内閣府認証NPO法人日本住宅性能検査協会 建築・不動産ADR総合研究所

内閣府認証NPO法人日本住宅性能検査協会 建築・不動産ADR総合研究所

「日住検」は建築・不動産を巡る紛争の予防および解決を目的とする第三者機関。有識者による7つの専門研究会、弁護士や一級建築士等による第三者委員会で構成。客観的な立場から公正・公平な評価を行ないます。
無料相談受付中 03-3524-7215(代)

■ 建築・不動産取引問題に関する第三者委員会

日本住宅性能検査協会「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会」は、不動産取引問題や建築問題等を解決するための専門委員会です。委員会は、中立・公正な専門家のみで構成されます。委員会は、予防・改善し、建物の安全性と快適性と価値を高め、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、より良い住環境の創造と建築防災・地域社会に寄与することを目的とします。


■ 委員会・研究会活動

・建築士委員会
・敷金・賃貸借契約問題研究会
・太陽光発電研究会
・サブリース問題研究会
・リバース・モーゲージ研究会
・空き家等情報バンク運営研究会
・再生可能エネルギー普及研究会


空き家再生診断士 

認定講習会のお知らせ

 空き家再生診断士は、全国にある空き家・空き地の活用、処分、維持管理、継承など所有者が求める条件に則り、継承・空き家・空き地を適切な形で処理していくための専門的知識を持った存在としてアドバイスを行うための専門資格です。

 

空き家・空き地の売却・住まいの継承のためには、どんな準備が必要なのか。空き家をリノベーションするためには何が必要か、自治体が設けている補助金を利用するための条件や仲介なども行います。

 

住まい継承等に必要な不動産の専門知識、そして店舗や施設運営に関する専門知識まで有したプロフェッショナルとして今後活躍していく有資格者です

https://akiyakikou.com/about-a/koshukai/

*****************************

認定講習会の日時・場所

認定講習会日時: 令和元年11月2日(土)

実施会場:NATULUCK神田北口駅前店 3階大会議室
〒101-0045 東京都千代田区神田鍛冶町3-3-3 高遠ビル3F

 講習時間割

開場:9:00

 □ 9;15 事務局からのお知らせ

(1)  9:25~11:25  2時間

  松田講師

(2) 11:30~12:30 1時間

  田中講師

(3)  13:30~15:00 1時間30分

  松本講師

(4)  15:10~16:40 1時間30分

  連講師

(5)  16:45~17:30  45分

 小論文(感想・意見)

受験資格

どなたでも受験できます。

各種費用とお支払い方法

認定講習会 29,800円(消費税込み)

<合格後>

登録手数料として、10,800円<税込>

資格更新費用  20,000円(2年更新)

 

お振込先口座  

千葉興業銀行 東京支店(920)普通 1057373

一般社団法人 全国空き家流通促進機構

 

大変恐れ入りますが、振込手数料は御振込者負担とさせて頂きますので、予めご了承下さい。

また、会社名でお振込の際は、お問い合わせフォームから会社名と個人名をお知らせ下さい。

手続き

STEP 1

講習は一日で完結いたします。

STEP 2

<講習会費用のお支払い>

受講料:空き家再生診断士認定講習会 29,800円(税込)

STEP 3

<講習の受講>

空き家再生診断士認定講習(6時間)に参加し、一定水準以上の成績を収めた者が資格認定されます。レポート(小論文)の成績により、再提出を求められることがございます。

STEP 4

<合否の連絡>

受講後、一か月以内に合否の連絡をいたします。

合格者には修了証と登録証用書式をお送りいたします。

STEP 5

<空き家管理士登録証の発行手続き>

空き家再生診断士認定講習を修了し、空き家再生診断士としての行動準則を承認された方は、一般社団法人 全国空き家流通促進機構の空き家再生診断士として正式に登録致されます(登録手数料として、10,800円<税込>がかかります)。

STEP6

<実務研修の実施>

希望される資格者に現場実務研修を行います。

 

専門家による定期的セミナーの実施

相続・家族信託・建物診断・後見制度・不動産仲介・保険制度・住まいの継承等

 第1回 <空き家再生診断士>向けセミナー

   日時:令和元年12月中旬

   講師:田中裕治

   タイトル:『売りたいのに売れない!困った不動産を高く売る裏ワザ』

https://akiyakikou.com/

 

カリキュラム

第1回 空き家再生診断士 資格認定講習会

講習会初日:2019年11月2日(土)

