建築・不動産ADR総合研究所

 建築・不動産ADR総合研究所

内閣府認証
NPO法人日本住宅性能検査協会
「建築・不動産ADR総合研究所」は建築・不動産を巡る紛争の予防および解決を目的とする第三者機関。有識者による7つの専門研究会、弁護士や一級建築士等による第三者委員会で構成。公正・公平な評価及び提言を行ないます


■ 委員会・研究会活動

・建築士委員会
・敷金・賃貸借契約問題研究会
・太陽光発電研究会
・サブリース問題研究会
・リバース・モーゲージ研究会
・空き家等情報バンク運営研究会
・再生可能エネルギー普及研究会

日本住宅性能検査協会

「レオパレス21 アパートオーナー不動産ADR総合対策室」

 

二つの委員会で構成されています。

 

(一)不動産ADR調停案作成検討委員会

  • 家賃減額請求・サブリース契約解除等の申し出内容の精査及び対処方法検討
  • サブリース契約解除の場合、サブリース管理会社等の紹介(内容精査後)、また、不動産運用モデルを複数検証し、最有効利用となるモデルを調査。各モデルの収益予測および物件価値を検証し、実勢売買価格調査・不動産鑑定評価・金融資産調査など多岐に渡る項目についての調査報告書を作成し、当該物件の活用方法を検討します。
  • 家賃査定委員会

そして、その報告書を基に調停案作成基礎資料の「事業再生計画案」を作成します。

 

(二)サブリース投資不動産不正取引調査委員会

建築基準法違反や土地売買業者の売買契約書に瑕疵があるもの。取引において宅地建物取の業違反が疑われる悪質なケースもあります。また銀行融資の中には不正融資と思われる事案も散見されます。これらの取引を精査して、適切な対処方法を検討致します。

レオパレス21からの各種請求

  • 家賃減額請求の申し出があった時
  • サブリース契約解除の申し出があった時

は、レオパレス21 アパートオーナー不動産ADR総合対策室(運営:第三者機関NPO法人日本住宅性能検査協会 <サブリーストラブル相談センター>)へご相談下さい。

解決の手順

1.家賃増減額調停

借地借家に伴う借賃の増減請求の手続としては、まず、最初に「不動産ADR」に調停の申立を。いきなり訴訟で争うことはできません(調停前置主義、民事調停法第24条の2)。

 

レオパレス21に申立書の送付 → 応諾後調停開始

2.サブリース契約解除若しくは大幅な家賃減額の時

→ 取引金融機関に「リスケ・金利減免・元本カット」の申立書を送付。

→ 取引先金融機関応諾後「不動産ADR調停案作成検討委員会」による「事再生計画」の作成

→ 取引先金融機関と調停開始

 

調査及び事業再生計画作成

「不動産ADR調停案作成検討委員会」では、不動産運用モデルを複数検証し、最有効利用となるモデルを調査します。

 

各モデルの収益予測および物件価値を検証し、実勢売買価格調査・不動産鑑定評価・金融資産調査など多岐に渡る項目についての調査報告書を作成します。

 

そして、その報告書を基に調停案作成基礎資料の「事業再生計画案」を作成します。

 

調停には、「事業再生計画案」は必須となります。

 

作業内容

*複数棟の場合、棟単位で作成します。

  • 現地調査
  • 建築基準法等のチェック
  • 仲介業者、サブリース管理会社、買取業者選定及び交渉
  • 物件価値の検証
  • 買取業者選定及び交渉(買付証明書等の発行)
  • 不動産運用モデルを複数検証し、最有効利用となるモデルを調査
  • 各モデルの5年間収益予測を作成

