近年、物価高騰や金利上昇などの影響で住宅ローン破綻する人や予備軍が急増しているニュース記事を見る機会が増えています。
その中でよくあるのが、借入可能限度額MAXで組み、それでさらにお金がないからと借入期間を35年以上(例:50年など)長く借りてしまうこと。
例えば、極端ですが、年収600万円の人が変動金利1%で5000万円、35年以上の借入をする住宅ローンの組み方は❌
→ 典型的なダメな組み方の1つ。破綻リスク極めて大！ 概算の手取り額から考えると、返済比率は約37%となり、"オーバーローンです！"となります。さらに、最近のように金利上昇局面においては返済額がこれよりも大幅に増える可能性があり、非常に危険な組み方の1つと言えます。
では、どうしたら、より賢い組み方になるでしょうか？？？
答えは次の通りです。
優先順位として
①借入金額を小さくすること
②返済期間をなるべく短くする、もしくは長くした場合、毎月の返済額が浮いた分をNISAの投資に回す。
③金利をなるべく低くする。
金利が一番最後とは驚くかもしれませんが、それ以上に大事なのはやっぱ、借入金額の大きさです。
頭金を大きくする、土地や諸経費、工事費の分の頭金を用意する、建物(家)の大きさをなるべく小さくする、足場のいらない19坪ぐらいの小さな平屋建にするなどの対策により、借入額を小さくします。
そして、借入期間をできるだけ短くする対策を行います。最初の冒頭でお伝えした通り、お金がないからより長く借りるはNGだけど、逆に手元にお金はあるだけど、敢えて意図的に長く借りるはアリな場合があります。この場合、毎月の返済額を少し抑えた分、NISAなどの投資に回し、何年か後に住宅ローンの残債を上回っていたら、一括で返済(完済)する形が取れれば、結果的に35年あったローンが18年に一気に縮められるので、近年のような建築資材高騰、金利上昇、人手不足の局面においてはこのようなやり方で無理がなければ、なるべく早いうちにお家を建てられることをおすすめします。これから先、下がるどころか、むしろ上がっていく一方なので…
あと、金利に関しては先ほど記述した通り、最近は上昇の局面にあるので、固定一択です。今は変動金利の方が安いですが、この先何十年の間に何が起きるか全くわかりません。金利が上がる度に一喜一憂するであれば、固定一択です。それしか他に選択肢はないはずです。その分安心をお金で買うようなものです。平成のマイナス金利時代とは全く違う状況になってしまいました。
僕みたいな実家暮らしや社宅にお住まいの方なら多少値上がっても、ある程度まとまった金額のお金を用意できてからでも問題ないかとは思いますが、今現在、賃貸にお住まいで近い将来、家の購入を検討されているならば、今すぐにでも動くことをおすすめします。ただし、賃貸では見えなかった毎年の固定資産税や家の修繕費など、普段目に見えない予期せぬ出費が発生する場合があるので、注意が必要ですが、最初の住宅の購入価格が多少高くても、住宅の性能を自然通気システムWB工法付の高気密・高断熱、耐震等級3に上げ、屋根を少し伸ばして外壁に雨水の侵入を防ぐ設計にする、日当たりの良い場所にソーラーカーポートをつけて、トヨタのbZ4Xや日産リーフ、サクラ、テスラなどの電気自動車を導入し、今回のように中東での戦争によるホルムズ海峡閉鎖で石油危機が発生した場合や万が一災害時に停電が発生した時、いつでもV2Hが可能な状態にしておく、駅からも徒歩圏内で水害や災害リスクの低い土地を選ぶようにしておくと後々、毎月の光熱費や築15年くらいになると必ずやってくる外壁の修繕費といったランニングコストを抑えられ、いざ売却するとなった時に1000万円以上の高値で売れる本当の意味での資産価値の残りやすい家になるものと考えられます。
いわば、"安物買いの銭失い"といったことわざ通りの家づくり買い物にならずに済むといった感じでしょうか？
特に賃貸にお住まいの方でこれから家づくりを検討されている方におすすめな住宅ローンの組み方の1つがこちら。
↓↓↓
①借入金額を2000万円、多くても最大で約3000万円くらいに抑える。
②敢えて意図的になるべく長く借りる35年ローンで組み、毎月の返済額を抑える。
③ ②で抑えた分をNISAなどの投資に回す。
④ 15〜20年後に数千万円単位の貯蓄額になったら、今現在の住宅ローンの残債がいくら残っているかを確認した上で一括返済を視野に入れる。
⑤ そこで一括返済しても生活費に支障をきたさない、無理のない範囲内での貯蓄であれば、一括返済する。
こうすることにより、無理のない返済計画となり、結果的に35年あったローンを一気に20年以下の短いローンにすることも場合によっては可能になるはずです。
僕も近い将来、19坪くらいの小さな平屋の家を購入するのが夢でもあるので、以上のことがこれから家づくりを検討されている方への参考になれば幸いです。