埼玉県越谷市の公認会計士・税理士のブログ

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令和6年の路線価からみる地価の傾向

今年も７月に国税庁が路線価を公表しました。

路線価とは、相続税・贈与税の計算をする際に使用する土地の評価額の基準となるもので、路線価が付されている道路に面している土地の１㎡当たりの単価です。

令和６年の路線価は全国平均で2.3％上昇し、3年連続の上昇となりました。昨年よりも上昇率が0.8％上回るものとなりました。

国税庁が公表した税務署毎の最高路線価から地価の傾向をみていきます。

東京都の最高路線価（日本全国の最高路線価）は中央区銀座５丁目銀座中央通りで4,424万円（前年度は4,272万円で3.6％の上昇）です。

上昇率に注目すると東京都台東区浅草1丁目雷門通りは448万円で前年から16.7％の上昇、長野県白馬村（大字北城村道和田野線）は3.7万円で32.1％の上昇、大阪市西区江戸堀1丁目（四つ橋筋）は340万円で19.3％の上昇、岐阜県高山市上三之町（下三之町線通り）は26.5万円で17.8％の上昇となっており、コロナ禍が完全に終息し外国人の観光客が訪れる場所は東京以外でも上昇率が高くなっています。

首都圏の最高路線価をみると横浜市の最高路線価（西区南幸1丁目横浜駅西口バスターミナル前通り）は1,696万円で1.0％の上昇、千葉市の最高路線価（中央区富士見2丁目千葉駅東口駅前広場）は223万円で14.9％の上昇、さいたま市の最高路線価（大宮区桜木町2丁目大宮駅西口駅前ロータリー）は529万円で11.4％の上昇でした。

東京以外の大都市は、大阪市の最高路線価（北区角田町御堂筋）は2,024万円で前年から5.4％の上昇、名古屋市の最高路線価（中村区名駅1丁目名駅通り）は1,288万円で前年から0.6％の上昇、福岡市の最高路線価（中央区天神2丁目渡辺通り）は944万円で4.4％の上昇でした。

観光地以外で上昇率が高かったのは熊本県菊陽町光の森3丁目（県道住吉熊本線）で前年から24.0％の上昇（令和6年路線価は15.5万円、令和5年路線価は12.5万円）でした。半導体の工場が新設されている場所ですね。

ちなみに当税理士法人がある埼玉県越谷市の最高路線価（越谷市南越谷1丁目南越谷駅南口ロータリー）は50万円で前年から6.4％の上昇でした。埼玉県の中ではさいたま市に次ぐ上昇率となっています。住宅の需要が駅前も含めた全体の地価を上げているということでしょうか。

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マイホームを売った時の特例（敷地のみ売った場合）

自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）を売った時、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）。
家屋を取り壊してから敷地だけを売った場合はこの特例は適用できるのでしょうか。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例は、原則として家屋の所有者が自己の居住用財産を譲渡した場合に受けられるものです。
家屋を取り壊してその敷地だけを売った場合、原則としてこの特例の適用は受けられませんが、以下の要件を全て満たすときはこの特例を受けられることとされています。
なお、家屋の一部を取り壊してその敷地の一部を売った時、残った家屋が居住できる状態となっている場合には、この特例の適用は受けられません。
・家屋を取り壊した後に敷地を売った場合に特例の適用を受ける要件
①家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をしていること
②その家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
③その家屋を取り壊してから、その敷地を売る契約をした日まで、貸付けその他の用に使用していないこと

不動産の交換をしたときの特例

個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と他の人と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があります（特例を受けるためには確定申告が必要となります）。

交換の特例を受けるための要件は以下のとおりです。

①交換により譲渡する資産及び取得する資産はいずれも固定資産であること（不動産業者が販売用に所有している資産は特例の対象外となります）。
②交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること（土地と借地権は同じ種類の資産となります）。
③交換により取得する資産は１年以上所有していたものであること。
④交換により取得する資産は交換相手が１年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
⑤交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
⑥交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の２０パーセント以内であること。