上記収益予測を基に

  1. 金利減免の要請
  2. リスケの要請等
  3. 借入金減額(元本カット)の要請

収益予測によっては債権者(金融機関)の同意の下

  • 継続所有等の検討
  • 最有効利用となるものにコンバージョンし売却の検討
  • 任意売却の検討
  • あらゆる選択肢の検討 等を行ないます。

不動産運用モデル例

  • 通常賃貸としての運用(個別賃貸)
  • 事業用賃貸としての運用(1棟借上げ:ゲストハウス、社宅)
  • 事業用賃貸としての運用(個別オフィス)
  • 事業用賃貸としての運用(シェアオフィス)
  • 土地・建物売却について(実勢売買価格査定)
  • シェアハウスとしての運用
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日本住宅性能検査協会 相談総合受付センター
03-3524-7215(代表)

不動産ADR調停案作成検討委員会

 

 

第三者機関 家賃査定委員会

賃貸住宅賃料査定レポート

家賃査定委員会では、以下の情報を提供する、賃貸住宅賃料査定レポートを作成しています。

 

■建物情報

■市場賃料査定結果

■駐車場・事務所・店舗参考データ

■賃貸住宅市場OUTLOOK 4期の㎡当たり平均賃料

■周辺賃料住宅賃料水準

・ワンルーム、1K賃料(円/㎡月)分布

・1DK.1LDK    “

・2K,2DK,2LDK   “

・3DK,3LDK    “

 

■周辺賃料住宅マーケット分析

・周辺辺り賃料(円/月)分布

・平均賃料(円/㎡月)推移

・周辺部屋タイプ別共益費(円/㎡月)分布

・周辺部屋タイプ別敷金・礼金(月数)分布

・周辺駐車料金(円/台月)分布

・周辺事務所・店舗賃料(円/㎡月)分布

・周辺事務所・店舗共益費・管理費(円/㎡月)分布

・周辺事務所・店舗 敷金・保証金、礼金(月数)分布

・TVI(タス空室インデックス)築年数推移

・更新確立の推移

・更新確立の推移

・周辺マーケットの基本統計量

 

■賃貸履歴・周辺地図

・周辺賃貸履歴

・周辺地図

 

■コメント(宅建士)

 

コンペア式査定法

私たちは家賃を査定するとき、コンペア式家賃査定法という手法を用います。簡単に言えば、近隣の幾つかの類似物件と比較して、家賃を導く方法のことです。「間取り」「立地」「設備」「家具付き」などの項目から、査定する物件と類似物件をアイテムごとに比較して、金額差を抽出していきます

例えば、

  1. RCと木造など構造の違い、
  2. 防犯カメラの有無、
  3. 築年数の差、
  4. ペット飼育の可否
  5. 家具付など、
  6. 立地
  7. 周辺マーケット

それぞれの項目ごとにいくらの差がつくのかを埋めていきます。ただし、ここで気をつけたいのが類似物件の選定方法です。現在募集されている物件を類似物件にしては意味がありません。なぜなら、募集賃料が、必ずしも成約賃料となるわけではないからです。

 

とかくデフレが続き、賃貸需要が減っていると、必ずと言って良いほど指値(客からの要望賃料)が入ります。よって、成約済み物件を類似物件として比較しなければなりません。また、このようなコンペア式査定を何の基準もない状態で行うと、例え同じ会社のベテラン社員が同じ物件をそれぞれ査定しても、ピッタリと同じ金額が出ることはありません。結局は頭の中で、感覚で査定しているため、このような開きができるのです。

 

一般的に家賃設定は、曖昧で明確な根拠がないまま、決められていることが多いように思います。似ている条件の物件があれば、なんとなくそれと近しい家賃設定にして募集することがほとんどではないでしょうか。

 

しかし、家賃は、毎月の収入を得ることはもとより、物件価値の評価(収益還元法)からすると、売買価格そのものにも影響を与えてしまうのです。つまり、たった2,000円の家賃の差が、数百万円もの取引価格の差に変わってしまうこともあるため、とても重要なのです。

 

