塗り替えも、すべて所有者自身が計画し、資金を準備しなければなりません。 購入時に実施したインスペクションの報告書（カルテ）を引っ張り出し、「5年後にはシロアリ防除の更新（約10〜20万円）」「10年後には外壁塗装と屋根の補修（約100〜150万円）」といった具合に、自分専用の長期修繕計画と貯蓄プランを立てることが、将来の家計を守る第一歩です。

2. 5年・10年の節目で行うべき「定期点検」

人間が毎年健康診断を受けるように、家も定期的な点検が必要です。特に意識すべき節目は「5年」と「10年」です。

• 【5年ごとの点検】シロアリと水回り シロアリ防除の薬剤効果は、一般的に5年で切れます。5年ごとに床下の点検と薬剤の再散布を行うことは、木造住宅の寿命を延ばすための必須条件です。同時に、キッチンや浴室の配管からの微小な水漏れがないかもチェックしましょう。

• 【10年ごとの点検】外装（屋根・外壁）と防水 築10年を過ぎると、外壁のシーリング（目地のゴム部分）のひび割れや、屋根材の劣化が目立ち始めます。ここから雨水が侵入すると構造体の腐朽という致命傷につながるため、10年の節目で足場を組んだ本格的な点検と修繕を行うのが理想的です。

3. 「直す」だけでなく「価値を上げる」未来のメンテナンス

これからの時代、建物の資産価値を保つためには、劣化した部分をマイナスからゼロに戻すだけでなく、プラスに変える視点も重要になります。

今後の住宅市場では、断熱性や省エネ性といった「環境性能」が物件の価値を大きく左右します。例えば、屋根の修繕のタイミングに合わせて太陽光発電システムや蓄電池を導入・更新することは、日々の光熱費を削減するだけでなく、将来の売却時に「エネルギー効率の良い家」として高く評価される強みになります。次世代型のペロブスカイト太陽電池など、建物の屋根や壁に負担をかけにくい新しい技術も実用化されつつあります。

また、適切なメンテナンスを怠り、ボロボロになった家は、将来的に「売ることも貸すこともできない空き家（負動産）」になってしまうリスクを抱えています。 定期的な点検と適切な投資を続けることは、将来の空き家化を防ぎ、次の世代へ優良な資産として引き継ぐための最大の防御策なのです。

まとめ：安心できる住まいは、あなた自身が作っていく

全8回にわたり、建物検査・調査の基本から活用法、そして未来のメンテナンスまで解説してきました。

1. 建物の見えないリスクはプロの目（インスペクション）で可視化する。

2. 目的に応じた適切な調査（進入調査や耐震診断）を選ぶ。

3. 報告書を交渉や保険加入に賢く活用する。

4. 購入後は定期点検と修繕計画で資産価値を守り抜く。

マイホームは、手を入れるほどに愛着が湧き、家族を守る強固なシェルターになってくれます。本シリーズが、皆様の後悔のない不動産購入と、安心できる豊かな住まいづくりの一助となれば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました！

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内閣府認証

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日経新聞「点検商法7,600件被害」の要旨と悪質リフォームに対抗するNPO法人の役割

【解説】日経新聞「点検商法7,600件被害」の要旨と悪質リフォームに対抗するNPO法人の役割

■ 記事の要旨（2026年10月10日 日経新聞朝刊等報道）

警視庁は、ガス給湯器の無料点検を装って訪問し、「不完全燃焼を起こしていて危険だ」などと嘘をついて、不要な給湯器の交換工事代金をだまし取ったとして、設備会社「大安設備」の実質的経営者ら8人を詐欺容疑で逮捕しました。同グループは高齢者らを主なターゲットにし、2023年からの約3年間で全国で約7,600件の契約を結び、約22億円を売り上げていたとみられています。

■ 記事の箇条書きポイント

• 事件の概要: 「大安設備」の実質的経営者ら8人が詐欺容疑で逮捕され、法人としても特定商取引法違反の容疑で書類送検された。

• 悪質な手口: ガスの点検業者を装って訪問し、「一酸化炭素が出ている」「このままでは危険」と虚偽の事実を告げて不安を煽り、高額な給湯器交換工事を契約させていた。

• 甚大な被害規模: 2023年1月以降の約3年間で、グループ全体の契約件数は約7,600件、売上高は約22億円に上るとされている。

• 狙われた社会的弱者: 契約者の約9割が70歳以上の高齢者であり、視覚障害のある方や認知症が疑われる方との契約も複数確認されている。

• 事前の行政処分: 東京都は2025年8月に、同グループ法人や元代表に対して6か月間の業務停止および業務禁止命令を出していた。

■ NPO法人日本住宅性能検査協会「建物検査調査センター」の役割

このような点検商法や悪質リフォームによる被害を防ぎ、トラブルを解決するために、内閣府認証のNPO法人日本住宅性能検査協会「建物検査相談センター（建物検査調査センター）」は以下のような重要な役割を担っています。

1. 第三者機関としての客観的調査

   業者や施主のバイアスがかからない第三者の専門家（建築士など）として、建物の状態や施工内容を目視や機器を用いて客観的に調査します。これにより、訪問業者が主張する「危険な状態」が事実なのか、工事が本当に必要なのかを正確に判定します。

2. 法的トラブルに向けた証拠収集

   悪質リフォームによって不要な工事や手抜き工事（施工不備）が行われた場合、業者との交渉や裁判において有効となる確実な証拠（調査報告書）を収集・作成します。

3. 専門家チームによるワンストップの紛争解決支援

   弁護士、一級建築士、マンション管理士などの専門家ネットワークを活かし、トラブル発生時の業者との交渉、返金要求、適切な補修工事の依頼などを一貫してサポートします。

4. 事前の無料相談とアドバイス

   「突然訪問してきた業者に危険だと言われた」「リフォーム契約をしてしまったが適正価格か不安」といった消費者の悩みに対し、無料相談窓口を設けて早期発見・早期解決のための適切なアドバイスを提供しています。

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