インボイス制度が開始されたものの、不動産賃貸については自動で家賃が引き落とされ、更新されていく場合も多く、どのような影響があるのか見えにくい部分もあるでしょう。
そこで、本記事では、不動産賃貸のインボイスの基本的事項や、借主に与える影響と対応について解説します。
不動産賃貸のインボイスを簡単におさらい
不動産賃貸契約書については、不動産の契約時に作成されます。
支払いについては、多くの場合、指定の口座より毎月自動で引き落としです。
更新についても自動が多いこともあり、契約を見直す機会は少ないといえるでしょう。
ただし、インボイスが始まり、消費税についての対応が必要となりました。
家賃など毎月自動で引き落とされることから、領収書などについても発行されませんが、適格請求書の保存が必要です。
適格請求書により、仕入課税控除を受けられる点も含めて、不動産賃貸の側面からインボイスに関する、基本的事項について解説します。
免税事業者と課税事業者
インボイスの交付は、適格請求書発行事業者の登録がある課税事業者に限るため、免税事業者に納税義務はありません。
簡易課税事業者は、売上にかかる税から計算します。
そのため、取引先である売り手について、適格請求書を必要としません。
たとえ、取引先から発行されたとしても保管の必要もありません。
仕入税額控除
不動産賃貸の側面から、解説します。
貸主がインボイスに登録していなければ、消費税が課税される店舗や事務所の賃貸料に影響があります。
以前は、例え貸主が免税事業者でも行えていた仕入税額控除も、インボイス開始後からはできなくなりました。
そのため、貸主が課税事業者でインボイス登録をしていなければ、仕入税額控除は受けられません。
適格請求書
不動産賃貸の側面から、解説します。
貸主が適格請求書発行事業者＝インボイス登録者であれば、借主は仕入税額控除を受けられます。
借主は、貸主からの適格請求書＝インボイスの発行によって仕入控除が行えるでしょう。
不動産賃貸の適格請求書については、インボイス登録番号・登録年月・賃料（適用税率を追記など）を不足事項として、別途で新たに通知文章を作成してもらいます。
そして、契約書と一緒に保管しましょう。
通知文章は、契約書＋不足分覚書＋通帳の支払い記録などで問題ありません。
インボイス制度開始で借主が負担になるケースとならないケース
インボイス制度開始によって、不動産の借主の負担が増えてしまうケースとは、借主が課税事業者であることが前提です。
賃貸している物件の不動産賃貸業者がインボイス登録をしていない場合、借主は仕入税額控除が受けられなくなりますが、インボイスの経過措置があります。
そこで、インボイス経過措置や借主が免税事業者や簡易課税事業者の場合と、住宅用物件についても解説します。
住居用の不動産賃貸でのインボイス制度
マンションやアパートなどの居住用の賃貸による非課税売上（非課税取引）しかない不動産賃貸業者は、インボイス登録の必要がありません。
非課税は消費税が含まれておらず、借主も控除されないため、改めて負担が増えるようなことはないでしょう。
貸主がインボイス登録をしていない場合
2023年10月から開始したインボイス制度には、経過措置があります。
インボイス開始後の2023年10月1日～2026年9月30日までの3年間は80％の仕入控除ができ、2026年10月1日〜2029年9月30日までの3年間は50％の仕入税額控除が可能です。
そのため、不動産が免税事業者や課税事業者でもインボイス未登録の場合でも、家賃が100万円の場合であれば、開始から3年間は80％分である80万円分が控除対象となります。
ただし、経過措置の期限に注意しましょう。
借主が免税事業者や簡易課税事業者の場合
免税事業者は、そもそも消費税の納税義務がありません。
簡易課税事業者であれば、売上にかかる税額から控除額が計算されるため、貸主のインボイス登録について左右されることはないでしょう。
インボイスによる賃貸借契約書は再契約が必要？
インボイス開始後の賃貸借契約書については、貸主から次の2つの方法のうち、どちらかの方法で行われるでしょう。
既存の契約を、不足事項をしっかり補った内容で再締結
別途で不足事項を通知書にて通知
通知書による対応をされた場合は、既存の契約書と通知書あわせての保管が必要です。
また、貸主が契約の途中でインボイス発行事業者に該当しなくなる可能性もあります。
借主に通知してくれる可能性は高いですが、仕入控除ができなくなってから気づく可能性もゼロではありません。
気になった場合は、国税庁の「適格請求書発行事業者公表サイト」にてインボイスの登録番号を確認できます。
インボイスによる賃貸借契約書は借りて側によっても変わる
インボイスに登録するかしないかは、貸主である不動産賃貸業者の選択によるでしょう。
しかし、借主が免税事業者か簡易課税事業者、もしくは課税事業者かによって、インボイスによる賃貸借契約書のあり方は変わってきます。
貸主である不動産賃貸業者にインボイスへ登録してもらえなければ、仕入税額控除が受けられず、負担が増えてしまうでしょう。
しかし、6年間のインボイス経過措置によって、負担を減らせます。
コロナの経験やインボイス制度の開始によって、賃貸借契約書の内容やオフィスの見直しを始めた企業は少なくないでしょう。
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