 

開場:9:00

(1) 9:25~11:25 2時間

・松田信吉(一般社団法人全国空き家流通促進機構顧問) 
元資格専門学校、LEC東京リーガルマインド専任講師、不動産系資格のテキストを多く執筆している。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

概要:

・空き家問題の一般的な知識

・空き家の売却・購入に必要な知識

・不動産取引に必要な基本的な法律知識

レジメ:https://akiyakikou.com/wp/wp-content/uploads/2019/05/190509-2.pdf

 

(2)  11:30~12:30 1時間

 

・田中裕治(一般社団法人全国空き家流通促進機構代表理事)

1978年神奈川県生まれ。不動産コンサルタント。大手不動産会社で10年勤務後、株式会社リライトとして起業(代表取締役)。(一社)全国空き家流通促進機構 代表理事。著書『売りたいのに売れない!困った不動産を高く売る裏ワザ』(2019年 ぱる出版)、『不動産相続対策 貰って嬉しい富動産、貰って損する負動産』(2018年 ギャラクシーブックス)

概要:

  • 売れない農地を売る方法
  • 借地権は更地で返すな
  • 狭小物件&車が入らなくても売却ができる
  • 再建築不可物件を建築可能物件にコンバージョン
  • 地方の物件を手軽に売却する方法
  • 老朽化した賃貸物件をどう活用したらいいのか
  • 農地と分家住宅の処分の方法
  • 建ぺい率と容積率が超過している戸建ての売却・住み替え
  • 再建築不可の借地権付き建物の再生  等

(3)  13:30~15:00 1時間30分

 

・松本 昭 (地域創生アドバイザー・一般社団法人チームまちづくり専務理事)
地域創生アドバイザー 博士(工学)、技術士(都市及び地方計画)、一級建築士、宅地建物取引士など。 ㈱市民未来まちづくりテラス代表 (一財)ハウジングアンドコミュニティ財団専務理事、(一社)チームまちづくり理事、東京大学、法政大学等非常勤講師。逗子市、大磯町、八潮市等のまちづくり審議会会長。最近は郊外戸建住宅地の空き家予防と住宅地創生に関する研究実践活動に重点をおいて元気に活動中。

 

概要:
「空き家大量時代における住み継がれる地域・住宅地経営を考える」-空き家・空き地を地域資産とする新しい取り組みと課題―

*自治体住宅政策担当者向け講座
-自治体マイナス入札制度解説-

 

(4)15:10~16:40 1時間30分

 

 

・連健夫(建築家・日本建築まちづくり適正支援機構代表理事)
1956年京都府生まれ、東京都立大学大学院修了、建設会社10年勤務後、1991年渡英、AAスクール大学院、同校助手、1996年帰国、事務所開設。作品:はくおう幼稚園おもちゃライブラリー(栃木県建築景観賞)、荻窪家族レジデンス(2016年グッドデザイン賞受賞等)著書:「心と対話する建築・家」早稲田大学・芝浦工業大学非常勤講師、港区まちづくりコンサルタント、港区景観アドバイザー、JIAフェロー、日本建築まちづくり適正支援機構代表理事

 

概要:

 

空き屋空き地の読み取り、捉え方によって、マイナス不動産が価値を生むことは可能です。不動産としての敷地の可能性、既存建物の弱点の解決と良い部分を活かすリノベーションによるポジティブ化、用途やプログラムの可能性について、事例を含めて解説します。

 

(4)  16:45~17:30  45分

 

小論文(感想・意見)

講習会の詳細及びお申込みは以下のページをご確認ください。

https://akiyakikou.com/about-a/koshukai/

 

皆様のご参加を心よりお待ち申し上げております。

 

------------------------------------------

 

一般社団法人 全国空き家流通促進機構事務局

東京都中央区日本橋大伝馬町13-7 日本橋大富ビル2階

TEL:03-3524-7053 mail: info@akiyakikou.com 

 

 

<サブリース投資マンション等被害者相談センター>

「スルガ後追い」静岡銀行がヤバい

 

スルガが極端なノルマ主義に走ったのは静銀が攻め込んだから。

金融庁の出方に注目。

(2018年12月号 BUSINESS FACTA onlineより)

 

スルガ銀行の不正融資が発覚したのは今年5月。破綻したスマートデイズと似た手口の業者の名前が取り沙汰され、不動産投資関連企業の株価は急落した。

 

