下降する賃料と上昇する賃料

不動産投資を支える3つの柱は、キャッシュフロー、キャピタルゲイン、そして節税効果です。今回は家賃の値上がり率値下がり率の影響に直結した、投資における資産価値の上昇と運用益をお伝えしたいと思います。

簡単に二つの例を挙げると、インフレーションと高い需要の影響によってオークランドのような都市部にある物件では家賃上昇となり、また、その他都市部に位置する物件ではデフレーションと低い需要の影響によって家賃下落しています。仮に不動産利回り（年間賃料を物件価格で割ったもの）が変わらない限り、物件の価格は必ず上がるか下がるかします。この物件価格の変動は含み益含み損となり、物件が売れる時にはっきりと表れます。

物件例①　-　家賃の減少（3％/年）
物件価格： ＄500,000ドル/　不動産利回り15％
年間賃料： ＄75,000 （＄500,000×0.15）

一年目
年間賃料： ＄72,750　 （＄75,000×0.97）
新しい査定価格： ＄485,000 （＄72,750/0.15）
含み損： ＄15,000 （＄485,000　‐　＄500,000）
実際の年間利益： ＄57,750 （＄72,750　‐　＄15,000）
購入時の利回り： 11.6%（＄57,750/＄500,000）

二年目
年間賃料： ＄70,568　 （＄72.750×0.97）
新しい査定価格： ＄470,453 （＄70,568/0.15）
含み損： ＄14,547 （＄470,453　‐　＄485,000）
実際の年間利益： ＄56,021 （＄70,568　‐　＄14,547）
購入時の利回り： 11.2%（＄56,021/＄500,000）

上記を見て分かるように、実際は隠れた資産損失の為に利益は減少します。もし物件のローンを組んでいるのであれば、投資としての利益は更に減少するでしょう。

物件例②　‐　家賃上昇（3％/年）
物件価格： ＄500,000　年5％の利回り
年間賃料： ＄25,000 （＄500,000×0.05）

一年目
年間賃料： ＄25,750 （＄25,000×1.03）
新しい査定価格： ＄515,000 （＄25,750/0.05）
キャピタルゲイン： ＄15,000 （＄515,000　‐　＄500,000）
実際の年間利益： ＄40,750 （＄25,750　+　＄15,000）
購入時の利回り： 8.2%（＄40,750　/　＄500,000）

二年目
年間賃料： ＄26,523 （＄25,750×1.03）
新しい査定価格： ＄530,460 （＄26,523/0.05）
キャピタルゲイン： ＄15,460 （＄530,460　‐　＄515,000）
実際の年間利益： ＄41,983 （＄26,523　+　＄15,460）
購入時の利回り： 8.4% （＄41,983/＄500,000）

上記の例を比べてわかるように、物件利回り幅の差ははっきりと収束し、たった何年かで、利回りが低く家賃上昇する物件の収益の方が、高い利回りで家賃下落している物件の収益より実はしのいでいるのです。実際には賃料の下落（資産損失）によって不動産投資における利益がゼロになる可能を示しています。言い換えれば、投資家の入れた純投資額と同等の価格を得ているだけということになります。

この単純な例が示していることは、物件売買をお考えの際には、家賃の上昇下落は大きく影響してくるということです。自分に見合った投資物件を選ぶときには国際投資家は考慮しなければならないたくさんの要因がありますが、おそらく一番といっていいくらい重要な事柄の一つが今浮彫になったといえるでしょう。

不動産投資を考えるうえで基準となる7つのポイント-7

全７回にわたったポイントも今回で最後となります。

最終回の第7回目はAdd value（付加価値を付ける）

最終回のポイントはあなたのROIを最大限にするための最も高度な戦略です。
ある程度経験を持っていれば大きな戦略となります。
この戦略は大きい問題を持った不動産を探すことにあります。
問題を解決したことに対する報酬は利益であり、より問題が大きければ多くの利益をもたらします。
例えば１つの小さな例として、管理がずさんな不動産会社により家賃を滞納している借主を持ってる不動産を見つけることです。
この不動産を購入後すぐに、ことをよく理解したプロの管理人に任せればこれらの問題を解決でき利益を生み出すことができます。
また、質を下げている要因を持っている不動産を購入し、それらをリフォームすることによって、賃貸料を上げることができるばかりか、より質の高い借主を得ることができます。
たとえば、寝室を2つから3つにリフォームすることによってもさらに価値を加えることができます。
これまで私が述べてきた７つのポイントに従ってください。
そうすれば平均的な投資家より多くの利益を得ることができかもしれません。
そしてオークランドに投資するのは今です。
これまでに述べてきた７つのポイントはさわりでしかありません。
皆さんに不動産投資に少しでも興味を持ってもらうための一部です。
本気で不動産投資を考えたいと思っているならば、私にコンタクトを取ることから始めてみましょう。

不動産投資を考えるうえで基準となる7つのポイント-6

第6回目はLocation（場所）
『1に場所、2に場所、3・4がなくて5に場所』と言ってもいいくらい場所は重要な項目なります。
　良い場所にある不動産は高い賃貸料および大きなキャピタルゲインを持つことができます。
　どの場所が重要なのかを考えるには日本を参考にするのがいいでしょう。
　その答えは電車の駅です。
　日本では駅からの距離を倍にすれば物件の価値を半分にしてもいいかもしれません。
　2030-2050年の間にオークランドの人口は200万人に達すると推測されています。
　そして、日本のように公共交通機関の発達が重要視されています。
　人口統計（性別、人種、年齢など）によってライフスタイルは変わりつつあります。
　世界中からニュージーランドに移住を求める方がたくさんいて、その人たちそれぞれ異なるライフスタイルを持っています。多くの異なる人種の人々が移住してきているのでオークランドの不動産に対する移り変わりは非常に早くなっております。
　不動産投資家はこのことに気が付かなくてはならず、既存の評判等に過度に影響を受けてはなりません。
　本当の投資家は、他の投資家の偏見を聞いてチャンスにしていくべきでしょう。
　例えば、最近までポンソンビーやパーネルは両方ともスラム街でした。（今現在は高級住宅街になります。）
良い場所は必ずしも今現在良い場所とは限りません、今後どれだけ発達するかが重要なのです。
　人口密度の高い地域にある不動産は、公共交通機関、雇用、ショッピングセンター、学校及び教会などから離れた不動産より最終的には高い利益を生み出せるでしょう。
　どの地域が次の不動産投資に適しているかを決定するためにはオークランドの地図や都市計画を研究してください。また、現地の不動産投資家に相談するのも良い方法でしょう。
　何度も言いますが、キーワードは“駅”です。