とは言え、家賃査定のルールがない不動産会社がほとんどですから、査定を頼めば担当者によって設定家賃が異なります。驚くことに、場合によっては一部屋あたり、5,000円〜1万円程度の開きが出てしまうこともあるのです。

 

同じ不動産会社に査定を依頼しているのに、担当者によって付ける家賃査定が違えば、オーナーである大家さんから信頼を失うことになりかねません

 

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お電話でのお問い合わせも受け付けております。

 

第三者機関

家賃査定委員会

 

建築・不動産取引問題に関する第三者委員会

 

内閣府認証
NPO法人日本住宅性能検査協会 総合受付センター
03-3524-7215(代表)
受付時間(例:10時~17時 平日)

 

 

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 スルガ銀行不正行為

   スルガ銀行 収益不動産 被害者相談会実施中(民事調停)

 

            民事調停対応調査報告書について(SYK)

 

  不動産価値とローン金額との差額を損害主張していくにあたり、

                 建物価値の評価もまた不可欠です。

 

 

建物調査と事業再生計画が重要なわけ

 

スルガ銀行不正融資の調停で、被害者が示す「不正融資」については、銀行側はほぼ認めているようです。しかし不正融資にもとづく損害賠償を求めてもスルガ銀行はなかなか応じようとはしません。

理由は、損害賠償を求める側に、根拠がある賠償金額がしめされていないからではないでしょうか。損害賠償の金額は、かねてより金融庁が示している「事業継続可能な再生計画」に基づくべきだと考えます。

 

「既存不適格の建物」の存在

スルガ銀行の不正融資には、現在の建築基準法に適合しない「既存不適格建築物」が一定の割合で存在します。建物に相当な知識がなければ、これに気づくことはありません。このような建物は、売りたくても売れない。時には入居者募集すらできなくなります。建物調査をしなければ、わからない事項です。

 

「大規模修繕が必要な建物」がほとんど

スルガ銀行不正融資対象の多くの収益物件は、築30年経過しています。多くのマンションのトラブルは、築30年を超えたあたりから表面化します。「防水の劣化」「目地シールの劣化」「コンクリートのアルカリ化」「外壁タイルの剥落」「鉄部の錆の発生」「排水管の目詰まりと劣化」「給水設備の劣化」・・・・。きりがありません。建物検査をしなければわかりません。

これらの建物を放置した結果、入居者に被害を及ぼしたときの損害賠償責任は所有者にあります。管理者ではありません。

これらの大規模修繕再生には、数千万円から一億円を超える費用がかかります。

 

収支が黒字か赤字か

スルガ銀行は、「不正融資は認めても、収益物件の収支が黒字の場合は元本カットに応じない」としています。ところが黒字と赤字の基準は示していません。表面だけ捉えれば「家賃収入 ー返済元利」が黒字とも主張しているように考えられます。これでは、近い将来破綻してしまいます。

 

収益物件の収支は「家賃収入 ー 経営コストと将来リスク」と考える必要があります。「経営コストと将来リスク」には、日常管理費や固定資産税はもとより空室リスクや大規模修繕費が含まれます。私達の調査で作成した「事業再生計画」では、ほとんどの建物が10年以内に破綻すると思われます。

 

かねてより金融庁が指導している「事業再生計画」を基本とした解決には、まず「建物調査」を行い、「事業再生計画」を策定する必要があります。

 

清算条項の項

民事調停事件において、通常成立した調停調書の「本調停条項に定めるほか、本件に関し何らの債権債務の存在しないことを相互に確認する」旨の清算条項が入りますが、現在の情報としては、当該スルガ事案については、この清算条項を免除すると伝わってきています。

つまり調停後さらに詳細な事実が判明したため、もしくは、締結後、事業運営が困難になった場合には、再度の調停が可能とされています。

 

その為にはベースとなる「事業再生計画」が不可欠となります。

 

