OMパートナーズです。
先日、不動産投資の某○○塾にて、弊社代表 三木がゲストスピーカーとして招かれました。
皆さま、真剣なまなざしで聞いて頂きました。
今回は物件取得について、融資について、色々熱く、深く踏み込んだ、
ネットや書籍では聞く事は出来ない話題も織り込んだため、
嬉しい事に、感動したという言葉も聞かれました！
そしてセミナー後の質問も、締めの時間が終わってからも質問が続き、
その表情から、皆さま有意義な時間を過ごして頂けたようでした。
最後はAKB48の握手会の様に、代表の前に皆さま並んで頂き、
名刺交換会となり好評のうちに終了致しました。
そして、皆さまご面談の予約を頂き、物件の動きも３月期に入り加速するかと思われます。
早めの行動をお進めします！
そして今回代表の話にもありましたが、今日は積算評価について、お話ししたいと思います。
最近続いてメールでもお問い合わせがあり、
積算評価＞物件価格で関東近郊10％以上（中には12％～の方も）希望と何件か連絡がありました。
積算評価とはなんぞや？という方にざっくり説明させて頂きます。
積算評価→建物の価格+土地の価格
積算評価→（新築価×（残存法定耐用年数／法定耐用年数）+（路線価×土地面積）×延床面積）
銀行により細かく異なりますが、ざっくりこんなところです。
そして、積算評価が出ないと、購入に踏み込めないという方が見られます。
積算評価が出ないと融資が受けられない、積算評価が出ない物件を持っていると
債務超過で次の融資が受けられないなどなど、、、まことしやかにささやかれていますが、
皆さんは実際にそういう方とお会いしていますか？
実際はどうなんでしょうか。
関東圏で積算評価が出る物件は利回りも低く、価格も高額になります。
こういった物件は資産が潤沢で節税対策の為に、購入される方がほとんどです。
逆に言うと、そういう方以外は手を出せないと考えられます。
地方の積算評価が出る物件だと、田舎で土地がダダっ広い物件になるかと思います。
こちらは積算評価は出たとしても、不動産の本質として賃貸マンションのニーズがあるのか？と考えられます。
そして、OMパートナーズにお越し頂く皆さまの多くにサラリーマンの方がおられます。
まず皆さまの収益不動産投資の目的はなんでしょうか？
主にキャッシュフロー、現金を得る事が目的ではないでしょうか？
安定的に収益を見込む、インカムゲイン（賃料収入）を得るために投資する事がほとんどかと思います。
持ち続けてインカムゲインを得て、２～３０年後までにしっかりと安定した収益を得る事が目的になるかと思われます。
銀行により融資の基準は違ってきます、積算評価でなく、収益還元法だったりいろいろありますが、
積算評価のみが融資の基準という事はありません。
皆さまがサラリーマンとして頑張られ、積み上げた社会的信用力に銀行は融資致します。
弊社の提案する「OMレジデンス」は安定した事業計画を立案する為、物件評価がつきます。
結局のところ
積算価格が高くても、安定的に見込める収益力には直接繋がりません。
収益を得る為には、やはり魅力的な物件で、稼働率が高く、
収益が見込めるというという事が大前提になるかと思います。
何事もバランスが大切かと考えられます。
積算評価を気にしすぎて、物件を手に入れられないといつまでたってもキャッシュは得られません。
不動産市場利回りが下がっていっている中、1年、1ヶ月、1週間待っていて
得策な事は少ないかと思いますので、ぜひともご相談にお越し下さい。
弊社「OMレジデンス」は物件を魅力的にバリューアップするので、稼働率が上がり、
なおかつ一定期間の空室保証をして、皆さまの安定した利益を生み出します。
そんな通常の仲介物件と比べ、アドバンテージの高い、
「OMレジデンス」について説明させて頂きますので、ご一読頂ければ幸いです。
2月期はセミナーもありどんどん成約頂いております。
現在も3月期に入り
弊社仕入れスタッフが全国を飛び回り、事業化に忙しく動いております。
前述したように、物件の動きがかなり早いです。
以下は「OMレジデンス」の５つの大きな特徴になります。
1、 仲介手数料0円
例えば1億円の物件に対し、仲介物件ですと、330万4800円の仲介手数料がかかりますが、