アパート経営支援のTATERU(東証一部)は、顧客の預金残高データを改竄して西京銀行に融資申請していた事実が判明。ここに来て、西日本シティ銀行の親密先であるシノケングループ(JASDAQ)にも、疑惑の目が向けられている。

 

「スルガショック」に見舞われた不動産関連の信用収縮は止まらない。そんな中、融資審査の厳格さから、かつては「シブ銀」と揶揄された静岡銀行の融資実態を危惧する声がある。

 

11月6日に発表した2018年9月期中間決算で首都圏資産形成ローン(投資用不動産融資)の残高が2009億円に到達し、20年3月期までに2650億円に積み上げると宣言したからだ。その拡大路線は「スルガが脱落した市場を狙っているかのようだ」(ライバル地銀役員 ………

 

 

サブリース投資マンション等被害者相談センター

 
お電話でのお問い合わせも受け付けております。
日本住宅性能検査協会 トラブル相談総合受付センター
03-3524-7215(代表) 担当:服部

 

不正行為検証支援室の設置

        <相当因果関係>調査
■不正行為に関する関与度合等調査委員会
  :NPO法人日本住宅性能検査協会
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■スルガ銀行「元本一部カット基準の概要について」

■スルガ銀行「元本一部カット基準の概要について」2019年5月15日

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

*元本カットは

不動産の取得価額積算価格(物件取得時の土地の路線価等を基に算定した価格をいいます)の差額が上限。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

*元本カットの条件

1.個別のご相談を頂戴した時点でローン返済が困難な状況が存在する(ローン返済を含む物件収支が赤字である)物件。

 

2.(*)ローン契約締結時に当社の不正行為があり、その不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係が認められる場合

 

3.入居者の募集活動が適切に行なわれていれば物件収支が異なると考えられる場合については、物件収支を補正したうえで検討

 

4.前項の要件を満たす場合につき、元本一部カットに先立って、適用金利の引き下げを検討

 

5.適用金利の引き下げによって物件収支の赤字が解消される場合は、元本一部カットはしない。

 

6.適用金利を引き下げてもなお赤字が解消されない場合について、ローン契約締結時の不正行為に関する当社の関与度合等の諸事情を考慮したうえで、当社が負うべき解決金(損害金)支払い債務の額を算定

 

7.当社の不正行為とお客さまの投資判断との間との相当因果関係の有無の判定や、不正行為に関する当社の関与度合の判定など、元本一部カット基準の運用については、裁判所の民事調停または民間 ADR 機関の和解あっせん等により中立公正な第三者の判断で行う。

 

8.税務上の取扱いについては、当社の不正行為によりお客さまの資産に生じている損害の補てんとして元本一部カットを実施する場合には、原則として、お客さまに所得税が課税されないことを確認

■窓口で求められている必要書類

https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/topics/pdf/190515_b.pdf

この書類だけでは、

「不正行為とお客さまの投資判断との間の相当因果関係」「ローン契約締結時の不正行為に関する当社の関与度合等の諸事情」、

これらの関与度合いにより「金利減免・元本一部カット」の是非及び割合を決めることは無理があります。

 

 

その対応とは

<被害者対応>スルガ銀行「元本一部カット」:不正行為検証支援室設置について

本年5月15日、スルガ銀行が公表した「元本一部カット基準の概要について」、その基準の運営に対応すべく日本住宅性能検査協会第三者委員会の中に「元本一部カット」検証支援室を設置しました。

検証支援室は2つの委員会で構成されています。

■事業再生計画案作成委員会

■不正行為に関する関与度合等調査委員会

委員会では多くの不正行為を確認しています。

調査概要(宅地建物取引業違反が疑われる事案)リンク先

「調査報告書」「事業再生計画書」作成

提出用

・スルガ銀行シェアハウス等顧客対応室 
・民間ADR機関 
・弁護士
・裁判所民事調停

相談から解決の流れ

 
 

参考ブログ

https://ameblo.jp/otani123/entry-12529711501.html

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
日本住宅性能検査協会 トラブル相談総合受付センター
03-3524-7215(代表)

無料相談受付中

https://adr.sltcc.info/

 

image

 

 

元本一部カット基準の概要について」 (スルガ銀行HPから)  2019年5月15日

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

*元本カットは

不動産の取得価額積算価格(物件取得時の土地の路線価等を基に算定した価格をいいます)の差額が上限。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

*元本カットの条件

1.個別のご相談を頂戴した時点でローン返済が困難な状況が存在する(ローン返済を含む物件収支が赤字である)物件。

2.(*)ローン契約締結時に当社の不正行為があり、その不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係が認められる場合