積算法による元本カットでは破綻する

スルガ銀行は、元本カット金額の査定を積算法を採用する方向のようです。しかしこれで、持続可能な事業再生は可能でしょうか。

土地価格は東京近郊と地方では根拠となる路線価に大きな違いがあります。建物の価格は、減価償却は勘案されますが、建物の劣化や将来の修繕費は見込まれていません。

大切なことは、不動産価値ではなく、事業経営の視点と考えます。

 

結論

法律の専門家は、法律の視点から調停を勧めています。私達はそれに加えて事業継続可能な解決が必要と考えています。               

 

 

スルガ銀行融資不動産被害者交流会(SYK)

 

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                   スルガ銀行収益不動産被害者相談会実施中(SYK)

売却若しくは事業運営に向けてのサポート体制

                                              ・売却に向けてのサポート

                                              ・事業運営に向けてのサポート

 

          対象物件: 

                 収益物件 ・シェアハウス(一部元本カット・事業運営)

 

                        ■サポート必須条件

                           *建物定期検査(3年・5年)

                             *収益物件経営コンサルタントの実施

                          ■収益物件運営支援団体による各種サポート

 

 

      申込 公式サイト

(※)参考:建物調査レポート /

       スルガ銀行不正融資等個別被害者協議会(SKK)建物調査(第1次)

 

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         ■    民事調停の進め方

 

        ■    スルガ銀行第三者委員会 報告書内容
            (具体的不正行為)

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事前相談会(SYK)

  • 9月度以降 随時受付(原則ZOOM)

 

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第2次弁護団

主任弁護士 西牧佑介 (アクセスライツ法律事務所

主任弁護士 山根 真(弁護士法人トラスティル法律事務所

 

申込 公式サイト

       <空き家再生診断士>

         法務大臣認証調停人基礎資格

             インターネット随時受講   

 

       <空き家・空き地活用アドバイザー育成>

         空き家・空き地の流通促進を図る

 

シンポジウム

【売れない空き家空き地をどう活かすか?】マイナス不動産・建築のポジティブ化

 

空き家再生診断士とは

 空き家再生診断士は、全国にある空き家・空き地の活用、処分、維持管理、継承など所有者が求める条件に則り、継承・空き家・空き地を適切な形で処理していくための専門的知識を持った存在としてアドバイスを行うための専門資格です。

 

空き家・空き地の売却・住まいの継承のためには、どんな準備が必要なのか。空き家をリノベーションするためには何が必要か、自治体が設けている補助金を利用するための条件や仲介なども行います。

住まい継承等に必要な不動産の専門知識、そして店舗や施設運営に関する専門知識まで有したプロフェッショナルとして今後活躍していく有資格者です。

 

空き家再生診断士 認定講習会

               ↓

 

 

 

 

 

一般社団法人日本不動産仲裁機構(法務大臣認証ADR機関)

 

認定講習会実施概要

 
 

概要

地域の空き家を活利用を推進し、地域活性化の中心となる人材育成プログラム。

 

受験資格

年齢、学歴、取得資格を問いません。どなたでも受講出来ます

 

試験日

インターネットによる随時受講

 

何ができる資格なのか

空き家再生診断士は「空き家・空き地を適切な価格で処分したい」「売れない空き家を手放したい」「次の世代に継承した」という方のサポートを行います。不動産売却情報の拡散と売るための手段の提示、そして空き家・空き地を求めている人に情報を届け、売りたい人⇔買いたい人をつなげます。誰も利用していない空き家・空き地を、必要とする人に売却する手段の提示をします。

マスメディア向けの情報の開示やマイナス富動産オークションを活用し、空き家・空き地の流通を活性化します。

この様な事例にも対処

  • 売れない農地を売る方法
  • 借地権は更地で返すな
  • 狭小物件&車が入らなくても売却ができる
  • 再建築不可物件を建築可能物件にコンバージョン
  • 地方の物件を手軽に売却する方法
  • 老朽化した賃貸物件をどう活用したらいいのか
  • 農地と分家住宅の処分の方法
  • 建ぺい率と容積率が超過している戸建ての売却・住み替え
  • 再建築不可の借地権付き建物の再生  等