特例の適用を受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金については譲渡所得として所得税の課税対象になりますので注意が必要です。
また、この交換の特例を適用するためには、「譲渡所得の内訳書（土地・建物用）」を添付して確定申告をすることが必要です。

交際費の損金不算入制度改正（令和6年度税制改正）

令和6年度税制改正において、法人（会社）の交際費等の損金不算入制度の改正が予定されています。交際費等の範囲から除かれる一人当たり5,000円以下の飲食費という金額基準が一人当たり1万円以下となる予定です。

交際費等の損金不算入制度の概要
１．現行制度について
法人（会社）が支出する交際費等の額は、原則としてその全額が損金不算入となっていますが、その損金不算入の計算については、法人の区分に応じて下記の通りとなっています（現行制度は2024年3月31日までに開始する事業年度について適用）。
（１）資本金の額が1億円以下の法人（中小法人）
一人当たり5,000円以下の飲食費等は交際費等から除外し、①定額控除限度額（年800万円）まで損金算入又は②飲食費等の50％を損金算入（①と②は選択）

（２）資本金の額が1億円超100億円以下の法人
一人当たり5,000円以下の飲食費等は交際費等から除外し、一人当たり5,000円超の飲食費等の50％を損金算入

（３）資本金の額が100億円超の法人
一人当たり5,000円以下の飲食費等は交際費等から除外し、交際費等の全額が損金不算入

２．令和6年度税制改正について
上記の一人当たり5,000円以下という金額基準が一人当たり10,000円以下となります（令和6年4月1日以後に支出する飲食費について適用）。また、交際費等の損金不算入制度自体については3年延長となり、2027年3月31日までに開始する事業年度について適用となります。
資本金1億円以下の中小法人については従来から年800万円までの定額控除限度額がありますので、この改正により減税となる影響が大きいのは資本金1億円超の大企業ではないかと思います。

令和５年の路線価からみる地価の傾向

７月３日に国税庁が路線価を公表しました。

路線価とは、相続税・贈与税の計算をする際に使用する土地の評価額の基準となるもので、路線価が付されている道路に面している土地の１㎡当たりの単価です。

令和５年の路線価は全国平均で1.5％上昇し、2年連続の上昇となりました。全国的にコロナ禍の影響がなくなり、昨年よりも上昇率が1％上回るものとなりました。

国税庁が公表した税務署毎の最高路線価から地価の傾向をみていきます。

東京都の最高路線価（日本全国の最高路線価）は中央区銀座５丁目銀座中央通りで4,272万円（前年度は4,224万円で1.1％の上昇）です。３年ぶりの上昇となりました。

首都圏の最高路線価をみると横浜市の最高路線価（西区南幸１丁目横浜駅西口バスターミナル前通り）は1,680万円で1.4％の上昇、千葉市の最高路線価（中央区富士見2丁目千葉駅前広場）は194万円（前年は市街地開発事業の施行区域のため路線価無し）、さいたま市の最高路線価（大宮区桜木町2丁目大宮駅西口駅前ロータリー）は475万円で8.0％の上昇でした。

都心よりも千葉、神奈川、埼玉の近郊都市の上昇率が高くなっています。住宅用地としての需要が影響しているのでしょうか。

東京以外の大都市は、大阪市の最高路線価（北区角田町御堂筋）は1,920万円で前年から1.3％の上昇、名古屋市の最高路線価（中村区名駅1丁目名駅通り）は1,280万円で前年から2.6％の上昇、福岡市の最高路線価（中央区天神2丁目渡辺通り）は904万円で2.7％の上昇でした。

京都市の最高路線価（下京区四条通寺町東入２丁目御旅町四条通）は697万円で前年から3.6％の上昇となっていますので、観光地についてはコロナ禍の影響が無くなり、外国人観光客の増加も見込んだ地価となっているようです。

ちなみに当税理士法人がある埼玉県越谷市の最高路線価（越谷市南越谷1丁目南越谷駅南口ロータリー）は47万円で前年から2.2％の上昇でした。昨年令和４年とおととし令和３年の地価は変動が無く同じでしたので、今年に入ってコロナ禍の影響についてはほぼ無くなったと考えられます。

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