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■ 「投資判断との間に相当因果関係が認められる場合」

を第三者委員会の「調査結果要旨」から検証する。

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

スルガ銀行 

 第三者委員会   調査結果要旨(7)

 

 

(4)   統制環境(企業風土)       

   以下の点に照らすと、スルガ銀行においては、極端なコンプライアンス意識の欠如が認められ、統制環境(企業風土)の著しい劣化があったといわざるを得ない  

                      

    多数の不正・不当行為等があったこと(上記 1 参照)。           

    これらの不正行為等が、組織的、主導的、長期間に渡るものであったこと。            

    それが会社のためではなく、また顧客のためでもなかったこと。          

    これだけ多数の不正行為等が長期間、多支店に渡って継続し、拡散していながら、誰 1  人としてアピールしなかったこと。と。                  

人事評価制度上、以下のような問題があった。 

          

    本来の起案権を無視した、自己の管轄外の部門に係る人事異動案の直告が黙認されていた。                                 

     昇進・昇格基準が形骸化されていた。            

     人事異動に関しては、管掌取締役に対し、報告すら行われておらず、規程上の根拠 を欠いた「人事会議」により牽制不在の中重要な人事異動の決定が行われていた。

 

   これらによって、営業偏重(パーソナル・バンク中心)の人事が行われることとなった。具体的には、麻生氏の意図する人材がパーソナル・バンクに集中し、また審査部の人員配置まで、本来権限を有しない麻生氏が起案し差配する結果となった。   

                     

   極めて短期業績反映度の高い賞与制度であった。    

   

(5)   ガバナンスの問題                

    取締役会は、①経営者に対するモニタリング、②内部統制システムの構築と監視、③ 重要な業務執行事項の意思決定の何れの点に関しても、十分な責務を果たしていなかった。   

                         

   そもそも、①取締役会の位置づけ、②経営会議の位置づけ、③執行会議の位置づけ、 ④各種リスク委員会の位置づけ、⑤CEO・COO   の位置づけ、⑥業務担当取締役の位置づけ、⑦社外役員の位置づけといった組織の構築に問題があった。 

                       

   監査役の職務に関しても、往査に赴いた際にリスクの端緒を把握しながら適切な調査をしていない点、社外監査役への伝達を怠っている点等、少なからず問題があった。 

                                

(6)   本件の構図            

 ~パーソナル・バンクの聖域化とその本質的課題

   上記(2)の通り、パーソナル・バンクがスルガ銀行の業績を   1   人で背負っていたといっても過言でない状況があり、強度の依存構造があった。   

                              

   この結果、全社業績を背負っているのはパーソナル・バンクであるという認識が社内に広がり、必然的にパーソナル・バンクの発言力が高まる状況がエスカレートした。  

 

   しかしながら、麻生氏は、強大な力を誇ったとはいえ、執行役員(雇用型であり「従業員」たる労働者)に過ぎず、より上位者が多数あった上、創業オーナー家である岡野兄弟も存在した。   

         

 上位者である各部門を管掌する取締役はライン上にはなく、業務の執行に関してはほぼ執行役員に任せきりであり、取締役会や社外役員には単年度の営業目標や中期経営計画すら知らされていなかった。   

 

  経営トップ層は、持株比率や創業家の権力を背景に全体としてのスルガ銀行は完全に支配していたが、他方、現場の営業部門は強力な営業推進力を有する者、しかも従業員クラスに任せ、その者には厳しく営業の数字を上げることを要求し、人事は数字次第となっていた。経営層自らは執行の現場に深入りせず、幾重もの情報断絶の溝を構築していた。 

      

    営業本部が逸脱行為を繰り返したことの大元の原因は、そのような意図的と評価されてもやむを得ない断絶と放任・許容にあった。 

  

   本件は、作り出された「限定的な聖域化」、「無責任・営業推進態勢」という経営層に都合のいい態勢の結末であったというべきである。                

(7)  問題表面化後の経営の対応と問題

   2017 年 2 月にサクトが国税の差押えを受けたことを発端に、次第にスルガ銀行の経営層もシェアハウスの問題に関わるようになるが、その経緯は迷走というほかなく、問題の所在も明らかにならず、営業本部に振り回され、適切な意思決定、指揮命令ができないまま、翌 2018 年 1 月の危機管理委員会の設置に至った。  

       