空き家・空き地を活用し、地域資源としていくためのアドバイス

空き家は物によっては地域資源ともなります。地域のシンボルマーク、ランドマークとして古くからある空き家を改装し、カフェやコミュニティスペースとして活用している事例は全国でも数多く存在しています。

建物をリフォーム、リノベーションなどで再生し、魅力ある地域資源とするためのアドバイス、活用方法の提示、リノベーション業者の斡旋、補助金受給にサポートなどを行います。

いずれ活用を予定している空き家・空き地の適切な管理

空き家もすべてが利用者のいない不動産であるわけではありません。今は使用していないものの、親から相続した実家に愛着を持ち、定年退職後に移住したいと考える方もいます。そこで空き家を適切な状態で管理し地域の治安の悪化につながらないように、保存していくためのアドバイスを行います。

空き家再生診断士は、【全国<空き家再生診断士>のいるお店】に登録ができます

 

 

                                                              ↓

 

 

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一般社団法人 全国空き家流通促進機構

〒103-0012 東京都中央区日本橋堀留町1-11-4 日本橋第二吉泉ビル5F
TEL:03-3524-7053

 

 

 

・​ウチコミタイムズ(2022.1.18)

 

なぜ、実物を確認しないで物件を買ってしまうのか? スルガ銀行不正融資問題から見る不動産投資の教訓

なぜ、実物を確認しないで物件を買ってしまうのか?

 

 

 

 

 

サブリース(一括借上げ)被害者支援室(SHS)

 

サブリース被害者支援室(SHS)について

 

日本住宅性能検査協会

「レオパレス21 アパートオーナー不動産ADR総合対策室」

 

二つの委員会で構成されています。

 

(一)不動産ADR調停案作成検討委員会

  • 家賃減額請求・サブリース契約解除等の申し出内容の精査及び対処方法検討
  • サブリース契約解除の場合、サブリース管理会社等の紹介(内容精査後)、また、不動産運用モデルを複数検証し、最有効利用となるモデルを調査。各モデルの収益予測および物件価値を検証し、実勢売買価格調査・不動産鑑定評価・金融資産調査など多岐に渡る項目についての調査報告書を作成し、当該物件の活用方法を検討します。
  • 家賃査定委員会

そして、その報告書を基に調停案作成基礎資料の「事業再生計画案」を作成します。

 

(二)サブリース投資不動産不正取引調査委員会

建築基準法違反や土地売買業者の売買契約書に瑕疵があるもの。取引において宅地建物取の業違反が疑われる悪質なケースもあります。また銀行融資の中には不正融資と思われる事案も散見されます。これらの取引を精査して、適切な対処方法を検討致します。

レオパレス21からの各種請求

  • 家賃減額請求の申し出があった時
  • サブリース契約解除の申し出があった時

は、レオパレス21 アパートオーナー不動産ADR総合対策室(運営:第三者機関NPO法人日本住宅性能検査協会 <サブリーストラブル相談センター>)へご相談下さい。

 

サブリース被害者支援室(SHS)

 

目的

  • 不動産サブリース契約にも借地借家法の適用があることを前提に、具体的な同法の適用場面において、不動産サブリース契約の特殊性がどの程度考慮されるべきかを提言します。
  • 消費者契約において普遍的な考えである[契約弱者]の概念を入れて法的支援が可能かを提言します。

対象

  • 区分所有者
  • アパート・マンション所有者

活動

  • 国会議員への啓蒙活動(ガイドライン等で賃貸事業受託者との解約については民法を適用する)
  • 国交省陳情活動(サブリース(マスターリース)解約を規制対象に・ガイドライン制定・正当事由の追加)
  • サブリース業者への申入れ
  • 広報活動