OMレジデンスは弊社が売主の物件ですので仲介手数料がかかりません。
2、 必要な部分の修繕、バリューアップ済
通常の仲介物件であれば、取得後に必要修繕費の資金を調達する、工事業者を探し交渉をする等、
苦労が付きまといます。屋上防水工事、外壁塗装、共用部補修、空室部リノベーション等、
必要部分は修繕しておりますので出費が抑えられます。
3、瑕疵担保責任2年間負担
個人オーナーの仲介物件は瑕疵があった場合、修繕費は自己負担となります。
OMレジデンスに瑕疵があった場合、2年間は修繕に関わる出費は保証致します。
4、ファイナンスアレンジ付き
例えば通常の仲介物件ですと、
物件価格1億円の場合、頭金：約1000万円、仲介手数料：約330万円、登記、火災保険料：約300万
合計で諸費用約1630万円が必要となります。
OMレジデンスは必要経費を融資に組み込んでご提案させて頂きます。
持出し金を少なくローンを組むことが出来ます。
5、一定期間の空室の家賃保証付き
弊社の責任において、空室部分の想定賃料を数か月間保証致します。
想定賃料も近隣の賃貸仲介会社への聞き込みをした上で賃料設定しておりますので、
信憑性があります。魅力的な物件にバリューアップすることにより、客付けも容易になります。
以上、普通の仲介物件との違いがあり、ストロングポイントとなっております。
工事業者、管理会社、賃貸仲介会社と独自のパイプで地元のコネクションを最大限に活かし、
１つの運用チームとしてプロの目線で皆さまの投資事業をサポート致します。
修繕費、空室リスク等、何かと支出の出てくる普通の仲介物件と違い、
プロの磨き上げた弊社売主物件は余計な支出が少ないため、
安定した利回りで実際の数字より高い水準で推移していると考えて頂けます。
なお弊社売主物件は完全未公開物件のため、秘匿性の高い物件となっておりますので、
詳細は皆さまご面談にお越し頂いた時にお伝えさせて頂いております。
ご面談にて皆さまの考えをお聞きして、弊社のスタンスをお伝えできれば幸いと存じます。
その中で弊社の投資スタンスを共有して、OMレジデンスを大切にして頂ける方に
お渡ししたいと考えております。
問い合わせお待ちしております。
３月のセミナー予定
３月１４日（土） １４：００～１５：３０ 弊社セミナールーム
３月２１日（土） １４：００～１５：３０ 弊社セミナールーム
３月２８日（土） １４：００～１５：３０ 弊社セミナールーム
お気軽にお問い合わせ、ご参加下さい。
下記アドレスよりお申込下さい。
セミナーの他にも（月・火・木・金）と個別相談会を開催しております。
こちらも随時受け付けておりますので、お気軽にご連絡下さい。
お電話でも個別相談会や、一棟収益マンション経営セミナーの申し込みを受け付けています。
０３－５４８８－７７３７
受付時間：０９：３０～１８：００ 定休日：水曜日、日曜
www.omp-s.co.jp/docs/soudan.xls
上記のＵＲＬよりご相談シートをご記入頂く事により詳細な融資可能額の把握もでき、
更に効率よく投資戦略立案が可能です。
またご面談にお越し頂いている方から優先的にご紹介させて頂いております。
この機会に一度ご面談させて頂くのも宜しいかと思います。
それでは皆様のご連絡をお待ちしております。
ご返信先：info@omp-s.co.jp
※以前より見受けられましたが、弊社の物件情報を基に活動する業者さまが後を絶ちませんが、
すぐに判明致します。セミナー後物件の問合せも増えております。
ご氏名、連絡先、電話番号の記入のない方、もしくは以前頂いたデータに変更のある会員さまには
ご連絡させて頂き、確認させていただく事もありますので、あらかじめご了承ください。
弊社売主物件の詳細に関しましては、直接面談時、もしくは秘密保持誓約書を捺印、
返送頂いた方のみお伝えさせて頂いております。
情報が命の不動産投資では必須となります。
仲介物件ではなく関係各所と動いている売主物件ではよりシビアになりますので、何卒ご容赦願います。
なお未だに買付の取下げなどもあります。投資家として責任ある判断・行動をお願い致します。
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