  かかる一連の対応からは、①経営層による一貫した主体的な対応をする姿勢が欠如していたこと、②リスクに対する感度と業務への知見が欠如していたこと、③業務指示に違反した行為を適切に認識し、対応する意識が欠如していたこと、④社内の意思決定に係る内部統制が適切に整備、運用されていなかったことが看取される。

 

(続く)

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お電話でのお問い合わせも受け付けております。
日本住宅性能検査協会 トラブル相談総合受付センター
03-3524-7215(代表)

無料相談受付中

 

image

 

 

 

<投資判断との間の「相当因果関係」は誰が立証するのか

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

不正行為検証支援室の設置

<投資判断との間の相当因果関係>調査

■不正行為に関する関与度合等調査委員会
  :NPO法人日本住宅性能検査協会
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■スルガ銀行窓口で求められている必要書類

https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/topics/pdf/190515_b.pdf

*これらの要求書類で、

「不正行為とお客さまの投資判断との間の相当因果関係」「ローン契約締結時の不正行為に関する当社の関与度合等の諸事情」、

これらの関与度合いにより「金利減免・元本一部カット」の是非及び割合を決めると あります。

また、

下記「元本一部カット基準」にある

7.当社の不正行為とお客さまの投資判断との間との相当因果関係の有無の判定や、不正行為に関する当社の関与度合の判定など、元本一部カット基準の運用については、裁判所の民事調停または民間 ADR 機関の和解あっせん等により中立公正な第三者の判断で行う。
■ 問題点
加害者であるスルガ銀行が不正・不法行為に関わる資料を自発的に提出するとは思われない。被害者に「相当因果関係」の立証責任を負わせるのは衡平の原則に欠けます、また、この様な状況下で裁判所の民事調停または民間 ADR 機関の和解あっせん等が合理性を持った判断が出来ると思われません。
 
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■スルガ銀行「元本一部カット基準の概要について」

■スルガ銀行「元本一部カット基準の概要について」2019年5月15日

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

*元本カットは

不動産の取得価額積算価格(物件取得時の土地の路線価等を基に算定した価格をいいます)の差額が上限。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

*元本カットの条件

1.個別のご相談を頂戴した時点でローン返済が困難な状況が存在する(ローン返済を含む物件収支が赤字である)物件。

 

2.(*)ローン契約締結時に当社の不正行為があり、その不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係が認められる場合

 

3.入居者の募集活動が適切に行なわれていれば物件収支が異なると考えられる場合については、物件収支を補正したうえで検討

 

4.前項の要件を満たす場合につき、元本一部カットに先立って、適用金利の引き下げを検討

 

5.適用金利の引き下げによって物件収支の赤字が解消される場合は、元本一部カットはしない。

 

6.適用金利を引き下げてもなお赤字が解消されない場合について、ローン契約締結時の不正行為に関する当社の関与度合等の諸事情を考慮したうえで、当社が負うべき解決金(損害金)支払い債務の額を算定

 

7.当社の不正行為とお客さまの投資判断との間との相当因果関係の有無の判定や、不正行為に関する当社の関与度合の判定など、元本一部カット基準の運用については、裁判所の民事調停または民間 ADR 機関の和解あっせん等により中立公正な第三者の判断で行う。

 

8.税務上の取扱いについては、当社の不正行為によりお客さまの資産に生じている損害の補てんとして元本一部カットを実施する場合には、原則として、お客さまに所得税が課税されないことを確認

 

<投資判断との間の相当因果関係>調査

■その対応策とは

<被害者対応>スルガ銀行「元本一部カット」:不正行為検証支援室設置について

本年5月15日、スルガ銀行が公表した「元本一部カット基準の概要について」、その基準の運営に対応すべく日本住宅性能検査協会第三者委員会の中に「元本一部カット」検証支援室を設置しました。

検証支援室は2つの委員会で構成されています。

■事業再生計画案作成委員会

■不正行為に関する関与度合等調査委員会

委員会では多くの不正行為を確認しています。

 

 

調査概要(宅地建物取引業違反が疑われる事案)リンク先

「調査報告書」「事業再生計画書」作成

提出用

・スルガ銀行シェアハウス等顧客対応室 
・民間ADR機関 
・弁護士
・裁判所民事調停

相談から解決の流れ

 
 

参考ブログ

https://ameblo.jp/otani123/entry-12529711501.html

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
日本住宅性能検査協会 トラブル相談総合受付センター
03-3524-7215(代表)