「家賃減額請求・解約トラブル」が起きた場合には

■サブリース被害者支援室(SHS)に相談、事情をお聞きします。

■双方希望ならば、解決に向け、裁判での調停・不動産ADR等で調停作業(全国)を行ないます。

 

「調停前置」ご存知ですか

賃料増減額請求に関する案件は,訴訟より先に調停を行うルールがあります。これを調停前置と呼びます。

地代借賃増減請求事件で、裁判を行なうにも、調停作業を行なわなければ、提訴できないと言う事です。

 

※民事調停法24条の2

(地代借賃増減請求事件の調停の前置)

借地借家法(平成3年法律第90号)第11条の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第32条の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。

前項の事件について調停の申立てをすることなく訴えを提起した場合には、受訴裁判所は、その事件を調停に付さなければならない。ただし、受訴裁判所が事件を調停に付することを適当でないと認めるときは、この限りでない。

 

 
名称: NPO法人日本住宅性能検査協会
本部: 東京都中央区日本橋堀留町1-11-4 第二吉泉ビル5F

 

SDGs

日本橋ビジネス資格教育センター(NBC)

専門知識やスキルを活かして 働く人のキャリアアップ を支援します

 

 

建物検査士 特定認定講座(通信教育)

建物の状態を正確に検査し、維持と機能向上に必要な知識を習得していただきます。実務を中心にした資格です。

 

空き家再生診断士 特定認定講座(通信教育)

地域の空き家を活利用を推進し、地域活性化の中心となる人材育成プログラム。

 

サブリース建物取扱主任者 特定認定講座(通信教育)

サブリース契約のスペシャリストとして、不動産オーナーに安心とワンランク上のサブリース提案を景況する。サブリースのトラブルを未然に防ぐ。

 

ZEHセールスアドバイザー 特定認定講座(通信教育)

ZEHによる経済的なメリットのみならず、ZEHを使った健康的な暮らし方を提案し、その専門知識をもって消費者に適切な助言を行う人材育成プログラムです。ZEHの適正な普及をめざします。

 

マイナンバー管理アドバイザー 特定認定講座(通信教育)

マイナンバー制度に関する知識と理解を深めるとともに、「どうすればマイナンバーを安全に管理することができるのか」、その方法の習得を目的とする資格です。

 

敷金診断士 特定認定講座(通信教育)

賃貸物件の適正な原状回復費の査定および退去時の立会いを行い、敷金・保証金のトラブルの解決を図る。

 

太陽光発電アドバイザー 特定認定講座(通信教育)

環境問題やエネルギー問題が懸念される中、注目を浴びている太陽光発電。アドバイザーは、消費者安心して太陽光発電システムを導入できるようにサポートする。

 

再生可能エネルギーアドバイザー (通信教育)

固定価格買取制度の開始後、地元企業や自治体主導により地域ぐるみで再生可能エネルギーの導入を推進し、事業収益等の地域への還元へ結び付けている取組や、地域コミュニティ単位での再生可能エネルギー導入が進められています。これら取組の推進支援が出来る資格です。

 

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お問合せ:日本橋ビジネス資格教育センター(NBC)

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参加団体

  • 内閣府認証特定非営利活動日本住宅性能検査協会
  • 一般社団法人全国空き家流通促進機構
  • 一般社団法人日本マイナンバー管理協会
  •  

ZEHセールスアドバイザー

ON-LINE講座講習会 受付中
 

ZEHセールスアドバイザーはネット・ゼロ・エネルギー・ハウスに関する正しい知識を有し、経済的かつ健康的な暮らし方を提案し、適切な普及に取り組む専門家です。

 

 

 

 

ZEHセールスアドバイザー認定制度は、ZEHの適正な普及を目指し、ZEHの購入に際して、その専門的知識をもって消費者に対して適切な助言を行い、購入後のトラブルを未然に防ぐよう活動出来るかどうかを客観的に認定する制度です。

 

悪徳業者に騙されないためのポイントは?