無料相談受付中

https://adr.sltcc.info/

 

image

 

 

マンション外壁タイル剥離事案が続発

<マンション外壁タイル剥離問題解決支援センター>

 

特に昨今、マンション外壁修繕でトラブルが続発し、裁判となるケースも少なくありません。大阪地裁には建築関連の訴訟を専門に扱う「建築部」があり、そこでは常時10数件が係争中です。

 

ある訴状によると、神戸・三宮の20階建てマンションは2005年の完成で、2015年に14階の外壁タイルが幅1.5メートルにわたって剥がれ、4階のベランダに落下、一部は歩道に散乱した。補修会社の調査で外壁全体の15%に問題があるとされました。検討の末、管理組合は施工会社などに約2億4300万円の損害賠償を求める訴訟を起こしました。

 

貼り替えを余儀なくされた管理組合は「タイルを取り付けるコンクリート面の処理に手抜きがあった」と主張。逆に施工会社は「原因は経年劣化」と争っている状況です。

 

     多くの解決事案の経験を基に問題解決支援

 

マンション外壁タイル剥離問題解決支援センターでは、この様な事案に対応するため、多くの解決事案の経験を基に、問題解決に精通した一級建築士・弁護士・マンション管理士等の専門家チームを組んで問題解決の支援を行っております。

 

同時に、個人・中小企業の不動産取引問題や建築問題等を解決するために設立されたNPO日本住宅性能検査協会「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会」では、事案ごとに専門委員を招集し、第三者委員会を設置します。

 

 

マンション外壁トラブル無料相談

https://gaiheki.sltcc.info/

 

お電話でのお問い合わせも受け付けております。
日本住宅性能検査協会 トラブル相談総合受付センター
03-3524-7215(代表)
受付時間(例:10時~17時 平日)

 

 

 

 

#賃貸借契約問題   Q&A Vol.43-1(第365号)


<契約金の支払い>(1)

(質問)

契約金の残金支払いを入居日直前まで待ってほしいと言ったが断られた。

(回答)

建物の売買契約などでは、当事者双方のリスクを軽減するために、
同時履行と言って、売買代金の支払いと不動産の移転登記手続きを同時に行うことが多いのですが、賃貸借契約ではどうなのかということがポイントです。

つまり、賃貸借契約においても、「同時履行の抗弁権」を主張できるかどうかということです。

「同時履行の抗弁権」を主張するためには、次の3つの要件を満たす必要があるとされています。

一つ目は、ひとつの双務契約(どちらも何らかの義務を負っている契約)から生じた双方の債務が存在すること、賃貸借契約は、家主には借主に物件を引き渡す義務があり、借主には家主に契約金を支払う義務がありますので、これに該当します。

二つ目は、相手方の債務が履行期にあること、賃貸借契約では、借主の立場からすると、家主の履行期(=物件の引渡し日=カギ渡し日)はまだ来ていませんので、この点は要件を満たしていません。

そして、三つ目が、相手方が自己の債務の履行又は履行の提供をせずに履行を請求してきたこと、つまり、賃貸借契約においては、カギ渡し日を過ぎたのに、カギ渡しをしないで、契約金の支払いだけを要求してきたという場合ですが、これもカギ渡し前ですから、用件には該当しません。

つまり、入居直前まで契約金の支払いを保留するということは、
法律上では認められないということになり、家主との協議次第ということになるのです。

一般に、家主は、入居直前のキャンセルを恐れるために、契約金の支払いを早めにしてもらおうとしますので、どうしても、入居直前まで費用を用意できないのであれば、その説明をきちんと行う一方で、「キャンセルは行わないし、万が一契約金の支払い前にキャンセルする場合でも、契約金は全額支払う」というような念書を家主に提出して、了解を得るというような方法が必要です。

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お電話でのお問い合わせも受け付けております。
日本住宅性能検査協会 トラブル相談総合受付センター
03-3524-7215(代表)

 

無料相談受付中

 

image

 

 

 

スルガ銀行   第三者委員会   調査結果要旨(7)  

■スルガ銀行発表「元本一部カット基準の概要について」 (スルガ銀行HPから)  2019年5月15日

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

*元本カットは

不動産の取得価額積算価格(物件取得時の土地の路線価等を基に算定した価格をいいます)の差額が上限。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

*元本カットの条件

1.個別のご相談を頂戴した時点でローン返済が困難な状況が存在する(ローン返済を含む物件収支が赤字である)物件。

2.(*)ローン契約締結時に当社の不正行為があり、その不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係が認められる場合

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■ 「投資判断との間に相当因果関係が認められる場合」

を第三者委員会の「調査結果要旨」から検証する。

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

スルガ銀行 

 第三者委員会   調査結果要旨(7)

  

不正行為等の多様化 

           

    本件で行われた不正行為等は多岐に亘っていたため、スルガ銀行の行員自身が積極的に関与していた事例、黙認していた事例や疑いを持ちながら融資を実行していた事例も多かったと思われるが、スルガ銀行の行員自身も気付かぬままに行われていた偽装も多かったものと考えられる。 

                       

  シェアハウスローン            

     シェアハウスローンが発生した主な原因と考えられる要素は、いずれもシェアハウスローンに固有のものというわけではない。収益不動産ローン全般で見られた数々の問題点がシェアハウスにも等しく合致したことが、現在のような事態が生じている原因であると考えられる。                                                    

 

(3)   内部監査体制の問題

   監査部による内部監査は、事前に作成した監査計画・監査方針・監査チェックリストに基づき、社内規程の整備状況などの形式的かつ外形的な確認のみに終始しており、実効的な業務監査が行われず、多数の不正行為や審査の機能不全の兆候が見過ごされた。 

  

   実際にも、2014 年~2017 年に業務監査を行っていた複数の役職員にインタビューしたところ、以下の重要な事象を把握・認識していた役職員は一人もいなかった。

       

   2015  年頃から、シェアハウスローンが急増していたこと。

 

   収益不動産ローンの融資で、自己資金確認書類やレントロールの偽装が多数存在していたこと。

   

   融資管理部が副社長と「出口から見た気付き」の会議を開催し、融資管理から見える融資審査の問題等について多数把握していたこと。   

             

   審査部によって収益不動産ローンの物件調査が実施されており、シェアハウスローンについて 2015 年 9 月の時点で多数の物件で空室率が 50%程度にとどまると見受けられたこと。  

     

   横浜東口支店の実行する収益不動産ローンでは稟議書に「PB  協議済み」と記載され、実効的な審査が行われていなかったこと。  

     

   審査部による指摘、反対にもかかわらず、営業の意向が優先されて融資実行された案件が多数に及び、審査部がその形跡を残すために自動審査システム内で融資実行への疑義を多数記録していたこと。            

   2016 年にシェアハウス会議が開催され、シェアハウスローンに特有のリスクが把握されていたにもかかわらず、ローンの継続が決定されたこと。

            

   これらの重要な事実は、多数の審査役が認識していたものであり、業務監査の際に実質的なヒアリングを行うなどしてその兆候を掴み、経営会議に報告するなどすれば、より早期に審査の機能不全を改善することができた可能性がある。しかし、これらの兆候は業務監査で把握されていなかった。   

 

   以上の通り、形式的・事務的なチェックリストの確認にとどまったことが、実効的な監査を阻害したと考えられる。 

  

   実効的な監査が行われなかったその他の要因としては、次の点も指摘することができる。 

               

   監査部長に社内の重要な会議体への出席権限が与えられていなかったこと。

 

    監査部が重要情報のレポーティングラインに組み込まれておらず、また、能動的に重要情報の収集に取り組んでいなかったこと。            

    監査対象が限定的であったこと。

 

    業務監査が前例踏襲的かつ受動的であったこと。            

(続く)

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お電話でのお問い合わせも受け付けております。
日本住宅性能検査協会 トラブル相談総合受付センター
03-3524-7215(代表)

無料相談受付中

 

image

 

#賃貸借契約問題   Q&A Vol.43(第365号)


(質問)

<消毒費>

(質問)

消毒料を支払えと言われたが、支払う必要があるのか?

(回答)

家主が請求するにしろ、仲介業者が請求するにしろ、どちらにしても支払う必要はありません。
家主には、家賃という対価を取って他人に物件を貸す以上、借主に「使用収益させる義務」があります。

つまり、借りる人が、安全快適に生活できるようにするのが家主の務めなのです。

従って、万一、「消毒しないと住めない」状態であるなら、家主の費用と責任で消毒すべきなのです.