・営業電話や突然の訪問には「NO」

・契約を過剰に急かす業者は危険

・会社の身元をしっかり確認しよう

 

ZEHには太陽光発電設備の設置が必要となる為、日本住宅性能検査協会は5千人以上の太陽光発電アドバイザー資格の認定実績とノウハウを生かして、ZEH販売アドバイザーの活動をサポートします。

 

→ お問合せ

 

認定団体

特定非営利活動法人 日本住宅性能検査協会

〒103-0012
東京都中央区日本橋堀留町1丁目11番4号 日本橋吉泉第二ビル5F

電話:03-3524-7215

 

 

       <空き家再生診断士>

         法務大臣認証調停人基礎資格

             インターネット随時受講   

 

       <空き家・空き地活用アドバイザー育成>

         空き家・空き地の流通促進を図る

 

シンポジウム

【売れない空き家空き地をどう活かすか?】マイナス不動産・建築のポジティブ化

 

空き家再生診断士とは

 空き家再生診断士は、全国にある空き家・空き地の活用、処分、維持管理、継承など所有者が求める条件に則り、継承・空き家・空き地を適切な形で処理していくための専門的知識を持った存在としてアドバイスを行うための専門資格です。

 

空き家・空き地の売却・住まいの継承のためには、どんな準備が必要なのか。空き家をリノベーションするためには何が必要か、自治体が設けている補助金を利用するための条件や仲介なども行います。

住まい継承等に必要な不動産の専門知識、そして店舗や施設運営に関する専門知識まで有したプロフェッショナルとして今後活躍していく有資格者です。

 

空き家再生診断士 認定講習会

               ↓

 

 

 

 

 

一般社団法人日本不動産仲裁機構(法務大臣認証ADR機関)

 

認定講習会実施概要

 
 

概要

地域の空き家を活利用を推進し、地域活性化の中心となる人材育成プログラム。

 

受験資格

年齢、学歴、取得資格を問いません。どなたでも受講出来ます

 

試験日

インターネットによる随時受講

 

何ができる資格なのか

空き家再生診断士は「空き家・空き地を適切な価格で処分したい」「売れない空き家を手放したい」「次の世代に継承した」という方のサポートを行います。不動産売却情報の拡散と売るための手段の提示、そして空き家・空き地を求めている人に情報を届け、売りたい人⇔買いたい人をつなげます。誰も利用していない空き家・空き地を、必要とする人に売却する手段の提示をします。

マスメディア向けの情報の開示やマイナス富動産オークションを活用し、空き家・空き地の流通を活性化します。

この様な事例にも対処

  • 売れない農地を売る方法
  • 借地権は更地で返すな
  • 狭小物件&車が入らなくても売却ができる
  • 再建築不可物件を建築可能物件にコンバージョン
  • 地方の物件を手軽に売却する方法
  • 老朽化した賃貸物件をどう活用したらいいのか
  • 農地と分家住宅の処分の方法
  • 建ぺい率と容積率が超過している戸建ての売却・住み替え
  • 再建築不可の借地権付き建物の再生  等

空き家・空き地を活用し、地域資源としていくためのアドバイス

空き家は物によっては地域資源ともなります。地域のシンボルマーク、ランドマークとして古くからある空き家を改装し、カフェやコミュニティスペースとして活用している事例は全国でも数多く存在しています。

建物をリフォーム、リノベーションなどで再生し、魅力ある地域資源とするためのアドバイス、活用方法の提示、リノベーション業者の斡旋、補助金受給にサポートなどを行います。

いずれ活用を予定している空き家・空き地の適切な管理

空き家もすべてが利用者のいない不動産であるわけではありません。今は使用していないものの、親から相続した実家に愛着を持ち、定年退職後に移住したいと考える方もいます。そこで空き家を適切な状態で管理し地域の治安の悪化につながらないように、保存していくためのアドバイスを行います。

空き家再生診断士は、【全国<空き家再生診断士>のいるお店】に登録ができます

 

 

                                                              ↓

 

 

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一般社団法人 全国空き家流通促進機構

〒103-0012 東京都中央区日本橋堀留町1-11-4 日本橋第二吉泉ビル5F
TEL:03-3524-7053

 

 

 

         マンション外壁タイル剥離事案が続発

     <マンション外壁タイル剥離問題解決支援センター>

                  内閣府認証NPO法人日本住宅性能検査協会

   解決支援総合コンサルティング

                  < 不動産・建物技術コンサルティング契約>
  1. 理事会・管理組合総会に出席
  2. 建物診断調査報告書を作成
  3. 「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会」の開催
    ・元施工業者に瑕疵担保責任・不法行為責任が問えるか等の検討
    ・ADR調停(*)や裁判等を視野においた体制作り
  4. 大規模修繕工事施工業者との交渉立会
  5. 改修工事に伴う入札制度業者選定支援
  6. 改修工事監理 作業完了まで(標準3ヶ月)

 <作業内容の例>

  • 建築請負契約書・見積書等 全ての書類精査、
  • 現場確認、状況ヒアリング、方針検討
  • ADR調停や裁判を視野に置いた、第三者委員会による問題解決プラン検討
  • 大規模修繕工事施工業者との立会交渉・和解業務
    *建物診断調査報告書に基づきます。
    *交渉に必要な書類の作成。(相手方に対する要望書・意見書等)
    *通常10回~15回程度の立会交渉になります。
    *この席には、場面により専門家(建築士等)の同席
  • 改修工事に伴う入札制度選定支援
  • 業者選定や相見積もり取り寄せ等に関して必要に応じて支援
  • 改修工事監理 作業完了まで(標準3ヶ月)
 
建物の安全の確認は「所有者」「管理者」としてどうしても避けて通ることの出来ない重大なテーマです。
平成2年に建設省住宅局建築技術審査委員会・タイル壁落下物対策専門委員会によって、「剥落による災害防止のためのタイル外壁、モルタル塗り外壁診断指針」が策定されました。

また、埼玉県では、6階以上の建物に対して外壁調査・診断を定期的に実施、報告するようにとの条例が発令されました。

更に、高層建物の多い他県でも災害危険の高いと思われる建物外壁面の定期的な調査・診断を推進してゆく動きが始まっています。
 
 

不法行為に基づく損害賠償請求権の時効期間

 

 故意または過失により他人に損害を加える違法な行為を不法行為といい、加害者は不法行為により生じた損害を賠償する責任を負います(民法709条)。

 

 不法行為に基づく損害賠償請求権は次のとおり、被害者又はその法定代理人が損害および加害者を知った時から3年間行使しないときは、時効によって消滅します。また、不法行為の時から20年を経過したときも同様です。

 
 
 

           対応は「建物検査士」 が行います。      

   「建物検査士」は日本不動産仲裁機構(法務大臣認証裁判外紛争解決機関)の

   ADR調停人基礎資格として認定されています。

 

 

      多くの解決事案の経験を基に問題解決支援

 

マンション外壁タイル剥離問題解決支援センターでは、この様な事案に対応するため、多くの解決事案の経験を基に、問題解決に精通した一級建築士・弁護士・マンション管理士等の専門家チームを組んで問題解決の支援を行っております。

 

同時に、個人・中小企業の不動産取引問題や建築問題等を解決するために設立されたNPO日本住宅性能検査協会「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会」では、事案ごとに専門委員を招集し、第三者委員会を設置します。

 

対応事例集

 

 

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マンション外壁トラブル無料相談

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お電話でのお問い合わせも受け付けております。

 

内閣府認証
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