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お電話でのお問い合わせも受け付けております。
日本住宅性能検査協会 トラブル相談総合受付センター
03-3524-7215(代表)

 

無料相談受付中

 

image

 

■スルガ銀行発表「元本一部カット基準の概要について」 (スルガ銀行HPから)  2019年5月15日

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

*元本カットは

不動産の取得価額積算価格(物件取得時の土地の路線価等を基に算定した価格をいいます)の差額が上限。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

*元本カットの条件

1.個別のご相談を頂戴した時点でローン返済が困難な状況が存在する(ローン返済を含む物件収支が赤字である)物件。

2.(*)ローン契約締結時に当社の不正行為があり、その不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係が認められる場合

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 「投資判断との間に相当因果関係が認められる場合」

を第三者委員会の「調査結果要旨」から検証する。

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

スルガ銀行 

 第三者委員会   調査結果要旨(6)

  

(2)   営業の問題            

       営業のプレッシャー  

          

    スルガ銀行の単年度の営業目標(営業推進項目)は、現場の意見を聴取しないトップダウン方式で策定されており、営業現場の実態が勘案されない厳しい営業ノルマとなっていた。 

                              

    さらに、営業推進項目を策定する営業企画をはじめとする本部組織において、営業推進項目の進捗をモニタリングする仕組みがなく、目標が過大で現場に歪みを生むリスクがないか、といった観点からの検証はされることがなかった。    

                             

    近年のスルガ銀行の収益を支えたとみられる収益不動産ローンが包摂される項目(いずれも純増目標)につき、各年度とも、極めて高い割合(年度によっては 100%) でその達成可否をパーソナル・バンクに依存していた。   

                         

   かような高い営業目標を課されたパーソナル・バンクは、公式な営業目標である営業推進項目とは別途、さらに高い営業ノルマ(ストレッチ目標)を設定し、パーソナル・バンク内の営業拠点に賦課した上で、その達成のため、センター長会議等において拠点長に対して強度のプレッシャーをかけていた。  

                  

             効率性指向とチャネルへの依存  

     

   スルガ銀行においては極端な形式主義(書類だけ揃えれば良いという考え方)が広まっており、形式主義の結果として、収益不動産ローンについては、物件の評価が出てしまえば融資額は固まるので、債務者に貸すという感覚が希薄になってしまった。 

                   

    形式主義の結果、書類は債務者から徴求するよりも、融資の事務処理に慣れている業者から徴求した方が効率的であるから業者からの徴求がスタンダードとなり、行員は債務者と金銭消費貸借契約の締結の際にしか顔を合わせないこととなった。   

                                   

   また形式主義の結果、「最初から融資条件を業者に教えておけば、融資条件を充たすような案件しか持ち込まれないから、否決となる案件が減って、銀行側の作業に無駄がない」という発想で、業者への審査条件の暴露が盛んに行われ、業者側が審査条件に合うようなエビデンスを偽装してくる工作を行うことを可能にした。  

                  

   上記のような効率性重視の結果として、スルガ銀行側は、業者(チャネル)の働きなくして融資を実行することが難しい状況に陥っていた。     

                   

    業者側は、自分達に依存しているスルガ銀行であれば多少無理のある案件であっても取り扱ってくれるという認識を持つことになり、通常であれば通らないような案件がスルガ銀行に持ち込まれてしまうという悪循環が生じていた。 

                                

   スルガ銀行の行員からすると、例え偽装が疑われるエビデンスが業者から提出されてきたとしても、

①そうした業者からの依頼を拒絶して業者が離れていけば、自らのノルマの克服が極めて困難になる上に、

②自分が断ったとしても他の支店が取り上げてしまえば、結局はスルガ銀行の貸付債権になり、かつ、ノルマを達成したとして賞賛されるのが他の支店になってしまうという思考回路に陥ることになり、そのような案件でも断らずに取り上げることを正当化してしまう素地が産まれた。                                 

             業者の管理の不徹底   

         

    スルガ銀行においては、チャネル PRM というチャネルの管理システムを整備していたが、システムへの登録のルールが明確でなかったため、偽装された書面を持ち込  むような業者を適切に排除することができていなかった。   

                     

   業者の側も、取引停止処分となったとしても、すぐに別の法人を設立したり、既存の別の不動産業者に転籍したりすることで、姿形を変えてスルガ銀行の前に現れてくるため、いたちごっこの様相を呈してしまった。   

                              

   その結果、銀行全体として、業者の管理を適切に行うことができず、悪質な業者との付き合いを絶つことが徹底できなかった。         

(続く)

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お電話でのお問い合わせも受け付けております。
日本住宅性能検査協会 トラブル相談総合受付センター
03-3524-7215(代表)

無料相談受付中

 

image